市中，顧名思義，城市中心區域。實際上，市中區也确實是濟南的中心區域，省委在這裡，市委市政府也曾在這裡，還有衆多省級企業總部也在這裡。

在房地産市場，市中區的房價也較高，它的平均房價兩萬二三，僅次于曆下區。

不過，與曆下區相比，市中區的房價呈現出兩極分化的趨勢。在市中區，我們既能看到兩三萬，甚至三萬以上的豪宅，也能看到一萬出頭的剛需産品。

今天，我們就為大家聊聊市中區的在售、将售樓盤。

1st

二環以内，傳統老城區

房價可達3萬

對于市中區的樓盤，我們将其分為三個區域，分别為二環路以内、二環南路以南、二環西路以西。

二環以内是市中區的老城區，目前這裡在售、将售樓盤主要包括：國譽茂山、緣溪堂、瑞馬禧悅、駿茂府等，個别樓盤售價可達三萬左右。

（市中區二環内樓盤位置）

下面我們聊聊這些樓盤的情況。

第一，中電建國譽茂山，位于郎茂山路以東、郎茂山公園以西，包括8棟住宅，全是5-7層洋房，主要戶型面積段在185-220㎡。

（中電建·國譽茂山示意圖）

在春節前，該項目已經開盤，售價在2.8-3.2萬元之間。

從戶型面積段能看出，這是一個很高端的項目。而且，它就在郎茂山腳下，周圍自然環境非常好。總體上，它還是比較受買房人認可的。

第二，藍石緣溪堂，位于興濟河以東、山東省稅務局以西約約250米，規劃建設8棟住宅樓，樓層在8到18層之間，戶型面積段113-172㎡，目前售價2.2萬元左右。

這是一個很有“年代”的項目，它就是曆史上鼎鼎大名的“盛世皇苑”（詳情點這裡），它的土地成交于2006年，迄今已經有16年曆史。

有些小夥伴可能會有擔心：住宅土地使用權是60年，它隻剩下44年使用權了，這會不會影響未來價值？

我們覺得，這方面影響不大，因為住宅的土地使用權到期後将自動續期，這一點國家已經明确多次了。

說兩個敏感點：

項目西側緊鄰七裡山路，這條路雖然不大，但距離項目很近，而且緣溪堂的人行出入口處在一個彎道的“凸”出位置，有一定的視線盲區。

我們看現場圖片：

上圖中藍色圍擋樓體的前面就是社區大門，它的南北兩側不遠處都有彎道，距離馬路很近。

另外，該項目有三棟18層産品，它們采用了一梯兩戶設計，但東西兩個單元之間有連廊，這意味着中間戶北側窗戶将被擋光，且隐私性不好，這個大家要留意。

整體上來說，該項目也是一個優質項目，區位不錯，周圍環境也不錯，緊鄰興濟河，周圍改善性客戶也可以去看看。

第三、城投瑞馬禧悅，即市中除塵設備廠地塊，位于玉興路以東，土屋路以北。

它是個迷你型的社區，隻有2棟樓，分别為12層、13層，共92戶，目前尚未開盤。

這是濟甯瑞馬在濟南的第一個項目，位置說不上很好，周圍有很多老舊社區，客戶将以周邊改善性客戶為主。

它有個亮點，項目南側規劃建設小型公園，這将讓業主們出門就能進入公園。

第四、駿茂府，也就是濟南機床一廠地塊，由中駿和世茂合作開發，位于白馬山公園以東、劉長山路以南，在售洋房、高層，售價1.8-2.1萬左右。

相較于以上樓盤，駿茂府更靠西，區位條件稍弱一些。不過近年來這裡變化很大，劉長山路通車了，白馬山公園建成了，城市形象有很大提升。

另外，今年市中區二環内還有一個項目有望入市，它就是雙龍莊地塊。

該地塊在青龍山以南、雙龍莊安置區以北，容積率隻有1.5，屬于難得的山南低密地塊。

在去年的土拍中，該地塊被市中平台公司濟南弘成置業摘走，樓面地價1.4萬元/㎡，項目未來将售價不菲。

2nd

二環南路以南

