前言：

幾年來，一直想聊聊關于物業清潔的問題，主要是關于保潔人均清潔面積、保潔人員老齡化的問題，但以前隻是借助資料、介紹下國外寫字樓保潔工作簡單情況（如：人均清潔面積、清潔設備和工具材料的使用等），而這些數據、設備材料使用情況與國内現實偏差太大，大家也是聽聽而已......前幾天突然想到一個思路轉換的方式，可能對這個問題的理解和接受上容易一些。

正文：

如果，現在還有人說物業管理是勞動密集型、無高科技含量的行業，大家肯定是反對的。畢竟物業管理智能系統運用、主要機電設備智能監控、高空無人機巡查、地面機器人巡邏等高科技物業管控手段不再是新聞了。但在物業管理的分包業務中，确實有一個模塊被大家公認為是低收入、低技術含量、勞動力密集的行業，那就是清潔服務。但清潔行業一定就是低收入、低技術含量、勞動力密集的嗎？老周一直不是太認可。

一、我們先看看當前物業清潔方面的情況

當說到目前物業管理中的清潔現狀，有一個字可以很全面的概括清潔公司、物業公司及監管方面的情況，就是“人”這個字！清潔公司天天想着忙着“偷人、招人、留人”，物業公司天天糾結着“别缺人、突擊查人、月底核人數”，相互間還要為“人太老、上面要求換人；沒人、找不到人、有老的不錯了”這樣話題天天扯皮、打太極；至于清潔人員的崗前培訓、在崗培訓等，一線管理人員基本就忽視了，如果物業總部來檢查，雙方就配合滿滿、理由和抱怨達成一緻了！

至于清潔設備、工具和材料，商業物業（購物中心、寫字樓等物業費項目）清潔分包方的庫房内還能看到一些分類的清潔藥劑、大型設備，普通住宅、公寓項目的倉庫裡估計隻有一袋袋10斤、20斤的洗衣粉、散裝洗潔精，至于掃把、拖把、簸箕、垃圾桶等常用工具，基本就是能自造就自造、不能自造的要用到極緻，充分發揮中國人勤勞苦幹的風格！

為什麼這樣，歸根到底是因為“錢”，物業管理的清潔預算就那麼多，清潔公司能拿到的錢就那麼多，大家按行業慣例（人均清潔面積）進行排班布崗、分攤到單人成本就那麼點錢，能找來大媽大爺已經算是清潔公司的本事了。

“人和錢”的問題，物業管理中的各個業态（購物中心、寫字樓、公寓、住宅等）都存在，誰都不好過，說起來是一地雞毛......

二、我們改變一個思路、重新核算一下，清潔還是低收入嗎？

1、首先我們看看什麼收入水平可以實現保潔人員的年輕化、專業化

首先感謝老同事、老朋友的資訊分享！朋友提到北京清潔行業中存在一個“高價工”的圈子，都是年輕力壯的人（最年輕的才20多歲）、手快活好，一個月到手8000-9000；這些人主要從事新項目的清潔開荒、保潔公司接管新項目後實現“開門紅”等短期業務。

另外一個事例，就是深圳的“58到家”的家政鐘點工。家政保潔一次時間是2小時（都是通過專業培訓、考核合格，作業流程和标準基本一緻、滿滿當當做足2小時）、每天能夠做3-4家，一個月有7000-8500元的收入；這些家政人員對待這份工作是充滿熱情和珍惜的。

從以上，可以看到如果在一線城市，到手收入在7500-8000左右，是能夠實現保潔人員年輕化、專業化的。

2、我們接下來看看一個國外保潔方面的資料

以上資料來源于“BOMA中國”。這個案例中北美多倫多米尼銀行塔（92936平方米），2012的清潔員工19.5名，人均清潔面積4758平方米；主要采取：工作量配置和流程效率、專業設備、改善工資和福利待遇、強化培訓、超細纖維設備和技術、計算機化的質量控制等多種措施來實現。

這個資料老周是3、4年前看到的，看到這個資料後也曾經用于介紹國外寫字樓人均保潔面積及清潔機器、專業工具的選擇和使用等方面，但這些數據、設備材料使用情況與國内現實偏差太大，大家也是聽聽而已、沒有認同感。

