日本的房産，也有商用公寓和居民商品房的區别嗎？

日本到底有多少土地分類？它們會影響房價和産權嗎？

日本是否所有土地都是永久産權，而這個跟土地性質有沒有關系？

産權是許多中國房東考慮日本房産時，非常關注的問題。畢竟我們天天宣傳日本是永久産權，跟中國差别大，那具體有哪些差别？

今天這篇文章，就來把這個問題一次性為大家講透。

日本的土地由地方政府進行規劃，而我們看到的不同土地性質，便是有其不同的用途目的而來。

假如工廠建在住宅區旁，區内既有小學又有公園，那工廠排放的廢氣就可能影響到周邊居民的生活，給人們帶來不便。

因此，日本政府嚴格限制了可以在不同區域内建造的建築物的類型、高度和大小，為的是保障人們的生活和工作環境更加舒适。

一般日本的土地性質可分為三種類型：住宅（8類）、商業（2類）和工業（3類）。

這些土地隻要是買下來的，就是永久産權。怎麼理解這句話？

日本除了永久産權，還有一種産權叫做“借地權”，是開發商（或個人）跟地主租賃土地，再在上面開發房産項目的一種情況。其本質還是永久産權，但地是地主的。作為房東，你就隻擁有這塊地的租賃權，每年要給地主上交“租金”。

借地權在大城市會比較多。東京因為土地稀缺，就有相當數量的借地産權的房子。價格會比同地段永久産權的更便宜，因為給你的報價裡沒有土地的價格，隻有租賃土地的租金。所以千萬别看便宜就買，一定要先了解這裡的産權是不是永久産權。

而除了這一點差别，日本的13種類型的土地都是永久産權，也就不存在咱們國内這種商用地對應商業地産，住宅用地對應住宅地産的情況。

那麼，這13類用地分别可以建怎樣的房子呢？

首先，米宅醬從“住宅系”講起。住宅用地有以下八類：

（1）第一種低層住居専用地域（首低）

（2）第二種低層住居専用地域（二低）

（3）田園住居地域（田住）

（4）第一種中高層住居専用地域（一中高）

（5）第二種中高層住居専用地域（二中高）

（6）第一種住居地域（一住）

（7）第二種住居地域（二住）

（8）準住居地域（準住）

具體差别我們可以看以下這個表：

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從建築範圍中可以看出，1到8的用地對建築物的多樣性、層高都會逐漸增加。

值得一提的是，第一、第二中低層住居專用地域多見于曆史悠久的住宅區，也可能是豪宅區。在這的土地一般買下就是一整塊，有完整的土地産權，所以土地的價值是很可觀的。

接下來，米宅将介紹“商業系”，這也是我們在日本房産中看到最多的地域。這類性質的土地有兩種類型：

（9）近隣商業地域（近商）

（10）商業地域（商業）

近隣商業地域旨在“提高商業和其他便利，主要為鄰近住宅區居民提供生活必需品”。就如它的名字所寫，“近鄰”，是指“住宅區的鄰裡”。在這個區域内，大部分商業設施，如商店、餐廳、保齡球館、劇院、電影院、卡拉OK廳和彈球店，都沒有占地面積的限制。

但由于它建在住宅區旁邊，所以也無法建夜總會等娛樂設施。

商業地域被定義為“主要為了促進商業和提供其他的便利”。在這裡，商業是完全允許的，除了可以建鄰近商業地域所允許的建築之外，還可以建設夜總會部等娛樂設施。而且，非常重要，在商業地域也可以建住宅，并且産權與住宅地域相同，是一個非常方便和受歡迎的土地性質。

但由于它不是住宅區，所以在購買房産之前最好提前檢查其周邊的居住環境，有風俗區或者賭博娛樂場所，就要慎重。

最後的最後，工業用地。這一類用地現在東京23區内的住宅公寓也時有看到，那它會有什麼影響嗎？

工業系用地包括以下三種：

（11）準工業地域（準工）

（12）工業地域（工業）

（13）工業専用地域（工専）

準工業地域的主要目的是“在沒有惡化環境風險的情況下提高工業的便利性”。

在這裡，大部分能建在商業用地上的建築都可以建。同時，它還可以建設無危險、不存在環境惡化風險、不受占地面積限制的工廠和汽車工廠。

這是一個不僅可以建造住宅樓，還可以建商業設施和工廠的區域，因此它給人的印象會略顯嘈雜。

工業地域的規劃目的是“增加工業的便利性”。工業色彩相當濃烈，但同樣可以建造住宅，但對商鋪和商業設施的建設逐漸趨嚴。

在這裡是禁止建設建築面積超過10000平方米的商店、飯店、賓館、客棧、卡拉OK、幼兒園、小學、大學、醫院等。但由于需要照顧工廠工人的孩子，因此可以建立托兒所。

工業専用地域的目的是“提高工業相關業務的經營便利性”。在這裡也要注意，既然是工廠專用區，就不可能建住宅。如果你看到有工業專用地域建住宅，那是騙人的。

另外，商業設施也有相當嚴格的規定，商店、餐廳、彈球館、保齡球館等設施原則上不能建。但是，可以建一個不到10000平方米的卡拉OK包廂和托兒所。

以上就是所有地域的具體分類、分類目的，以及可建造的建築範圍。

那麼，這些土地性質哪一類更值錢呢？這件事要具體情況具體分析。不過，對于投資者而言，特别是投資一棟樓的客戶，土地上能建多少層樓，能不能經營店鋪，店鋪的種類都會影響自己的收益——當然，是多多益善。

而這個時候，我們需要看兩個指标：建蔽率（建築能建多大）和容積率（能蓋多少房間）。一般情況下，這兩個比例是越高越好，不過也是case by case。

從上表中不難看出，商業地域可能比住宅地域更值錢，因為它的兩個率都高。

在我看來，住宅用地屬于“可以是古董，但也可以是白菜”的地段，因為它有很嚴格的建築限制。這類土地如果是傳統豪宅區，那就大賺，但如果隻是普通住宅區，它的可變化性太小，也就沒有太大的商業價值。

而工業地域也不是一棒子打翻，全盤否定。有些東京23區的傳統的工業區，由于東京人口不斷增加，而逐漸化工業區為住宅區。比如東京荒川區就是傳統的工業區，但近年城市規劃變更，居民移入，工廠外遷，這個區的居民區占比也越變越大。

不過，工業用地畢竟曾經是工廠蓋在上面，所以土地可能有化學品滲透、不好的物質，所以買這類用地的房産也要慎重。

但說了那麼多，還是那句話，不論是住宅用地、商業用地還是工業用地，都是永久産權土地。

不論黑貓還是白貓，都是能抓老鼠的貓~

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