市中區最熱的區域，将有新品入市

如果問，近年來市中區樓市最火的地方是哪兒，那一定是二環南以南區域。

在二環南以南，魯能領秀城、中海國際社區、華潤興隆項目、南北康片區多項目、綠地國際城，一個個大盤在二環南以南崛起，形成了濟南的南部新城。

一直到現在，二環南以南區域依然是市中區的樓市熱點區域。不過，這裡的市場正發生深刻變化，因為大部分樓盤都已經售罄或存貨不多。

對該區域，我們建議大家可以重點關注三個項目。

第一個，市中萬科城，位于望嶽路以西、綠地國際城以南、望嶽康體公園兩側。

這是萬科去年是南北康片區拿下的土地，包括4個住宅地塊，主打小高層和洋房，預計上半年就能開盤。

這是一個很很值得大家期待的項目，我們近期會詳聊該項目，大家可以耐心等待。

第二個，魯能領秀城最後地塊，位于二環南以南、領秀城森林公園以北，尚待入市。

目前，整個魯能領秀城還有4個地塊未開發，它們都位于原來的石青崖村，分别是H1、H2、G2、G3(二期），其中H1、H2地塊為安置房。

這幾個地塊都以中高層産品為主。比如，G2地塊将建設7棟26-34層的高層産品，G3地塊（二期）将建設5棟21-32層的高層産品。

魯能領秀城是一個超級大盤，區位、配套、環境都不錯。目前，這個超級大盤終于要徹底賣完了。

第三，綠地瀾庭公館，也就綠地新裡城B10地塊，位于南北康片區，高層産品。

綠地新裡城是一個大盤，項目B5、B12、B13地塊已經售罄，目前在售B10地塊，另外還有A2地塊待入市。

3rd

二環西路以西區域

1.1萬買裝修房

市中區，還有售價一萬出頭的房子嗎？有，而且還有多個這樣的項目，它們就在市中區二環西以西區域，價格低的項目1.1萬左右，價格高的1.4萬左右。

市中區二環西以西的樓盤，大家可以重點專注三個樓盤，中博謙山，中海寰宇時代，國嶽城，另外還有兩個新地塊待入市。

第一，中博謙山，位于二環西以西約200米、經十路以南1.5公裡處，産品為洋房、小高層，戶型面積在105㎡至160㎡之間，售價1.4萬元左右。

（中博·謙山周邊配套示意圖）

由于距離經十路比較近，中博謙山的區位條件還是有一定優勢的，所以它的價格也是市中區二環西以西在售樓盤中比較高的。

隻是周圍整體城市環境一般，改造壓力比較大，所以它雖然在市中區，靠經十路也僅有1.5公裡左右，但價格1.4萬左右，也算是合情合理。

第二，中海寰宇時代、國嶽城，這兩個項目都在黨家片區，地塊互相交叉，以小高層産品為主，售價1.1萬-1.2萬左右，而且都是裝修産品。

（藍色為中海寰宇時代，紅色為國嶽城）

市中區二環西路以西還有其他一些項目。

去年，這裡有3宗住宅用地出讓。其中，1宗在黨家片區，也就是上圖中的嶽而莊地塊，另外2宗在融彙城附近，也就是下圖中的A9、B地塊。

這三宗土地都由國資平台宅地，今年能否入市還不确定。

另外，市中區二環西路以西區域還有融彙城在售。由于它曾出現的曆史問題，我們從未推薦過該項目，在這裡不多說了。

以上我們為大家盤點了市中區的10個項目，房價從1.1萬左右到3萬左右。

總體上來說，市中區的高端項目大都比較好賣，反而是價格低的剛需項目比艱難。

主要原因是，市中區的居民以老濟南人為主，新濟南人占比較少，所以市中區的買房群體以改善居多，剛需較少。當然，這背後恐怕還是與市中區的産業發展有關。

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