文/顧天傑

六千億紅包 及時雨

臨近年底，樓市各種消息和新政，讓人聽麻了。

其中能起到關鍵作用的，依舊是極少數。

中國房地産報報道，9月底多家銀行接到監管部門通知，要求分行加大對房地産融資的支持力度。

具體來說，就是每家大行年底前對樓市融資至少增加1000億。

通常有三種融資形式：

1.房地産開發貸款

2.居民按揭貸款

3.房地産開發商債券

目前建行、工行、農行、中行、郵政和交行合計六家銀行，已經收到通知。

一句話總結：

6000億樓市硬核融資大禮包要來了。

為什麼是年底？

首先是因為房地産貸款餘額迅速下降。

官方數據顯示，2022年6月末房地産貸款餘額增速隻有4.2％，比2021年同期增速低一半。

同時新增房地産貸款占比創新低。

2022年6月末，房地産新增貸款累計新增0.67萬億，占各項新增貸款金額的比例僅隻有4.9％。

6000億資金将以抵押借款、按揭貸款、開發貸、流貸、購買債券等形式注入樓市。

房地産急需補充流動性。

如果6000億真的能落地，對于開發商來說有三個作用。

首先是新增商品房購買需求。

按照目前市場的估算，六大行6000億資金中，有70%将被用于房地産按揭貸款，也就是4200億。

按照40%的首付計算，可以為市場新增7000億銷售額。

其次是保交樓，房企将獲得數千億新增資金，用于樓盤建設和竣工交付。

6000億新增支持，按開發貸占比30%左右計算，将直接新增1800億左右的開發貸資金。

同一時間，截至9月份，北上廣深、杭州、天津和重慶等城市的TOP10樓盤銷售數據，已經陸續出爐了。

全國13個二線城市，已經誕生9個百億銷售額級别的樓盤。

帶頭大哥依舊是上海。

上海前9個月TOP10樓盤合計銷售額超過1000億，成為全國累計銷售額最高的城市。

在接近三個月銷售幾乎為零的情況下，依然完成了同比2021年前9個月增長62%的戰績。

第二名是深圳，1-9月累計銷售902.51億。北京以649億位列第三。第四名杭州前9個月合計銷售650.5億。

通過研究四大一線的客戶需求，再對比二線熱門城市銷冠樓盤，開發商對于明年應該賣哪一類産品，基本心中有數了。

全國9個百億大盤中，上海4個、北京3個、深圳1個、廣州1個，其中深圳華潤城累計銷售超245.9億元，成為全國單盤銷售額最高的項目。

銷冠樓盤的特點是：

北上廣深的豪宅持續熱銷，二線熱點中高端改善後來居上。

先說曾經屢創奇迹的深圳網紅盤，華潤城。

華潤城不僅是深圳樓市标杆，更是深圳樓市起起伏伏的一個縮影。

2014年10月12日華潤城首期開盤，推出400多套房源，均價4.75萬一平米，開盤3小時全部售罄。

2018年6月21日，華潤城三期首批推出741套住宅，均價約8.5萬元一平米，誠意登記6776批客戶，僅10.9%的選房幾率，開盤4小時售罄。

2018年9月22日，華潤城三期推出第二批共計555套房源，均價同樣約為8.5萬元一平米，登記4006批客戶，僅13.8%的中簽率，開盤後幾小時售罄。

2022年6月9日，華潤城潤玺二期最後一批住宅已獲批預售證，共340套，總價區間約1406萬到1747萬元/套。

這個項目先後開啟了2輪全民營銷，經紀人享受賣1套房1萬元的獎勵。

從網紅盤到全民營銷，盡管華潤城保住了深圳銷冠的位置，但日光盤神話也慢慢落幕了。

再看北京，排名第一的是學府壹号院。

學府壹号院位于海澱北五環區域，二手房價格已經接近12萬一平米。

然而學府一号院指導價在8.96萬一平米，和周邊二手房形成明顯倒挂。

最小戶型為128平米，相當于總價1100萬起步，有實力的改善家庭才能買得起。

