由于各種原因，長期以來，農村不少房屋（包括住宅和廠房等）都沒有辦理規劃和用地手續，這在農村是很普遍的現象。

農村建房選址，就是規劃要管的事兒，這裡所說規劃，不是土地規劃，是指村莊規劃。早在1993年，國務院頒布的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定，占用耕地建房的，要先辦理選址意見書。2007年頒布《城鄉規劃法》後，改為辦理鄉村建設規劃許可證，規定建設單位或者個人在取得鄉村建設規劃許可證後，方可辦理用地審批手續。

雖然法律上有明确規定，但由于大多數地方并沒有編制村莊規劃，一般建制鎮才有規劃，因此農村建房隻要不在城鎮規劃區範圍内，此前各地規劃主管部門不怎麼管農村建房的事兒。

目前正在編制國土空間規劃，村莊規劃屬于詳細規劃，鄉村建設規劃許可問題開始引起重視了，有的地方出台了一些新的具體規定。

比如，2021年12月，河北省印發《關于切實做好農村宅基地規範管理工作的通知》明确：農村村民建房應依據《河北省城鄉規劃條例》的有關規定，依法依規辦理鄉村建設規劃許可證。

針對村莊規劃編制現狀，河北提出分類解決辦法。一是已有村莊規劃的，要嚴格落實。二是村莊規劃暫未批準的，在審批宅基地用地時，統籌考慮宅基地規模和布局，與未來規劃做好銜接。三是暫時沒有條件編制村莊規劃的，應在鄉鎮國土空間規劃中明确村莊國土空間用途管制規則和建設管控要求，作為實施國土空間用途管制、核發鄉村建設規劃許可的依據。四是鄉鎮國土空間規劃未批複前，已依法批準的原鄉鎮村莊規劃經評估符合要求的，可作為核發鄉村建設規劃許可的依據。

對城鎮開發邊界外的村莊，河北規定：由鄉（鎮）人民政府、街道辦事處按照“農戶申請、村級審查、鄉鎮審批”的法定程序，依法辦理農村村民申請宅基地新建住房或在原宅基地翻建、改擴建住房的審批管理手續，規劃撤并村鼓勵通過易地安置、易地新建、聯村并建等方式保障住房需求。

對城鎮開發邊界内的村莊，河北根據改造計劃，具體規定：一是城鎮開發邊界内已納入近期改造計劃的村莊，不得新增村民住宅用地，不再允許住宅的翻建和改擴建，隻可以進行原狀維修，但在改造實施方案未批準前，經鑒定屬于危房、符合“一戶一宅”的，允許進行危房原址翻建。進行危房原址翻建，應經鑒定并由村級集體經濟組織審核同意後，向所屬的鄉（鎮）人民政府、街道辦事處申請辦理鄉村建設規劃許可證，翻建住宅控制在原有合法産權建築面積和原基底範圍内，不得改變使用性質。二是暫時未納入近期改造計劃、位于城鎮開發邊界内的村莊，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配，不得新建單家獨院式住宅，符合“一戶一宅”及宅基地建房标準的村民可以進行住宅的翻建和改擴建。城鎮開發邊界内村莊村民住宅的翻建和改擴建，按照相關程序向自然資源部門申請取得鄉村建設規劃許可後進行建設。

也就是說，農村建房，無論是新建，還是翻建、改擴建，都應辦理鄉村建設規劃許可證。那麼未辦理鄉村建設規劃許可證，會有什麼後果呢？《城鄉規劃法》第六十五條規定：在鄉、村莊規劃區内未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

最近引起廣泛關注的最新政策是:2021年11月26日，自然資源部辦公廳印發《土地衛片執法圖斑合法性判定規則》規定：自2022年1月1日起，對《土地管理法》頒布實施後，在未經審批或無合法權源的建設用地上翻新、翻建、新建行為認定為新增非農建設違法用地。

通俗說，就是要倒追35年。從1987年以來，如果你使用的土地至今沒有合法手續，也沒有通過補辦和确權登記合法化，那就隻能維持現狀。據悉，由于基層對這條政策反響太大，有關方面已提出不用從1987年算起，可從1999年以後（1998年修訂《土地管理法》）算起，少追12年吧。

《建築法》第八十三條規定：農民自建低層住宅的建築活動，不适用本法。

也就是說，農村住宅隻要不超過三層，不需要辦理建築工程施工許可證，住房和城鄉建設部門是不管的。比如河北具體規定：農民自建住房原則上不超過三層且在本省施工許可限額範圍内，經批準的限額以上工程應依法依規委托有相應資質的設計單位進行設計。

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