花16萬元買的房子

十五年後拆遷獲賠419萬

這是不少人夢寐以求的好事

可沒想到的是

當年的賣家竟反悔

認定當年的買賣合同無效

這拆遷款難道就“泡湯”了？

圖片源于網絡

案情回顧

　　2003年7月18日，時年33歲的魏某麗考慮到孩子漸漸長大，在住的房子有些小了，恰好手裡也攢了一些錢，便想要換套大一點的房子。

　　某天，魏某麗在報紙上看到一則房産廣告覺得還不錯，于是聯系上了賣家劉某雲。劉某雲的丈夫前幾年生了一場重病，幾經治療依然沒挽留住生命，為了給丈夫治病花光了家裡的積蓄，還欠下了一筆錢，家裡的小兒子又還要讀書，靠她微薄的工資，根本難以負擔這一大筆的支出，所以她想到了賣掉家中的老宅院來還債。

　　老宅院一共547.68平方米，劉某雲報價155000元。魏某麗看了房子覺得還不錯，決定買下房子，因為對劉某雲的同情，還加了5000元湊夠了16萬。

　　交易完成後，兩家各忙各的生活，此後的十五年内都沒有交集。魏某麗這邊自然是住進了新買的房子，而劉某雲也拿着賣房款還了債，又用剩下的2萬多在自家承包地蓋了4間大棚房住。

　　然而，沒想到的是，因為十幾年後的一個項目，兩家再次有了交集。

　　2017年10月，老宅院所在的區域被列為棚戶區改造項目，面臨拆遷。根據初步估算，那套房子至少能夠拿到419萬元的拆遷補償款。

　　還沒等魏某麗從拆遷的喜悅中緩過來，就收到了法院的通知——劉某雲及其兩個兒子将她告上了法庭。

　　劉某雲的訴求是，她與魏某麗簽訂的房屋及宅基地買賣合同無效，同時請求法院判令魏某麗返還房屋宅基地及相關證件。

　　原來她們的買賣是有問題的。

　　魏某麗是城市戶口，但劉某雲家的老宅屬于農民住宅。1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅。

　　劉某雲認為，自己完全可以依法要回房産，但她也不是不通情理的人。魏某麗當年和她一樣，不清楚這類房屋買賣合同的法律效力，所以現在她可以退一步，不說把房産全要走吧，起碼拆遷款得分個一半。

　　按照劉某雲的說法，魏某麗應該至少分200萬元給她，但魏某麗怎麼肯呢？雖然有城鎮戶口買農村房屋情況，但她認為，自己當年和劉某雲都對相關法規不清楚，房屋買賣合同是完全自願、公平交易簽訂的，更何況這麼多年過去了，自己于情于理都是默認的戶主，房産跟劉某雲再沒關系，買賣合同也應該視為有效。

對于本案件，

有網友表示：

賣家違背契約精神！

也有網友表示：

一分錢都不應給！

還有網友表示，

合同确實無效，

但是一碼歸一碼：

就本案而言

賣家到底能否要回拆遷款？

這份買賣合同到底有沒有效力？

法院判決

　　從整起案件的前因後果來看，支持劉某雲顯然對魏某麗不利，有違誠實信用原則。所以法院決定具體情況具體分析，如果買家購買房屋後沒有進行翻建、擴建，可以按照過錯原則對涉案房屋進行分割。如果有翻建、擴建，則要保護購買人翻建、擴建的利益。

　　根據這一原則。魏某麗購買房屋後，自己出資擴建的284.81平方米的有證房屋産生的拆遷收益，應歸魏某麗所有。原有交易的兩棟老房子，則由雙方按照過錯比例進行分割，法院判定的這個過錯比例是：魏某麗享有70%份額，劉某雲享有30%的份額。

　　2018年12月18日，根據上述依據，法院判處所涉4195759元的房屋，魏某麗享有其中的3822836元，劉某雲三人享有372923元，駁回其它訴求。

來源：案例來自《今日說法》、廣州普法、中國普法

編輯：史梓敬

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