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關鍵詞：金欣公寓

問：房叔，您覺得文三西路古墩路附近的老房子（金欣公寓）給中介長租5年租掉呢，還是不如現在賣掉，或者1年1年托管，等行情回暖點再說？

杭州房叔：如果是騰出房票置換好的，現在就可以出掉，稍微犧牲一點價格也沒啥。趁現在新房好搖，置換好的新房更為劃算，正向置換不會錯。（正向置換，虧一點也值得 | 房叔說No.541）

金欣公寓太老了，學區在城西片也不算強，19号線五聯站地鐵開通大體是最後一個大的利好，升值肯定是偏弱了。即使政策改變行情止住頹勢，也難有明顯的回升。

所以長租5年一般不主張，想耐心等等市場回暖最多也一年一租，如此帶租約出售也不至于太過影響。

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關鍵詞：哈爾濱中年房

問：房叔，哈爾濱市區樓房10年高層，不是學區，當年70w買的，現在80w都賣不掉，怎麼整，是留着還是降價賣呢？兩年前還能100w，現在買方市場。

杭州房叔：東北中心城市之一，傳統工業轉型之後走了很多年下坡路了，雖然常住人口多，但是增長乏力，尤其是人均産值太低了，前景不看好。

别的不說，就光我這裡的一對一咨詢，來自黑龍江的粉絲就非常多。

10年的中年房，趁着還能賣出手吧，把錢花在杭州總比留在哈爾濱強。尤其這一輪經濟難局，要恢複回暖也是長三角最快。

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關鍵詞：新房搖号賣不完

問：房叔，最近杭州搖号的盤，咋基本上很少有搖号能賣完的，我記得前兩年不是這樣的呀。

杭州房叔：85新政後供需逆轉了，而且整體經濟形勢很不樂觀。

85新政後的解讀我就判斷這次調整是以年為單位來計算，從去年下半年開始市場熱度一直在下降，如果政策維持現狀不變，二手繼續陰跌，一手熱度繼續下降是肯定的。

杭州市場整體沒問題，是全國政策餘地最大的城市之一，後市走向依然取決于限購松緊度，性價比好的項目剛需上車還是沒問題的。

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關鍵詞：勾莊pk未來總部社區

問：房叔您好，我有一個問題想咨詢您一下，關于300w左右的目前我關注着勾莊和未來總部社區這兩個流量闆塊，這兩個闆塊顯而易見的熱度很高。

其中，勾莊的房子會因為萬象城和一衆利好的落地而漲嗎？如果不會的話，那勾莊的倒挂大多都是因為預期利好？換句話說勾莊的上限其實大概率是定死的？

反觀未來總部社區，利好消息少，很多投資客不看好，風險顯而易見的大，但是未來上限也對應的高。

因為本人目前其實是在淳安的分公司工作，未來會到杭州的總公司上班，總公司在東部軟件園那邊，所以其實兩個地方都能考慮（通勤時間在40-50分鐘左右個人都能接受）；

其次，由于這個是首套房，未來條件好一些的時候還是會努力置換的，也希望未來置換的時候，這個首套房能幫助多減輕一些負擔，相對這兩個闆塊來說，這兩個哪個地方更适合我呢？

杭州房叔：勾莊兼容性強， 江北幾乎所有剛需都能夠關注，甚至部分江南剛需也有選擇這裡的，這是底氣之一；萬象城和後續規劃的落地是底氣之二；雖然短期供應量大影響升值空間，中長線還是可以看好的，未來城市界面也會很不錯；

甯圍北未來總部社區也是同價位看好的一個闆塊，雖然沒有地鐵，但是靠近奧體的區位優勢明顯，未來也有産業導入的可想象空間，白紙一張意味着城市界面可期而且人群會較為純粹，另外一個優點是供需關系，江南同價位競争闆塊極少，當然後續闆塊内部供應量不小，相對而言短期供應沒有勾莊那麼大。

兩邊都較為看好，但都有不确定因素，目前尚不能說未來總部社區相比勾莊有明顯優勢，基本還是同級别的闆塊。對你來說，勾莊近便太多了，還是值得優先選擇。

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關鍵詞：兼顧學區新房

問：你好，目前住在金田花園75方兩房，已無貸款。最近搖中勾莊130 平新房，已網簽。

現在因為需要3房所以想置換，預算400-450，孩子目前上中班，有學區需求，學區不能比現在差，所以就算新房交付也不可能住過去（畢竟那邊的學區較差）。

目前房子這裡離機場快線五聯站非常近，所以如果置換離開這裡有點可惜，後續要置換到哪裡，也一直沒想好。

最好能三房 學區 地鐵 能保值，希望房叔能點撥點撥，感謝。

杭州房叔：兼顧學區的新房選擇本來就不是太多，而且你孩子中班了，兩年不到就要上小學，期房都來不及了啊；

而且這一檔預算能有的新房選擇，大部分都是新學校，在學區質量上，按照個人評判，短期而言大概率都不能超過金田，雖然這裡學區在老城西而言不算好，但放在全杭州至少還是中等偏上的學區；

