2022年的房地産市場怎麼樣相信大家都有目共睹吧，很多人都說本來市場是非常的火爆的，看看蘇州、杭州、重慶、北京等城市成交量都屢創新高，杭州出現了前所未有的迹象，10萬人同時搶房，搶到房的概率微乎其微。

為什麼大家都争先恐後地去買房？最簡單的原因是，二手房的價格都出現了倒挂周邊，二手房的價格4萬元每平米，新房的價格卻隻賣3.2萬元每平米，購買的房産價格瞬間就能掙8千元每平米，搶到房的人群還在幻想着自己的房價漲價10% 20%甚至是30%的時候市場卻迎來了180度大轉變。

中原地産研究中心數據顯示，2021年樓市調控次數達到了651次，算下來平均每天出台兩條政策，在這樣的大背景下，市場迎來了降溫，房價還能再像過去一樣迎來爆發嗎？相信可能性比較少吧！

2021年全國平均房價最高峰達到了11,220元每平米，2022年成交單價已經回落到了9472元每平米，下降幅度達到了12%~15%，整體的房價回歸到了2019年的平均水平，另外全國有超過70%的城市都已經來了下滑的迹象，進入到2022年全國下滑的城市更是達到了90%，現在剛開始實施的時候，很多人都認為這隻不過是暫時性的調控市場，還會迎來新的一輪爆發。

2016年樓市首次提出“房住不炒”，剛開始的時候老百姓認為房價不會上漲的，結果經過政策的調控，房價還是蹭蹭地往上漲，所以老百姓認為此次政策的調控，隻不過是為了蓄力下一波房價上漲。

想象是美好的現實是殘酷的，結果啪啪打臉了，2022年上半年房地産銷售面積6.9億平方米，同比下降26.6%；房地産銷售金額6.6萬億，同比下降31.8%，不管成交量還是成交價都迎來了下滑，在這樣的情況下市場還能和軟嗎？也許我們存在的是幻想吧！

2021年的樓市打壓給市場留下了陰影，其實很大一部分原因也是市場自身所決定的。

國内的房地産庫存量正在快速地攀升

根據易居研究院的數據顯示，截止到2022年6月份，全國新建商品房待銷售面積達到了6.2億平方米，廣義存量38.1億平方米，即便不再拿土地開發，以目前的銷售數據去看，最起碼三年才能銷售完畢，如果根據2022年的銷售數據，可能達到5年。最簡單的理解，假設一套房子100平米計算，未來幾年上市銷售房産套數将突破4000萬套，一套房子可以解決三個人的住房需求，也就是可以解決1.2億人的住房。

國内空置房産套數達到了8,500萬套，相信不少人看到這個數據都驚呆了，事實真的如此，根據西安财經大學調研報告顯示目前國内房地産空置率約為22.3%，房屋空置率遠高于國際标準的10%以内，未來這些空置的房價，如果能盤活起來，足以夠滿足現在國内的2.2億人的租房需求。

國内的住房市場已經逐步傾向飽和

根據央行公開數據顯示，目前國内的城鎮居民住房擁有率達到了98%，戶均1.5套，擁有兩套住房的家庭占比31%，另有三套及以上住房的家庭占比10.5%，不少人都說自己身邊的朋友擁有兩套住房的比沒有房産的人多的多。

國内的城鎮化進程開始放緩，1998年，國内的城鎮化率僅有33.62%，現在我國的城鎮化率已經在65%，過去的20年時間中，平均每年超過2,000萬人進到城市裡面生活，不過最近這幾年國内的城鎮化放緩也成為了一種趨勢，如今每年約僅有1,000萬人進到城市裡面生活，現在并不是從農村進入到縣城生活了，更多的都是從農村直接進入到大城市裡面打拼，所以未來的城鎮化難度将會進一步的提高，據相關的數據預測，2030年國内的城鎮化率約為68%左右，2050年才達到城鎮化75%，所以未來能夠進入到城市裡面生活大幅度的減少，對于住房需求也同樣接受。

根據經濟學的理論來看，當市場出現供大于求，商品的價格自然會迎來回落，為什麼在過去這幾年房地産的庫存量處于供大于求的狀态，價格還持續上漲很大一部分原因，房子不僅是解決住房問題的，更多都是整個的投資屬性。

根據數據顯示2016年房地産投資比例達到了85%，2017年房地産投資比例75%，即便到了2020年，房地産投資比例依舊達到40%，房地産在老百姓心中的關鍵是買房越早買越好，買房就是“穩賺不賠”。

那時候房價上漲一切的問題都可以掩蓋住，在2021年強力度的政策調控下，市場迎來了真的跟過去不一樣的變化，三道紅線、兩道紅線、二手房參考指導下等衆多因素沖擊，市場自然而然就成為了如今這種狀況了！權威專家和學者對于2022年的入市也給出了自己的看法，易居研究院智庫中心研究總監嚴悅表示：當前房地産市場矛盾從“過熱”開始轉為“冷”，房地産各項指标正在快速的回落，在短時間内很難出現周轉，從過去的經驗去看待市場周期，一般需要8個月。

經濟學家馬光遠也表示未來房地産分化将會加速，大城市的房價依舊處于堅挺的狀态，甚至還會出現輕微的上漲，小型城市人口在不斷的流出未來房地産多如牛毛，鍵盤俠也不複存在了，房價會呈現出有價無市的局面！頂不住了，隻能選擇降價銷售。

下半年市場會迎來“新浪潮”

下半年的房地産市場新浪潮更多的都體現在，降準、降息、降利率、降首付、解除限購、限貸、限售、限價等衆多政策上就是為了推動市場回來，結果市場的數據與大家所看到的有人在這下半年市場将會“一塌糊塗”。

衆多房地産企業也會“焦頭爛額”，原因很簡單，如果下半年銷售數據還不理想的狀态下，2023年中旬如何把負債率降到規定的範圍内，如果不在規定的範圍内，很多東西被限制住，将會進入到“死循環”。

下半年的房價将會迎來驚喜期，購買新房的有驚喜，0首付再次出現，低利率減少月供壓力。畢竟這兩年大環境不好，不少投資者都要把手中的房産抛售出去回籠資金，為了盡快的銷售發展，就會選擇降價5%、10%、20%甚至會出現30%，最刺激的還是法拍房降價幅度将會達到30%以上，有這方面經驗的人可以留意法拍房，未來房價也許會超出老百姓的想象。

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