40周年慶祝大會圓滿落幕，TOP層對深圳寄予厚望，也為深圳解決下一個四十年發展的痛點，做了最高級别的官方背書。

10月18日，國家發改委正式發布《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點首批授權事項清單》，涉及40項内容。

在本次清單中，前三條緻力于解決深圳的土地困局。其中第三條再次明确，要充分利用市場機制盤活存量和低效用地。

盤活存量用地是增加供地的最有效方式，城市更新則是其中的重要手段，尤其今年以來，城市更新跑出了加速度。

例如從龍華區城市更新十三五供應規劃來看，觀瀾片區的舊改密且範圍很大，有望迎來價值暴擊。

樓市預言帝，深圳壹地産總編輯陶文傑認為：未來，龍華将走向觀瀾為核心的城市4.0時代。觀瀾未來或許會複制北站、紅山、壹成中心的城市與樓市互動的财富傳奇。

買房就是買未來，區域選擇至關重要。城市發展走向是區域發展的風向标，找準風口，何愁不能順勢而飛？

接下來，深圳将【積極作為深入推進粵港澳大灣區建設】；加強與周邊城市的協同、融合。在融合的過程中，龍華是串聯深圳和灣區其他城市的中軸，觀瀾等片區的城市地位将急速上升。

類比北京，深圳未來大緻可以分為三環：一環即都市核心區，包括羅湖、福田、南山、寶中、龍華紅山；大二環包括大運、平湖、觀瀾、光明、沙井、坪山，三環則包括現在的深圳的邊界和臨深區域融合的地方。

而一環核心區土地供應不足，上車門檻高；三環“擴容”夢碎，一些政策尚在規劃、讨論階段；大二環成為未來5到10年發展的重點區域，由于目前土地供應主要依賴城市更新，海量舊改的觀瀾成為剛需福地。

觀瀾片區有40個大的舊改項目，總體量約2500萬平，相當于三個福田，僅次于兩個前海核心區的面積，雲集萬科、卓越、華潤、鴻榮源、佳兆業、金光華等一線品牌開發商，放眼整個深圳都是不多見的。資料來源：《龍華城市更新“十三五”規劃》。

觀瀾片區舊改圖

城市更新帶來的配套升級，區域價值蝶變。處于大二環的觀瀾，将借機逆襲，催生出龍華4.0人居新時代。

從關外拓展區到行政區，到躍升“中軸新城”，龍華的發展脈絡相當清晰。呈現出1.0深圳北→2.0紅山→3.0壹成中心→4.0觀瀾的勢頭。都市圈來襲，城市發展脈絡北移，集舊改、交通、産業、配套于一體的觀瀾組團中心，有望成為龍華新的中心。

國家高端智庫CDI資深研究員、中國城市經濟專家委員會副主任宋丁老師認為，觀瀾40年，從低端農工時代到高端産城時代，觀瀾北經曆了6次重大入圍行動。

分别為：

（1）以生态入圍，全球高爾夫生态區，綠色觀瀾北

（2）依商務入圍，龍華新區北站CBD，都市北移給觀瀾北提供中軸參照樣本

（3）攜科技入圍，高新技術産業園，給觀瀾北注入強大動能

（4）伴中心入圍，龍華行政中心，讓觀瀾北真正都市化。

（5）随宜居入圍，由南向北步步深入，演繹龍華人居4.0時代

（6）應莞南入圍，東莞九鎮密切融深，讓觀瀾北徹頭徹尾中心化。

觀瀾不斷“進階”，其區域爆發力不斷被激發。

再過9天，地鐵4号北延線正式開通，觀瀾片區将正式進入“地鐵時代”。地鐵是房價的開山炮，地鐵4号線開通前，龍華的房價是1字頭 。2011年地鐵4号線開通後，2012年房價就突破了2萬。其中民樂地鐵口的書香門第漲幅達40%，白石龍站的萬科金域華府、彙龍苑漲幅達37%以上。地鐵4号北延線開通帶來的增值紅利，不言而喻。