如果側重保值升值還是選擇新房，還得預先做功課咨詢一下校方看看生源情況，将來轉學是否可以接收，新學校生源并不是很足的情況下是可能的。

城西北兼顧學區的新房，三墩北如瀾邸有部分89方，但是89方所在樓幢要年後才開；三墩北翠語彩虹裡，學區也是西湖區的但是個人評判還是金田略好；鐵路北瀾栖府，新學校文瀾二小 剛開學的慧瀾中學；桃源錦翠金宸府、棠源美宸裡，大概率賣魚橋分校；另外還有都和軒、春樾星宸，可以比較。

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關鍵詞：樓市走勢

問：房叔好，現在國家層面不斷出利好政策，樓市接下來能好起來嗎？還是會繼續下行一兩年？

杭州房叔：杭州如果政策不變，是新房市場繼續走弱、二手繼續陰跌的态勢；當然如果放開限購，就起碼能穩住而且優質闆塊會回暖。

國家層面或者說全國樓市，最關鍵的還是要看經濟能否及時回暖，這個才是最根本的基礎，另外也要看具體城市的經濟和人口變化狀況。

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關鍵詞：大溪谷置換杭與城？

問：房叔你好，麻煩解答一下：1. 男友有一套萬科大溪谷， 2. 月底我準備買杭與城；

基于兩個人都是互聯網行業，目前來看兩套貸款是可以撐住的；

基于未來經濟蕭條，行業蕭條的現狀，房産蕭條，突然覺着生活不易，抗風險能力沒那麼好，基于資産最大化的考慮，我覺着有以下三種：

1. 杭與城暫時就不要考慮了，現金為王。萬科大溪谷不差；2. 搖中杭與城，賣萬科大溪谷，權當置換；3. 其實未來沒有想象中那麼恐怖，兩套自持。

杭州房叔：杭與城可以，比大溪谷看好一些，個人建議可以買；而且大溪谷畢竟多少已經獲利了，所以第一方案可以pass；

是否用第三方案，需要評估一下你們的收入狀況，能堅持的話，中長線還是看好雲城能夠起來的。

建議買入杭與城，觀望一下後續的經濟和政策變化，再決定是否出掉大溪谷吧。

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關鍵詞：兼顧學區的新房&二手

問：你好房叔，小孩剛出生，手上唯一一套小戶型剛出掉，準備置換個大的戶型，能兼顧學區和自住，關注方向是拱墅西湖未科；

預算550萬左右的，請問買二手還是搖号，如果買二手，入手時機大概啥時候最佳，求推薦一些二手盤；如果搖号，也求推薦一些新盤，謝謝。

杭州房叔：目前買房最大的難點依然在于政策的可能變化，政策不變的情況下，新房熱度會繼續下降，二手也是繼續陰跌的态勢。

如果說最好的買入時機，那肯定是政策改變的前夕，但是我們也隻能預判市場和政策大概會怎樣改變。

按照目前的經濟壓力，按照正常推斷，在市場趨冷影響到土拍的時候，政策需要改變的壓力會達到最高點，但是最核心闆塊也未必一定會放松，暫時建議往這個方向把握。

當下按性價比而言，肯定還是傾向于搖号新房，你考慮的方向，建議關注三墩北如瀾邸、三墩北翠語彩虹裡，都是西湖區的學區，學校品牌是如瀾邸邊上的星洲二小更好一些，當然也需要時間成長；鐵路北瀾栖府，有文瀾二小 慧瀾中學，也是新學校需要時間成長的；另外着重于性價比，可以考慮搖号星瓒頌錦和杭矅置地中心的小戶型。

二手目前還是建議耐心淘、使勁砍價、求撿漏的心态，能選擇的有三墩北幾個次新房，學校就是上述的星洲二小；亞運公園附近藍孔雀華師大周邊幾個項目；保實申花邊上西城美墅的小戶型可以夠一下，淘淘看；蔣村這裡西廬、西溪裡的小戶型考慮。

