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提問：請問幫忙分析龍潭寺TOD龍潭九章與二仙橋的新希望萬科知園各自的優劣呢？謝謝！

回答： 龍潭九章的優點是産品好，價格低，近地鐵，缺點是地段偏僻，其他配套較差，闆塊成長性一般。萬科知園優點是地段好，品質好，地鐵環繞，綜合配套好，缺點是單價稍高，有返遷戶等，而且普通資格還不好搶到。 詳細說下龍潭九章吧，整體來說我的一句話評價就是有且僅有地鐵配套的改善洋房，類似睡城概念。 意思是從産品上來看，的确是當下流行的改善的純洋房産品，很多樓盤都做不到這種純洋房，而是至多高低配，不分區，所以未來它的純粹度是要打折扣的，而龍潭九章這類完全是東西、南北通透的純洋房，當今并不多見，大家都很認可。再加上價格上的确還算是比較有吸引力的，可以說雖然是清水，但是單價和總價并不高，門檻在200萬級别，現在在三環内選個靠譜點的高層都很困難。 九章的确比較适合有改善需求，但是預算又不太高的佛系群體，你對号入座下。是不是一定要改善，是不是預算隻能卡死200萬級别了？ 隻能說需要取舍，看你側重點，當下它的周邊配套是不咋地的，或許在5-10年内都不會有明顯改觀，這導緻人氣也會遲遲上不來，類似一個燕郊的，僅有地鐵的睡城概念。 從配套上來看，等交房的時候地鐵也差不多開始運營了，所以地鐵概念無需重複，有地鐵，去主城，去上班，都非常方便。但是TOD概念下的産業、商業、人氣的彙聚，并不會很快很好地呈現，甚至是比不上龍潭寺老城區的，這一點務必要有心理準備，至于鐵路什麼的，倒沒有實質性的噪音影響了，這裡是安靜不吵的大環境，鐵路隻是切割了闆塊，使得交往溝通往來，除了地鐵，困難一些。 也就是說，短期内周邊的幾個次新二手房你也看得到，僅靠零散底商維持商業氛圍，遠一些的購物生活需求要到龍潭寺，壓力還是比較大，九章會重蹈覆轍。 所以整體來說呢，如果你需要自住，而且特别看重洋房産品，且不在乎短期人氣、商業的配套不足，那麼佛系一些，住在當下也未嘗不可。自己去上班的話，也可以依靠地鐵，整體還是方便的，但是商業就得靠某寶某多了。 再說萬科知園，我們就簡單說下，新希望和萬科當年聯合拿地開發的二八闆塊，成本不低，但卻是成都首個呈現的雙限地（限地價、限預售價）産品，吸引了很多人的關注，大家也對此寄予厚望，開發商在盡量壓縮成本的時候，也保證了樓盤産品的質量。該樓盤位于二八闆塊，是目前成華區比較熱門的區域，周邊有已經建成的7号線和在建的17号線穿插而過，交通是真的好。 但是開發商設定了個别大戶型較低單價，想以此來拉低所謂的均價，因此其餘的高層和洋房的價格偏高于預期的2.1萬設定。所以高層的總價逼近了300萬，而洋房的總價也達到了340萬之多，對預算稍低的購房者來說，是有點失望的。 此外萬科知園的高層有較大比例的返遷，部分兩梯四戶的高層産品，每層1戶是商品房，而其他3戶是反遷房，引發了大家吐槽。還是需要你多番對比。

提問：家在溫江有一套房，然後17年搖号買了北門某盤，但是教育資源都欠佳。最近考慮賣掉溫江的房，兼顧居住品質購置一個教育資源比較好的樓盤，預算350個以内。綜合考慮小學到高中，之前看過高五區、青五區，今年公司社保調整，沒有高新區資格了，最近學區房動靜也比較大，不知道該不該買，具體青羊區好些還是錦江區好些？

回答： 目前沒有高新區購房資格的話，那從你的關注點來說，隻能看看青羊和錦江了，分别比較好的當然是青二和錦二，但是周邊大多是老破小，偶爾有一些次新的話，一般都是單價很高的小戶型。 比如天越（隻有套一套二，預算花不完）、富力史丹尼國際公寓（和前面一樣）、、鐵獅門晶融彙（也和前面一樣）、朗禦（隻有大套一）、雕墅（隻有套一）。這些可以說不論是什麼階段，你孩子都基本是頂配的，但是就是要犧牲一下居住面積這類問題，看你能接受不了。 如果希望比較兼顧自住和上學方便的那種話，就更加偏向于青羊五區或者錦江的一些三區四區了。青五主要就是内金沙内光華，天合凱旋城、中大君悅金沙、金沙鹭島、優品道四期曦岸、中鐵西子香荷這類都可以選。錦江三區四區分布比較寬泛，包括攀成鋼、東湖、川師、三聖鄉都有涉獵，可以看看望江橡樹林、翡翠城、萬科城市花園、卓錦城還有華熙528等，都是可行的。 1、政策動靜大，該不該買？這主要看你孩子是否上學比較着急，如果着急的話，趁着政策還沒變化太大，那麼就及早上車，及早上學。如果還有個三四五六年的話，那麼就建議以穩妥為主，先多觀察，後期政策的變化。 2、青羊好還是錦江好，我隻能說錦江概率更高一些，青羊質量更好一些。看你側重吧，如果以穩妥為主的話，我建議錦江，這裡不展開細說，你知道答案就行了。