高端豪宅顯示出了當下北京最強購買力的心态：

1.高淨值人群還在買房

2.海澱北五環大平層吸引力很強

3.無論市場漲跌，優質項目總是稀缺

學府壹号院的客群主要是區内改善升級業主，集中在區域内的IT互聯網、金融以及高校教師等。

接着是上海樓市，這幾個月的回暖有目共睹。

魔都網紅盤衆多，仁恒海上源一面世就成了關注度最高的樓盤之一，前後曆經267天，1162套房源全部售罄。

（上海樓市成交恢複常态 來源：上海鍊家）

上海鍊家報告顯示，9月二手房成交1.8萬套，預計從現在到年底基本維持在這個水平左右，相較去年同期增加54%，是一個健康的狀态。

尤其是從成交類型來看，2022下半年以來改善型需求逐步增加，年前三季度70到110平以及140平以上的成交占比也增加了。

北上廣深的豪宅集體表現出不俗行情，并且将這種熱度傳遞到了二線的核心闆塊。

團購買房 停不下來

幾乎在同一時間，四個一線城市陸續完成2022年第三批集中供地。

有的城市選擇改變供應策略與節奏，摸索前進。

也有的城市選擇一次性拿出更多土地，追回疫情期間失去的土地銷量。

業内人士對于廣州第三次集中拍地的評論是：

清一色國企央企開發商拿地，整體溢價率不足1%。

這句話适用于全國大部分一二線城市。

克而瑞研究中心統計，前9個月拿地金額TOP100中，城投、平台類公司數量占比49％，民企、國企各占24％和27％。

從金額占比來看，民企隻占到21％，而國企、央企則超過60％。

政府從各個方面，想方設法提高開發商的積極性。

深圳主動将2022年度的供地節奏，由三批次調整為了四批次，每次供地宗數減少，降低房企參與競拍的資金門檻。

廣州第三批集中供地，基本取消競自持環節，降低拿地成本，促進成交。

上海第三批集中供地數量明顯加大。土拍規則實行簡化和放松，國企央企和地方平台參與拿地占大多數土地。

少數等不及的二三線，知道自己賣不出去多少土地了，于是選擇了另一條路：

開啟團購買房模式。

青島近期開啟了金秋購房節“手拉手愛心購房團購”活動。

面對的群體也很有意思：

醫護工作者、教師、現役退役軍人、模範先進、公安幹警等特定群體。

已經有媒體證實了活動的真實性。

青島房協公衆号消息顯示，加此次特價房團購活動的企業包含天泰、保利、魯澤、中海等幾十家主力房企。

青島很着急，因為樓市壓力太大了。

那就讓領導和公務員、教師、警察同志們帶頭買房吧。

數據顯示，國慶假期青島新房成交516套，較去年國慶假期下降32%。

青島新建商品住宅成交面積5.94萬平方米，較2021年國慶假期日均成交面積下降30%。

團購買房能在短期内消化更多房子，避免了出于保衛資金鍊的考慮開發商之間出現惡性競争。

青島不會是最後一個開啟團購的城市。未來城市的分化，也不止體現在房價上。

北山廣深、成都、重慶、武漢這樣的城市會繼續擴容，帶領自己和周邊形成城市群。

剩下的中小城市在找到優質産業的情況下，承接部分回鄉的年輕人。

最尴尬的是處于中間位置的那部分，數量大，産業聚集少，改變阻力大。

還有一組數據是：

2022年百強房企1到9月銷售操盤金額4.67萬億，同比下降45.4%，絕對值減少3.89萬億。

銷售額破1000億的房企隻有15家，同比2021年減少12家。

城市和房企相比，好處是不會憑空消失。

壞處是城市失去的黃金發展年代，再也回不來了。

（免責聲明：本文為葉檀财經據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）

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