文 / 子木團隊

2007年，有部電視劇火遍大江南北，名字叫做《奮鬥》。

劇中，剛畢業的6位大學生進京闖蕩，艱難前行，憤世嫉俗、叛逆迷茫與情感混沌牽扯着觀衆的心，劇中有兩句對白，讓我至今記憶猶新：

“如果我一輩子窮困，你還會愛我嗎？” “如果你一輩子努力，即使窮困我也愛你。”

那年，這成為北京無數情侶堅持下來的理由。但《奮鬥》也讓全國人民窺見一個殘酷的真相：

北漂與北京人之間的距離，就是一套房。

這些年，為了在北京有一個家，北漂們掏空家裡六個錢包，拼命打怪升級，從周邊城市買到六環，再從六環買到五環甚至四環三環……

一趟征程，恐是半生。

前幾年在順義買了房子的一位讀者跟我講述：

每天5點就起床排隊坐車，來回通勤3個半小時，小區旁邊什麼都沒有，周末想逛個街，帶孩子玩，也隻能坐地鐵去望京。别人以為我是北京人，我知道我還是城外人。

通勤時間長，生活配套缺失，“剛需首站無生活”，是北漂年輕人面臨的最大“痛點”。

1

前幾日，看了好評與差評整理的《北京年終總結系列》。大部分内容在預期之中，但有些數據還挺讓人震驚。

據統計，2021年北京二手房成交19.31萬套，同比上漲14%，新房成交6.28萬套，同比上漲29%，各項數據均創下自2017年以來新高。

同時，2021年北京新房供應也飙升到了5.59萬套，這也是5年來，供應最多的年份。

供需雙旺，不愧是老大哥，任風起雲湧，依然坐懷不亂，讓全國見證了北京的購買力。

但我也從中看到了剛需的艱難。

首先成交上漲，帶動房價持續上行，新房總價中位數達到478萬，比去年漲了34萬，剛需上車門檻持續上升。

其次2021年，北京90m²以下的新房，成交近3萬套，然而全年的新增供應量卻隻有1.8萬套，中間斷檔近1萬套左右，供求失衡。

這意味着，2022年，無論是購房門檻還是選擇空間，都在加速壓縮，對于北漂來說，可能會迎來曆史上最難買房的一年。

大概從2020年開始，整個北京樓市都在“改善化”，豪宅話題不絕于耳，而478萬以下的剛需産品逐漸消失在大衆視野，無人談及。

但事實上，每天還有成千上萬的年輕人懷揣着夢想和希望，踏上北京這片熱土，買不起478萬房子的北漂才是主流，上車的第一站往往比這個數字低很多。

前幾天有一個讀者問我，300萬以下，能不能在北京買到好房？

答案不多，但是有。

今天聊的項目叫中駿·雲景台：

北京樓市300萬以下的年度銷冠。一個2021年北漂們用真金白銀投票出來的項目，一年網簽近千套。

從拿地到開盤，再到一二期熱銷，這個項目我跟蹤了很久，剝絲抽繭後，我發現它對“北漂上車第一站”，有着自己特别的理解。

2

2019年的雙12，中駿以底價在房山良鄉拿了一塊熱門地塊，樓面價1.1萬元/㎡，是北京當年的面積地王，雲景台雛形已現。

規劃之初，這個項目就被定義為全北京品質剛需盤，以改善級的标準打造北京最低總價、最全配套的精裝洋房社區。

這幾年中駿給我的感覺，挺穩的。它憑借“一體兩翼”（ 住宅、商業綜合體、長租公寓）戰略打法，實現了多點開花，2020年，銷售額突破千億。

在北京市場，中駿也很早證明了自己出色的操盤能力。

拿高端改善來舉例子，從最早的二環回歸之作中駿·天宸，到京西中駿·西山天璟和中駿·世界城天峰。在市場都取得了不錯的口碑。

這次在房山，項目取名“雲景台”，最初的規劃思路就是造一座“城”。

建築規模達50萬方，占地約70個國際标準足球場大小，也是北京近年來最大的純商品房社區。

中駿·雲景台項目效果圖

大的好處很直接，就是有足夠的空間揮灑筆墨，在裡面規劃業主所需的生活配套。

約3200㎡幼兒園、約950㎡室内體育館、約200㎡全時醫療站、約1300㎡老年頤養活動中心、約4920㎡全業态商業、每個住宅組團配備1個300㎡主題會所、門口約2萬㎡市政綠化公園、1.9萬㎡小學教育用地和多條公交路線始發的大型公交樞紐……