提問：雕叔你好，中港東湖壹号這個樓盤怎麼樣？覺得位置很好，但開發商很一般，如果後期是開發商的物業那更一般了，72畝修14棟，容積率4，感覺小區修得很密，偏剛需。建發央玺還有兩批次高層，看中央玺的品質，喜歡東湖壹号的位置，很糾結，望指點。自住兼投資。

回答：中港這種怎麼能和建發相比呢，中港在這邊陸續開發了幾個剛需盤，最後的市場反響都比較一般，如果不是位置（其實你也隻是看重位置），很難說跑赢大盤，中港的幾個盤幾乎都是趁着地段和樓市行情，在被動地浮浮沉沉。 整體來說中港的産品主打的是剛改、改善類的大戶型，這點和建發的高層有點類似，預估單價不會便宜，總價和建發旗鼓相當，從我們的經驗來看，買房雖然很看重地段，但是内在品質和樓盤的号召力也要講究，綜合來說建發是更好的選擇。

提問：請問雕叔，高新南遠大4期114平挂牌270左右，城南宜家的城市春天96平挂牌320左右，天府名居110多點挂300左右，從學校，交通，樓盤，商業綜合看，哪個更推薦呢？ 如都不行，其他高新南還有哪些樓盤可建議。需求套三雙衛、學校、地鐵、樓盤，預算300左右。

回答： 天府名居屬于天府長城闆塊，整體來說地段應該是最好的，你看重的什麼地鐵、商業等資源，在這裡都有很好的選擇，屬于很成熟的區域了，而且再怎麼說，也是高五片區，我認為是當下最适合你的三選一。 而遠大整體來看，闆塊老化，樓盤老化，逐漸淪為了老破大，除了就近上班的互聯網程序員，一般來說整體的優勢不明顯，這個樓盤租客越來越多，自住的體驗會比較差，單純的看重便宜，往往得不償失。 最後城市春天在火車南站，和高新這邊由三環一街之隔，劃分出了兩個世界，城市春天這邊也逐漸走向了衰敗，以後會像桐梓林一樣，成為大家以前的富人區，但讨論的人越來越少，逐漸退出曆史舞台。 而闆塊有機更新和活力，天府長城我認為有高五的概念，而且還緊鄰金融城闆塊，所以有價值的長期外溢和輻射，樓盤本身不僅有内在，也有外在，你如果預算300萬，即便不買天府名居，也可以多在這個闆塊看一看有哪些合适的樓盤和房源。畢竟，天府長城是一個系列，樓盤太多了，而且好些房齡還比天府名居新一些。

提問：雕叔你好，雙流區普通資格，報名兩江映月，售樓部喊明天選房，樣闆房看不到說在維修，請問這個盤怎麼樣，是自住加投資，可以買不？望解答，謝謝！

回答：可以選的，兩江映月地段很好的，能夠上就趕緊上吧，作為普通，能買到熱門樓盤的房源，已經不容易了哈。 兩江映月是二江寺tod，地鐵資源肯定好，然後又臨近高新和天府，享受他們的市場外溢，緊接着又有華府闆塊的教育和商業不斷入駐，整體來說這個闆塊加上怡心湖，尤其是近地鐵的區域，應該是當下雙流的最強王者了。 從産品上，主打的是兩梯四戶高層，但是戶型都偏大偏改善，因此可以定義為剛改的角色，主要是清水單價确實還算OK，不貴，1.7萬的樣子，總價210-260萬的樣子，這個總價段，在當下的天府新區、華府闆塊也确實買不到什麼像樣子的房子，所以性價比還是有的。 主要就是看自己的預算是否能夠達到這麼多，如果是的話，真的又比較偏向于自住生活的話，我認為這是當下一個還不錯的上車盤。

提問：三無人員可以買成都哪裡，需要離地鐵近。

回答： 三無人員是指什麼呢？在成都無戶口，無社保，無工作？ 目前來看在成都買房是對住宅産品全域限購的，也就是說你沒有社保和戶口，就沒辦法購買住宅，所以如果還想在成都，而不是被忽悠去成都周邊諸如視高、黃龍溪等地買房的話，那麼我們隻有一條路，那就是去購買不限購的産品。 這裡指的是40年産權的公寓、商鋪和寫字樓等。 一般都是說的公寓，成都目前不限購，而且很多都是臨近地鐵口，成都地鐵還算比較發達，所以像三環内幾乎稍微偏核心一些的地鐵口，都密密麻麻地布局着很多商業公寓。 像騾馬市的富力公館；紅星路的紅星國際；牛王廟的天紫界、茂業豪園；塔子山附近的恒大望江華府、華宇廣場等等，不勝枚舉。主要還是看你的預算，一般預算充足的話，都是非常好買的，建議你可以在地圖找房頁面好好看一看。

提問：雕叔你好！請問一下在成都區域内，在你看來，哪個區域的租售比會更好一點?