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關鍵詞：落戶準五年、0社保

問：房叔，你好！我是杭州限購區戶口，單身，落戶還差一年滿五年，工作和社保在外地，杭州無社保，想把手頭的閑餘資金買房子。

目前有兩個問題：一、是否要等滿五年後去搖新房？但是無社保怕有些好的樓盤不能搖号；

二、現在主要是想買300萬左右的二手房投資，地鐵口，方便出租，有學區，麻煩房叔推薦主城區或靠近主城區的闆塊或樓盤。

杭州房叔：淘二手是個累活，需要大量的時間精力看房源的，你如果工作在外地，難度太大。

尤其當下在政策不變的情況下，二手大緻是繼續陰跌的态勢，淘二手更需要多比較、多砍價，才能夠淘到性價比好的。

現在新房市場遠不是之前，即使是0社保，這個價位極大部分樓盤入圍都沒有問題，如果無房資格，中簽也相對容易，你的情況更傾向于等候一下新房搖号資格。

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關鍵詞：限購還會放開？&三線城市别墅在售

問：房叔你好，臨平真的放開限購了，這下子有兩個問題想再麻煩你一下。

一是後續限購還會繼續放開嗎？或者說還會不會有更多的區域放開？譬如說未來科技城和西站雲城，有沒有放開的可能？還有就是現在放開的區域裡面哪裡好一點兒？

我家裡情況啰嗦一點，現在3年零7個月社保，預算現在是400萬以内，因為家裡的房子挂着在賣，但是不好賣，三線城市的别墅特别頭疼，降價了都難；

當然也是自己多少有點舍不得吧，總是不願意降太多，如果賣掉了，預算就可以有1000萬上下了，就可以買更好地段的了，或者買未來科技城這邊的大戶型，也蠻好的。

現在有點糾結，是現在放開的地方先買一套上車，然後等着戶口滿5年再投資買一套，或者幹脆等一等，等限購再放開一點買個好的，比較糾結的，麻煩房叔了。

杭州房叔：你描述的情況有點奇怪，如果落戶了，已經有限購區買房資格；如果沒有落戶，等滿5買二套的話，按照現在政策即使馬上落戶也需要等5年，太遙遠了。

按你所說的情況，即使沒有落戶，年後也很快能夠滿4年，能有購房資格了，似乎沒有必要那麼糾結限購放松區域是否擴大吧？你是不是反而應該擔憂限購放松區域擴大？畢竟這些性價比好的闆塊，如果限購放開，中簽率是一定會下降的。

杭州目前的情況，大體是在逐步放開市場偏弱的區域，增加需求基數支撐這些闆塊，提升市場活躍度，符合支持剛需買房的基本方向；

即使這個思路延續下去，非必要短期也不太會很快放開核心闆塊、熱門闆塊，畢竟那些闆塊既不擔憂土地拍賣，也不缺乏搖号人群。

目前限購放開區域，崇賢相對好一些，繞城内限價最低的剛需闆塊了，15号線落地概率也很大，算是同價位還不錯的闆塊，剛需是可以考慮上車的。

但是你的情況，個人更建議等待限購區搖号資格，同時利用這段時間出掉老家的房子，盡量搖一個性價比好的，房子總體是宜精不宜多。

現在市場整體熱度下降，核心闆塊1000萬級也有很多項目能夠入圍搖号，中簽率也是一直在上升，你在杭州應該還是無房資格，則更容易上車一些。

相對而言，保值升值角度杭州比普通三線城市要強得多了，安全性也更好，隻要能夠置換成功，老家房子即使損失一點出掉，也沒啥，看長遠。

附：臨平放開限購政策原文

支持剛性和改善性住房需求。已落戶本市的戶籍家庭或在本市工作且有城鎮社保（或個人所得稅）繳納記錄的非本市戶籍家庭，可在星橋、崇賢、東湖、運河、塘栖等鎮街購買住房（含新建商品住房和二手住房）。符合條件的本市戶籍家庭在上述鎮街購買第二套住房不受落戶滿五年的限制。各類家庭在限購區内限購的住房總套數不變。

2023年9月30日（含）前，購買上述鎮街普通新建商品住房的，在購房人辦理不動産權證後，按照實際繳納契稅金額的50%标準給予補助；購買臨平區非住宅新建商品房的，辦理不動産權證後，對于購買800平方米以上的按照實際繳納契稅金額的30%标準給予補助，對于購買2000平方米以上的，按照實際繳納契稅金額的50%标準給予補助。

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文/杭州房叔 編輯/阿尋

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