4号線北延段全長10.8公裡,共設8座車站。線路由南至北依次沿和平路、觀瀾大道、高爾夫大道敷設，終點于牛湖站。未來還将有地鐵18、22号線穿過，還可以觀瀾站與龍華有軌電車示範線換乘，實現便捷出行。

産業是樓市的基礎，有高端的産業，才有高端的購買力，南山的發展就已經非常深度地說明了這一點。深圳未來的高端産業、戰略性新興産業都在向龍華的高新區在集中、轉移。

觀瀾片區位于梅觀創新産業走廊核心位置，其總面積約96平方公裡，未來将打造成為産值超萬億元的區域性創新走廊。觀瀾高新園和華為總部基地、富士康總部基地、九龍山智能科技片區連成一片，着力發展人工智能、移動智能終端、生物醫藥等代表國家戰略性新興産業和高技術産業，蓄勢待發。

此外，觀瀾的城市資源相當豐富。深圳第二大——建面近30萬平觀瀾湖MH-MALL就落地于此，當于近2個萬象城 1個歡樂海岸大小。

觀瀾文化體育中心、三館一院（龍華區大劇院、文化館、圖書館）。國家級旅遊景區觀瀾湖高爾夫（國家級5A)、觀瀾山水田園(國家級4A)；觀瀾版畫村等雲集。未來還有龍華區綜合醫院（三甲）、龍華區中醫院投入使用。

龍華區綜合醫院效果圖|來源：龍華新聞

此外，市場對于觀瀾的熱情持續高漲。

9月下旬，觀瀾某項目尚未開盤就接待客戶5000多批，開盤當天收金46億，去化七成左右，2棟基本賣完。

據鍊家二手房成交數據顯示，合正觀瀾彙7月成交價為7萬/㎡；懿花園9月成交價8萬 /㎡，相當驚人。

圖源：鍊家網

對觀瀾新房的熱情圍獵以及二手房成交價格的攀升，展示了市場對觀瀾未來發展充滿信心。

新政後，樓市繼續分化，熱門片區的打新難度不斷升級。據不完全統計，此前有超180億資金，超3萬人陪跑9大網紅盤，不少剛需直呼跑不動了！

與其費時費力陪跑熱門，不如選擇合适的上車機會。對廣大剛需來說，通勤便利和居住屬性缺一不可。

同處深圳大二環的觀瀾片區，萬科北宸之光的橫空出世給購房者帶來驚喜。

項目亮點如下：

1、4号線地鐵物業

萬科北宸之光位于地鐵4号線首發站牛湖站（10月28日通車），可快速通達福田中心區。周邊交通布局“雙縱雙橫”高速路網，地鐵22号線（規劃中） 四高速 高鐵等多維交通，暢行全城。

2、巨量舊改潛伏，暴擊機會大

項目周邊有超過7個舊改項目集中入市，拆除用地面積超過230萬平。其中體量最大的是鴻榮源的牛湖舊改項目，拆除用地約186萬平，是壹成中心的1.34倍，總規劃建築面積逾千萬平，舊改推動下，将帶來整個闆塊的新生和價值暴擊。

3、學校、商業、生态成熟配套

項目自帶幼兒園，2019年學區劃分小學是德風學校，中學是觀瀾中學。

距離項目隻有50米範圍的教育科學研究院附屬中學，隸屬于龍華區四大品牌學校系列，計劃投資2.18億，拟建辦學規模為初中30班1500學位。（注：學區以教育局公布為準）

商業方面項目還臨近觀瀾湖新城mall，業态豐富。周邊還彙聚觀瀾湖生态旅遊區、觀瀾山水田園、觀瀾湖生态體育公園等豐富生态資源。

4、高端人居體驗

項目打造五大情景體驗：包括氧氣公園、鄰裡客廳、母子雙泳池等多元景觀功能配套，帶來比肩豪宅的立體生活場景。

項目将功能集合的生活場景納入考量，打造商業街、幼兒園、公交首末站、文化活動室、社康中心、社康體育活動場等11大一站式配套，全面提升居住幸福感。

龍華4.0時代啟幕，觀瀾将成為下一個組團中心。

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