科學城和橫瀝島，你會買哪個？今年之前，我相信很多人閉眼買科學城。

但如果我告訴你，橫瀝島價格回到3.2萬/平，科學城也有3字頭的新房呢？

一個是廣州産業強區的當紅炸子雞，一個是定位高端的城市副中心核心闆塊。

講真，看似怎麼選都是安全牌，但其實底層邏輯是完全不一樣的，尤其是廣州備案價細則已變，最低可下調20%！

新的一輪降價潮要來了！

買這兩個區域的一個核心大前提是，你得區分更側重投資，還是更側重自住。

對于大部分首次買房的人來說，肯定是優先自住的，尤其是剛畢業沒多久要組建家庭的小年輕來說。這就不得不考慮到工作-居住地的通勤問題。

一份中國主要城市通勤檢測報告顯示，廣州通勤半徑是31公裡，低于北上深。這得益于廣州單一核心的城市結構、外圍區較低的房價。

以珠江新城為核心，東到黃埔科學城、增城新塘、西到佛山禅城、南到番禺廣場、北到白雲龍歸，都在地鐵半小時至一小時通勤圈内。

珠江新城到各闆塊核心直線距離

這其實覆蓋了大部分人的上班範圍，所以廣州地鐵雖然擠，實際觸達範圍還是很廣的，租住和買房的回旋餘地比較多。

原本橫瀝島并不在珠城一小時通勤圈内，但18号線通車之後，在番禺廣場換乘一站到橫瀝站，隻需要13分鐘，全程大約45分鐘左右，并不算痛苦。

因此，橫瀝島也進入了部分新廣的買房備選闆塊。

珠江新城到科學城自駕要20多公裡，地鐵通勤約35分鐘，更方便。實際上，天河智慧城跟黃埔科學城毗鄰，本來就有融合發展的趨勢。

廣州地鐵4号線

天河近幾年房價漲幅感人，連老廣都感歎買不起了，不乏主城區置換到這裡的人。

科學城産業成長空間值得期待，并不隻是睡城，這也是外地投資客最喜歡的區域之一。

黃埔科學城

遺憾的是，科學城現階段高附加值産業規模和服務業人口有限，生活配套成熟度需要提升，不足以和珠城金融業、總部經濟相提并論。

通勤空間感受上，橫瀝島更遠，自駕體驗更煎熬，但從地鐵通勤時間看，科學城和橫瀝島差距不算大。

橫瀝島依舊是一個大工地，短期内不适合居住。未來2-3年内，島上各個盤才會陸續進入收房期。即便都收了房，由于本地客占比過低，入住率肯定會大打折扣，商業入住率會被牽連。

也就是說，保守估計5年内，橫瀝島自住配套還得依靠島外，并不方便。

對比之下，科學城底子還是不錯的，大型小區居多，起碼底商經營沒問題，萬達廣場、奧園廣場基本能包圓大部分日常生活需求。

保利羅蘭航拍/網絡

橫瀝島屬于靠政策紅利和開發商強力投資捧起來的新區，國際金融島的規劃聽起有一絲廣州版“曼哈頓”的味道。

這個餅的兌現周期，隻适合長線投資者，需要足夠多的接盤俠把人氣給撐起來。

橫瀝島，包括大南沙範圍内的定位，隻能面向灣區和世界講故事，和主城比拼，隻能講格局和未來了，現階段完全沒有可比性的。

從房價來看，橫瀝島去年一度沖高到近4萬/平，但緊接着人才政策收緊、限價、地産行情遇冷，如今大部分新盤特價房源已經回落到3.2萬/平，甚至更低。

南沙靈山島，比橫瀝島開發更早

這就是政策型闆塊刺激的副作用，跟西藥一樣，見效快，但不治本、不持久。

短期大量新房供應，也導緻橫瀝島一手價格市場很卷，産品拉不開明顯差異，很難說服買房信心受挫的消費者。

被套牢的投資客更無心戀戰。2-3年收房 5年限售，流動性約等于無。不管漲幅如何，七八年後橫瀝島的二手都會迎來抛售潮，能再堅持5年的投資客，鳳毛麟角。

視角再切換到科學城。頂着産業最強區域的桂冠，這裡的房價一度追上主城區，泡沫被吹得很大。

好在，一年下來泡沫被擠掉了一些。今年經濟狀況不樂觀，大家都冷靜了不少。從8月成交數據看，區域内在售新盤均價從3.2-5.9萬/平都有，選擇範圍很大。

這兩天廣州新房限價細則也流出了：備案價可上浮10%，下調20%！這意味着好的産品有了漲價機會，差的産品有了降價走量的空間。

換句話說，金九銀十，廣州一手房新一輪降價潮來襲！現在到年底，科學城和南沙橫瀝島都有更适合的入手時機。

低于市場價抄底的機會不多，但黃埔中央城、橫瀝島灣區金融城這種超級剛需大盤，免不了會帶頭沖鋒。

佳大瑞園/項目

3萬出頭買科學城隻能是蟹貨，好的戶型沒戲，但在橫瀝島可以買到純改善的大盤。這種搏長期收益的定力，不能有賭徒心态。

隻追求現世安穩的，選科學城錯不了，隻不過投資門檻會稍高。

你會怎麼選？評論區見。

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