“我希望在未來一年，我們的業績都是相當程度上靠内地的租金收入升幅去維持的。”恒隆地産董事長陳啟宗在1月28日的業績發布會上如是表示。實際上，内地物業對恒隆地産業績的拉升作用在2020年已經有所迹象。

1月28日午間，恒隆地産發布2020年業績報告顯示，在全年共計89.11億港元的物業租賃業務收入中，内地部分實現52.77億港元，同比增長16%，香港部分則同比下跌9%至36.34億港元。

恒隆地産表示，内地奢侈品市場的回暖，疊加海外旅遊受限導緻奢侈品消費回流，令有較多奢侈品牌的商場的零售額在2020年下半年上升，而該升幅足以抵銷疫情暴發初期的跌幅。因此，上海恒隆廣場、上海港彙恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場及無錫恒隆廣場的零售額較去年上升9%至72%不等。

依靠内地

2020年全年，恒隆地産實現總收入約89.73億港元，同比微升1%；營業溢利總額約為64.81億港元，同比基本持平；股東應占基本純利約為42.01億港元，同比下跌6%；計及67.72億港元的股東應占物業的淨重估虧損後，恒隆地産錄得股東應占淨虧損25.71億港元。

值得一提的是，恒隆地産持有的投資物業是長期投資，以獲取經常性租金收入。“物業重估虧損屬非現金性質，對現金流及股息派發能力不會構成實質影響”。

在具體業務方面，物業租賃業務是恒隆地産2020年主要業績來源。

年報顯示，恒隆地産整體物業租賃業務實現收入89.11億港元，同比增長4%；其中，内地租賃物業實現收入52.77億港元，同比增長達16%，營業溢利實現34.68億港元，同比增幅達18%；香港物業租賃組合的租金收入則實現36.34億港元，下跌9%，營業溢利則大幅下挫12%至29.69億港元。

内地物業租賃收入的良好表現主要受益于奢侈品銷售的恢複。

恒隆地産表示，随着疫情在内地大緻受控，奢侈品市場自2020年4月起出現大幅增長；同時，海外旅遊的受限導緻奢侈品消費回流，令有較多奢侈品牌的商場的零售額在2020年下半年上升，而該升幅足以抵銷疫情暴發初期的跌幅。

“因此，上海恒隆廣場、上海港彙恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場及無錫恒隆廣場的零售額較去年上升9%至72%不等。”恒隆地産稱。

而與内地物業租賃組合相反，香港物業租賃業務的收入和零售額均未有回升至疫情前的水平，預計需要更長時間才能複蘇。

彙豐證券發布研究報告稱，受惠于内地租賃業務強勁複蘇，恒隆地産2020年下半年盈利增長11%，扭轉上半年下跌11%的趨勢，旗下商場租戶零售銷售增長則從去年上半年的6%，到下半年大增至74%，其認為在奢侈品零售回流内地趨勢下，估計将會繼續支持恒隆租金增長。

事實上，奢侈品消費回流國内在2020年成為大趨勢。

東興證券發布的研報顯示，中國人購買的奢侈品大約占市場份額的35%，但是這裡面僅有三分之一發生在中國地區，超過三分之二的奢侈品消費是在海外購買的。在2020年疫情的影響下，根據BCG和騰訊的聯合調查，消費者購買奢侈品的渠道發生了結構性改變，國内線下購買從上年的32%擴大至59%。“我們認為這種變化雖然是疫情階段性的，但是在疫情結束以後，在國内進行消費的習慣也會部分保留”。

“憑借2020年下半年的發展勢頭，我們的内地物業租賃組合預期将于2021年維持收入增長。除了現有物業組合的内部增長外，即将于2021年第一季末開業武漢恒隆廣場的商場以及來自該項目的辦公樓的全年收入，将會為下一個報告年度帶來額外收益。”恒隆地産展望。

陳啟宗也對未來内地的業績表現寄予了頗高的期待，“恒隆未來一年的業績，在相當程度上是需要靠内地的租金收入的升幅去維持的”。

仍倚重上海

“不計3月底會開幕的武漢恒隆廣場之外，我們是有9個項目的，在9個項目裡面其實有5個五星級商場，包括上海的兩個項目，還有無錫、昆明、沈陽的市府廣場。”恒隆地産管理層介紹。

這5個五星級商場即是業績明顯上漲的項目。年報顯示，以人民币計，2020年全年，上海恒隆廣場實現收入20.32億元，同比增長20%；其中商場租金收入增幅達34%，零售額同比增加60%。上海港彙恒隆廣場收入實現13.54億元，同比增長10%，其中商場收入同比增長15%至9.84億元，零售額亦增加了42%。

同時，無錫恒隆廣場的商場收入和零售額分别躍升30%、72%；2019年8月開業的昆明恒隆廣場的商場部分實現租金收入1.83億元，業務在2020年下半年大幅增長，截至年底的出租率達91%。

過去外界将恒隆在内地的租賃業務分為位于上海的與不位于上海的，與地理位置相對應的是業績表現“很靓的”和“不那麼靓的”。

上述的業績表現似乎打破了外界的看法。陳啟宗強調，“當前的分歧不是上海同非上海，而是五星級和四星級的分别。因為受疫情的關系，在去年上半年所有的五星級和四星級的物業表現是完全不一樣的。在上半年四星級是下跌34%，五星級是升了21%。

到下半年，四星級都有很好的恢複，基本從上半年下跌34%，變成隻跌4%，收窄了很多。”

盡管各五星級項目在2020年有較好表現，但無法否認的是，上海兩個項目的收入是恒隆地産内地租賃業務的支柱。

2020年全年，上海恒隆廣場、上海港彙恒隆廣場合計實現30.16億元，在總租金收入中占比約64.5%。這也意味着，不在上海的8個項目的租金收入之和占比不到4成。

事實上，有地産分析師向記者表示，整體來看，恒隆地産早年的布局不算成功，“選的城市一般”。

公開信息顯示，自2005年初在天津獲取項目起，恒隆地産在内地的布局開始下沉，其在沈陽、大連、昆明、武漢等多個二線城市獲取新項目，将二線城市作為主戰場。至今，四個一線城市中，恒隆地産僅進駐了上海。

但其在二線城市的項目運營一直不甚理想。2015年以來，上海以外地區的物業項目中，租金收入最高的項目為濟南恒隆廣場，但

直到2019年，該項目的收入才突破3億元，2020年又由于疫情下跌8%至2.97億元。

事實上，恒隆在北方地區布局的項目在2020年基本都出現同比下滑。

沈陽皇城恒隆廣場整體收入下跌10%至1.75億元，零售額同比減少了15%；濟南恒隆廣場收入下降的同時，零售額跌幅達18%；天津恒隆廣場同期商場收入下跌10%至1.68億元，零售額則減少23%；大連恒隆廣場收入下跌11%至1.36億元，零售額減少18%。

值得一提的是，盡管五星級的沈陽市府恒隆廣場整體物業組合收入實現增長，但主要是得益于2019年新開業的酒店，其商場收入按年減少7%、出租率下跌5個百分點至89%。

編輯 沈玉潔

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