随着中央經濟工作會議定調加快發展長租房，各地長租市場發展邁入快車道，長租市場再度引發關注。日前，自如研究院發布《2021年杭州長租市場觀察》（以下簡稱《觀察》）。《觀察》數據顯示，2021年杭州長租市場表現全面複蘇。其中，租金方面，杭州長租市場租金全年平穩，月平均漲跌幅低于1%；在産品及服務表現方面，杭州長租租客滿意度穩定90%以上。

此外，《觀察》觀點認為，在近年來杭州成為新晉白領人群首選城市之一、全國主要人口淨流入城市之一的大背景下，杭州住房租賃市場的供需總量錯配、房源品質錯配等仍面對較大挑戰。《觀察》測算認為，未來5年内杭州仍有7萬套（間）左右的租賃住房供給缺口，住房租賃市場發展前景可觀。

杭州長租市場成交活躍，租金平穩租客滿意度高

整體來看，2021年杭州長租市場成交量“先抑後揚”，從1月的谷值開始波動上升，2月、6月、7月畢業季均是全年成交高峰，下半年成交量整體保持在較高水平，全年成交活躍度高。

分區域來看，長租市場全年成交量排名第一的是杭州中心城區上城區，占18%；其次，彙聚了夢想小鎮、未來科技城等高能量平台的城西餘杭區，占16%，因此區域房源過于搶手，該區域房源續約率遠高于杭州其他區域；運河經濟重區拱墅區則排名第三，占14.5%；位列第四的是彙聚了衆多精英人才的高新區濱江區，占13%。綜合時間變化來看，在3月白領季，拱墅區、臨平區、西湖區、餘杭區成交量提升幅度大；而在6-8月的畢業季，成交量提升幅度更大的則是上城區、蕭山區、濱江區和臨平區。

租金方面，杭州長租市場全年租金平穩，月平均漲跌幅低于1%，在住房租賃市場發揮“穩定器”作用。長租機構長期穩定的租金和高品質的服務也帶來了好口碑，《觀察》顯示，杭州長租機構租客滿意度穩定在90%以上。

長三角人口增量第一，杭州未來5年尚有7萬套租賃住房缺口

在充滿發展活力的長租房市場背後，是杭州“人口增長快、人才流入多”的城市發展局勢，與随之産生的租賃需求增長。

先看人口增長。第七次人口普查結果顯示，杭州以874萬的城區常住人口，位列全國14個特大城市中第4名。從人口增長态勢來看，杭州人口增量在長三角城市中排名第一。

再看人才流入。《觀察》分析指出，杭州已成一線城市遷出人才的頭号流入地。數據顯示，有44.2%的求職者在離開上海後去往杭州，而這個數據在廣州、北京和深圳三城也分别高達43.48%、34.68和30.36%。杭州俨然已成為一線城市“追夢人”的第二家鄉。

此外，在人才政策和落戶政策的雙重利好之下，杭州也成為大批新晉畢業生的首選城市。公開統計數據顯示，2021年内地高校畢業生中有近10%、約21.4萬人流入浙江省，人才淨流入率連續三年位列全國第一。

大量人口流入，特别是有品質租房消費習慣的産業人才流入，對杭州市住房租賃市場供給提出了“量”與“質”的雙重挑戰。

在數量上，以杭州市第七次人口普查中每年平均30萬的人口增幅、住建部統計的“70%新市民和青年人租房居住”的需求比值、全國戶均人口2.6人計算，未來5年，杭州市需新增租賃住房約40萬套（間）。而11月杭州市公布的《杭州市加快發展保障性租賃住房實施方案》中提出，杭州市計劃于未來5年内籌建保障性租賃住房33萬套（間）。粗略判斷，杭州市未來5年尚有7萬套租賃住房缺口。

在品質上，《觀察》數據顯示，以白領人群為主的杭州租住人群“更願意為品質和便利買單”，他們更為關注租住房源的房屋設施、裝修配置、租住服務等方面，有超過90%的租客願意為獨立衛浴、通勤便利、智能家居、房屋設計感等因素，調高租金預算。

長租房與保障房并舉，杭州可考慮進一步發揮市場化機構價值

面對不斷上升的租賃住房需求，除前文中提到的保障性租賃住房建設計劃外，鼓勵發展住房租賃企業、專業化長租機構同樣也是近年來杭州市落實“多渠道增加租賃住房有效供給”指導方針的重要手段之一。

保障房方面，截至今年年底，杭州已籌集保障性租賃住房10.7萬套（間），其中藍領公寓已籌集房源4.24萬套（間），人才專項租賃住房已籌集房源5.2萬套，人才專項租賃住房中近半數房源還在建設中。

與尚在新建中或城市遠郊的保障性租賃住房相比，基于存量住房改造升級、位于城市核心地段的住房更受租住青年的歡迎。調研數據顯示，80%租客對保障性租賃住房缺乏了解；僅5%租客表示曾主動考慮過租住保障性租賃住房，其中約3成認為現有“保租房”普遍存在交通不便、區位較遠的問題。

在近日，中央經濟工作會議指出，要加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。其中，兩大變化值得注意。一是關于長租房的提法從去年“規範發展”到今年“加快發展”，二是将“加快發展長租房市場”置于“推進保障性住房建設”之前。業内認為，其原因一是發展保障性住房要保持穩妥推進，切勿“大幹快上”；二是鼓勵住房租賃企業發揮市場經驗，參與保障性住房建設運營。

由此來看，面對尚存在的7萬套租賃住房缺口，及預計新增中尚需建設的30餘萬套房源，杭州仍需堅持“增量開發” “存量運營”的雙管齊下戰略。一方面，加快長租房、機構化占比，穩步提高租賃市場品質房源供給，增加上城區、蕭山區、濱江區等重點區域互聯網、高科技等人才租住選擇。另一方面，發揮市場化長租機構的運營價值，如将長租機構整棟式運營經驗複制到保障房，提高藍領、專項人才等新市民的城市居住幸福感，推動住房租賃市場的穩步發展。

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