每一個空間都承載着特有的功能，基本覆蓋了業主購物、吃飯、娛樂、運動、上學、就醫等所有生活場景，而且各個年齡段都能在這座城中，找到屬于自己的“慢節奏”。

中駿·雲景台配套學校效果圖

比如對于孩子，家長不用很早起床，送完娃又趕着去公司，樓下就是學校，孩子放學後還可以帶他們去公園散步，操場鍛煉身體，跑步、踢球，或者去樓下的會所，閱讀、娛樂、參加親子活動等等。

犧牲在通勤上的時間，都會被空間所平衡。

3

超級大盤，有自己特有的魅力，房價具有較強的競争力。

我們看到，中糧萬科長陽半島，總建面達到113萬方，目前二手房房價4.5萬/平，超出周邊小區0.5萬/平；鴻坤理想城，總建面140萬方，二手房房價5萬/平，超出周邊小區1萬/平。

這些二手房挂牌價遠高于周邊普通小區的大盤，是因為除了自有生活配套齊備以外，非常在意對“生活品質”的把控。

在我身邊采訪的大多數北漂人，對于“第一站生活品質”的認識大都是：

有個家就好了，不敢對“品質”有所奢求，要啥自行車。

近幾年，影視作品給我們展現的故事，也都是外來年輕人在大城市安家多麼不容易，6口之家住50平米的老破小，逼仄、擁擠，不斷灌輸“剛需隻能湊乎”的思維。

久而久之，拉低了購房者第一站的“預期”，北漂們變得極易滿足，而開發商們也開始敷衍了事，逐漸“營銷大于産品”。

是他們不想要更好的生活嗎？

并不是，這隻是對現狀的“妥協”和預算的不自信。

中駿·雲景台雖然體量龐大，但不臃腫，而是在“大而全”中藏着“小而精”。

2.2的容積率，80%以上都是11層以下的小洋房，得房率約80%-81%，并且所有樓棟高度都控制在17米至45米，平均樓間距約45米，最大樓間距做到了近62米。

中駿·雲景台項目效果圖

有經驗的人明白，這基本上就是市面上的純洋房社區，是降低利潤後追求改善房的結果。

中駿·雲景台的項目負責人跟我說：

用戶是有感情的，交朋友得将心比心，選的穩當。

這種不将就，體現在所有的細節中。比如精裝材料都用的知名品牌，除此之外，還要贈送客餐廳管藏式空調。

中駿·雲景台項目效果圖

更用心的是戶型設計，77平米的兩室一廳，帶上下水功能的陽台，獨立玄關和大飄窗。

在89平米的戶型，做到了三室兩廳兩衛，兩個衛生間都是全明的全通透的，這在北京極為少見，也是為了讓“剛需第一站”不憋屈，可以住得下三代人。

4

中國樓市40年，三代人的安居夢，發展到現在，所有項目都在追求“賦能”和“創新”，營造最刺激眼球的詞語，博得用戶好感。

真正的“賦能”和“創新”，到底是什麼？

其實就是提供用戶最想要的産品和服務。對于北漂第一站，則是真心誠意幫助北漂們，不将就不妥協，為他們打造一個“家”，而不是單單一套房。

某種意義上講，中駿·雲景台的出現，打破了人們之前的固有觀念。

在激烈的市場環境下，憑一剛需盤之力，中駿·雲景台闖到2021年全北京住宅網簽套數TOP6，除央企國企背景項目外，純民企開發賣得最好的項目。

北漂如星野之火，綿延不絕。

“第一站”得到幸福感，那麼第二站、第三站，也同樣會站在讓他們生活不“将就”的朋友身邊。

“投之以桃，報之以李”，這是做人的道理，也是做生意的道理。

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