前幾天，突然想到一個轉換思路的辦法，進行清潔人員收入測算，可能測算的結果會對大家有所沖擊和幫助。

3、以北京東長安街、中央商務區某一棟寫字樓為例，模拟測算

項目介紹：該寫字樓建築面積約為15萬平米、兩棟塔樓為甲級寫字樓（約10萬平米）、群樓為小型購物中心。目前清潔人員配置為87人（含保潔公司現場管理人員），其中：

l 保潔領班和作業人員為84人，除14人為商場8小時工作制外、其餘為11小時工作制，不算管理人員、人均清潔面積為1786平方米；

l 11小時制合同單價為4500（扣除衛生間客用品及公司管理成本，清潔人員到手3800），8小時制合同單價為4200（同上，清潔人員到手3200），在北京清潔行業中屬于中端稍微偏上的清潔外包水平。

接下來，我們借鑒、套入多倫多銀行塔的清潔人均面積進行轉換下，看看需要多少保潔人員，分到人均收入是多少？

l 按人均清潔面積4000平米為單位（1989年），15萬平米需要37.5人；按人均清潔面積4500平米（2012年）為單位，需要33.5人。

l 套入北京寫字樓數據（按到手金額）：（3800*70） （3200*14）/37.5 及33.5，分别得到 8288元、9278元，這都是到手金額。

l 故，就算我們采取多倫多銀行塔1989年人均清潔面積進行倒推，我們都可以用8000元都手工資請到年輕力壯的“高價工”完成保潔工作。

當然，這個隻是粗算、不是精算，畢竟實現4000平米的人均清潔面積，需要專業的技術能力、科學的工作負荷的計算和安排、專業設備和清潔工具等方面配合才能實現。

三、介紹下清潔設備的效能

1、除了采取高效能、精簡保潔人員以外，清潔設備、新型工具材料的使用也是提升清潔服務效能和質量必不可少的條件，我們下面看看主要清潔設備的效能：

2、關于小型清潔設備、清潔工具和器材，下面看看“BOMA中國”的看法：

3、關于清潔工具，突然想起一個笑話，給大家說說輕松一下；記得有次去寫字樓檢查，看到寫字樓大堂玻璃清潔質量不好，水漬印、毛巾須非常明顯；陪同檢查的清潔公司駐場主管看到了非常不好意思，來了一句“我馬上安排處理，這個玻璃就得用廢舊報紙擦才幹淨明亮”，當場我就石化了......現在清潔還用報紙擦玻璃、在寫字樓大堂擦玻璃?不可想象......

4、至于清潔行業的設備使用、機械化作業與傳統人工作業的成本對比，在5年前、甚至更早都已經驗證和證實。最少，老周5年前在中國物協雜志上看到一篇論文，是武漢某小區采取設備作業進行對比，該論文已證明機械化作業比傳統人工更加節省成本。

四、展望、期待

按以上内容，采取高效能、精簡保潔人員，使用高效能的清潔工具和材料是清潔作業發展的必然方向，但不是單單靠清潔公司就能夠簡單實現的，必須要與物業公司共同配合才能實現。因為目前國内物業行業、清潔行業的管理和作業已成固化模式。

今天，老周提到的内容隻是希望能夠引起大家的思考，集思廣益能夠實現清潔作業質的改變，畢竟清潔作業是物業管理日常工作中的重要環節、直接影響着業主、客戶的第一感受，高質量的清潔環境能夠大比分的提升客戶滿意度，提高物業服務的美譽度。

當然，我們在現實中也看到很多清潔公司努力在改變，如引進或建立智能化環境管理系統，與甲方、客戶及清潔公司一起對保潔人員行為和工作質量進行監管；如在購物中心采取更加有效能的排班方式提供服務；甚至朋友圈中可以看到一家大型清潔公司進入到清潔設備制造的領域，與國外清潔設備廠家合作，共同開發适合國内清潔市場的清潔設備和工具。

隻是，老周希望這種改變能夠來的更快一些!

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!