回答：我不考慮租售比，在房價租售面前，其實不應該過分追求租售比，當然也不能無視租金。 一般現在租售比好的地方，房價都是滞漲的。 租售比高的房子，漲幅都差，不要亂買。 這些小區，既能辦公，又是住宅，租金高，房價跌，而且死活漲不上去，一買就被套。 好多人被洗腦，特别喜歡打聽租售比，總覺得租售比高的房子價值高，實際上恰恰相反。這個概念也不知道是誰提出來的。 成都的房子，想要租金抵月供，最簡單的辦法就是時間，房價一漲，房租跟着漲，然後就輕松抵掉月供。2010年貸款買的房子，現在的租金完全可以覆蓋月供。 買房的時候，盡量躲着高租售比的買，即使是現在的老破小，也是這樣。老破小租金高，就是因為區域發展太成熟了，進入了房價低增長期，但是區域的成熟就使得租金表現越來越高。

提問：老師你好，我上班兩年，未婚，想在成都買房，流水不夠 ，父母是事業單位的，可以擔保貸款嗎？

回答： 按照目前的成都信貸政策，如果父母年齡不大（男60歲以内，女55歲以内），那麼考慮到父母的工作屬性是事業單位的（一般銀行，事業單位，公務員，央企國企等比較好），是可以讓父母予以擔保貸款的。 屆時需要提供父母的收入流水和穩定工作證明給銀行，具體的擔保貸款流程請詳詢銀行的個貸中心。

提問：本人雙流區順2資格，想在雙流購買一套套三新房，預算在160-180之間，二手，新房均可，希望周邊配套設施齊全，請問有哪些可以推薦？

回答： 雙流的話，無非是有三個大的闆塊，一個是雙流城區，包括蛟龍港等地，價格低廉，但是和南門銜接度不夠。第二個是航空港，目前以二手房為主，稍微雜亂，房價也比較低，比較适合預算一般的偏南門的購房者。第三個就是華府怡心湖，這個區域二手房價格偏高，新房也水漲船高，順位度不高，或者預算不夠的話，一般不好買。 整體來看你180萬以内的預算，如果買新房的話，結合到你順二的資格，是比較推薦去看看華府的，比如可以看一些剛需盤，如藍光錦雲天府、北辰鹿鳴院還有華府悅璟，因為偏剛需，所以價格還算中庸，而且你的剛二資格，大概率也是買得到的，可以多加關注。 至于二手房，180萬的預算在華府就很難買到了，建議可以轉向航空港或者蛟龍港看一些地鐵附近的次新套三，我推薦看航空港的溫哥華南苑、空港晶座；蛟龍港（雙流城區）的北大資源燕楠國際、燕楠國際雲錦、遠大林語城南庭等等。

提問：神，我預算房子總價250-300左右。目标區域：錦江，青羊，成華，武侯，龍泉，雙流都可以選擇。要求：保底三室，電梯房，小區環境能居住，學區小學和初中都中等過以上。求推薦看看？

回答： 你的預算和綜合情況，算是比較典型的了。不過你的目标區域合着是除了高新南、天府沒法買，然後也看不上金牛啊？ 如果要孩子上學方便的話，我認為龍泉、雙流雖然也好，但肯定比不上5城區，加上你的預算250-300萬其實也不低，所以建議你把重心調整到5城區來，也就是青羊、武侯、錦江以及成華。 青羊的話，其實可以看看内金沙，比如中大君悅金沙等，但是當下指導價影響下架了很多房源，你可以去線下多實地打探。如果房源比較多的話，可以看外光華的，比如凱德風尚、俊發時光俊園和中鐵西城西苑等，如果要品牌一些或者次新一些的，也可以看周邊的長虹和悅府、萬科金色領域、保利香槟光華、恒大翡翠華庭這些樓盤。 武侯區可以看武侯新城的，北二外這邊的，置信麗都花園城ABCD區，非常滿足你的預期和預算。 錦江比較分散，像東湖的望江橡樹林；三聖鄉的華熙528藝術村和卓錦城，都是值得的。 最後成華區主要分布在沿東北的中環一帶，推薦看華潤24城小套三，萬科金域藍灣以及恒大豪庭和中海新華府（後兩個偏剛需）。 可以說這些都是比較兼顧你的預算，而且還考慮到上學方便的各區選擇了，總的來說，建議你還是多去線下實地看房。

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