現在買房的剛需特别要小心了，切記不是現房，全款買房不能立即辦理産權證的千萬别下手。按揭買房時，開發商會提供《商品房預售許可證》，上面有一欄專門寫抵押情況的，如有抵押，在備注中會有詳細的說明，一定要看仔細，如果存在抵押情況則應當小心。

大城市不熟悉，就咱一個六線城市來講，不知道有多少購房者的房産被開發商拿去銀行抵押貸款，即使是房貸還清也無法過戶辦理房産證。

因為開發商之前把房子抵押的貸款還沒還清，作為銀行方有權利随時把房子拍賣掉。

也不知道監管部門怎麼就允許開發商拿着已經抵押的商品房用來交易？

這難道不是赤裸裸的詐騙？

購房者還可以和銀行簽訂按揭貸款合同，直到暴雷後大家才知道，居然小區所有人的住房都被開發商抵押貸款的真相？

正常來講，開發商在建工程是被允許當作抵押物，到銀行貸款用于該項目的繼續建設，否則房真賣不動的話，樓盤就隻能爛尾。沒有哪個開發商是準備有充足的資金去開發一個樓盤的，都是購買好土地使用權，拿到預售證開盤即開始賣房，房賣得好，皆大歡喜用售房款繼續建設直至樓盤封頂。

萬一賣不動的話，隻能以在建工程當作抵押物向銀行貸款（開發商缺錢），才有資金将工程繼續下去。當然，在建工程也包括工程的土地使用權在内，這樣的被抵押情況監管部門是允許的，不允許，爛尾樓會不計其數地出現，這也是購房者最不願意看到的情況。在建工程抵押的貸款嚴格來講隻能專款專用，當樓盤封頂過後，開發商以售賣商品房的款項去償還銀行的抵押貸款，直至債務抵消，隻有這樣，購房者才能順利的辦理産權證。

問題往往就出自在建工程抵押貸款環節，有時候開發商拿到了在建工程抵押的貸款并不會全部投入于被抵押的樓盤，至于材料供貨商都是賒賬，勞務方面能拖就拖，勞務出問題，農民工的工資就沒辦法兌現，最後的結果隻好爛尾收場了。

因為開發商都會有做大做強的想法，一個房地産公司那可能隻有一個項目？其通常同時運作有多處樓盤，一個億至少得撬動五個億甚至十個億的項目。兩個項目的在建工程抵押貸款基本又能開一個樓盤，說白了就是賭房賣的好，賣的好，開發商有肉吃，賣的不好，材料供貨商、包工頭、民工、購房者全部都遭罪，因為爛尾了。

原本的在建工程抵押貸款完全能将商品房封頂，也不會拖欠農民工工資及一切供貨商的貨款，但基本大部分的開發商都做不到專款專用，歸根結底是監管的問題。

為什麼明明是被抵押房，銀行允許其售賣？還可以當作二次抵押？

因為銀行需要開發商把房子賣掉，才有資金償還抵押貸款，在建工程抵押具有期權性質，在具體操作中容易出現原在建工程抵押尚未解除，登記機關就為按揭貸款進行抵押登記的情況，由于第一次的在建工程抵押貸款沒有解除，即便是購房者是全款買房也無法辦理産權證，但開發商會催促購房者當天打款，至于辦理産權證會有理由推後兩天，如果真打款的話，能不能辦理産權證難說了。

這就是為什麼購房戶去售樓中心明明看的是五證齊全的房子，其實也存在被抵押的情況。

根據預售方案規定，樓盤在銷售前必須取得預售許可證。房管部門在審批預售許可證的時候會來查詢該房屋的所有權情況。如果發現這個房子抵押給銀行了，房管部門會要求開發商提供銀行同意銷售的證明，拿到這個證明，房管部門才會審批預售證。

一些開發商為盡快完成工程建設，用在建工程作抵押向銀行申請貸款，同時為加速資金的回籠，在未經抵押權人的同意且未告知購房戶的情況下，将已設立抵押的在建工程預售給購房戶，且銷售所得價款并未向抵押權人清償債權，這就是前面提到的開發商的資金杠杆方式，一個億撬動幾倍或者十倍的項目。

這種重複抵押增加了交易的不确定性，不僅購房者權利得不到保證，也為房地産行政主管部門的預售管理、權屬登記帶來很大隐患和糾紛。

十年前基本沒什麼問題，那會兒還沒有在建工程抵押貸款一說，都是以土地使用權作為抵押去貸款，最近幾年銀行為了降低風險，才有了在建工程抵押貸款一項，在建工程指的是整個工程連帶土地使用權一起，相對于增加了抵押物的價值。

但開發商的劣根性使然，其都是多個樓盤一起開工建設，資金都東拼西湊的使用，哪裡的在建工程抵押貸款到手，某處樓盤的資金使用更着急就拿到哪裡用，房賣得不錯的樓盤當然也必須接濟别的樓盤，也就表示即便是某樓盤的房全都賣掉了也可能會爛尾，因為資金挪作他用了。

因此，其中一個樓盤出大問題，可能就會連累所有的樓盤，包括已封頂樓盤，沒有資金結清材料供貨款同民工的工資，業主也進不了小區。一句話，就是一榮俱榮，倒黴全都玩完！按照現在的經濟狀況，目前這樣岌岌可危的開發商太多了，當下誰還有心思去買房？經濟這麼不景氣，按揭的購房者不是公務員誰敢入場？疫情再往後三年沒徹底控制住的話，開發商将會哀鴻遍野，就算是剛需，也沒有買房的欲望了，吃飯都成問題，誰還拿着首付去送？到頭來成為法拍房不講，自己還得落上征信的黑名單。

最好的規避方式，其實就是同開發商簽訂購房合同時别急着打首付或者全款，看清楚《商品房預售許可證》上面存在該房有抵押情況時，一定了要解清楚開發商是抵押給哪家銀行，堅持讓開發商提供債權方的賬戶（開發商在該行的賬戶）。隻有這樣，購房全款或者首付才能用作償還之前開發商的抵押貸款，否則開發商可能不會将購房款用作償還在建工程抵押的貸款，那麼我們即便全款購房也可能打水漂，因為簽合同付款和辦理産權證不可能在同一天。

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