買房是人生中的大事，所以我們買房總是要慎之又慎，防止自己踩坑。所以，有才君就盤點了一些坑比較多的房子需要注意的地方。

昨天寫了公寓房和法拍房，今天我接着把剩下的奇葩房型、期房和小産權房都講完。

1

奇葩房型

《安家》是前段時間的收視率之王，暴龍君也追了這部劇。在劇中，海清飾演的宮醫生買了一套跑道房。

這套房子的次卧跟其他房間隔了一個長長的過道，半夜起來上個洗手間都繞好幾個彎，居住很不方便，雖然每平米都比同小區的房子便宜不少，但十年都沒有賣出去。

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女主角房似錦把房子進行裝修之後，靠着“詩與遠方”的情懷打動了宮醫生，讓她買了這套房。

後來宮醫生因為婆媳問題和育兒問題，需要換新的房子。

房似錦又為這套房子成功地找到了下一個主人，一個做手工的網絡主播。因為這個主播晚上直播的時候總會弄出很大噪音，影響家人休息，正好适合住在那間離其他房間很遠的次卧。

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大家看電視劇會覺得一切很美滿，但在現實中，我們如果買了奇葩房型，想賣的時候不一定能遇上适合這套房子的人，也不一定能遇到那麼盡職盡責的房産中介。

這套前面十年無人問津的房子很大概率就砸自己手上了，除非我們願意大幅降價。

如果是自住，将來也沒有換房的打算，就算房型奇葩，隻要能滿足家庭的需要，有才君覺得，就算買奇葩房型也沒有什麼不妥。

但将來要是得換房，奇葩房型就不是那麼好出手了。

暴龍君的一位朋友就投資了房型奇葩的房子，那套房子原來是一個單位分給員工的房子，這套房子最開始的主人，先是分到了一個一居室，後來因為面積不夠，單位就額外劃分了一個斜對面的儲物間給他。

那個儲物間現在被改造成了次卧，裝修成上床下桌的樣子，也勉強夠一個人居住。

房子的原主人跟着子女移民了，我朋友就接手了這套房子，這兩年廣州中心城區的房價走勢不盡人意，她就想把房子賣了，但因為房型奇葩，一直沒能找到合适的買家。

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這套房子居住起來比宮醫生買的跑道房還要不方便，住在小次卧的人想要去客廳，或者去洗手間要經過一個公用的走廊，回自己家都不能忘記帶鑰匙。

因此，這套房子雖然地理位置不錯，但總被人壓價。我朋友不想便宜賣，就把房子出租了，但一線城市的租金回報率不高大家也是知道的。

暴龍君覺得，不常見的房子買前還是要慎重考慮，尤其是買來投資的那種。

2

期房

這年頭啥都要搞個預售，房子也不例外。那種拿到了商品房預售許可，還在蓋的房子就叫期房了。

如果咱們買的是現房，裝修一下就可以住了，有些精裝房還能實現直接拎包入住。如果咱們買的是期房，就得等房子建好之後才能住。

買期房不能立馬看到房子，這讓很多想買的人心裡犯起了嘀咕，我的錢不會有去無回吧。究竟期房能不能買呢？我們今天來唠唠期房。

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期房有三個很大的優點：

01價格上有優勢

購買期房一般會有折扣，大概會比同地段的現房優惠1-10%。

有些朋友可能會認為在房價上漲期間買期房，我們拿到房子的時候，房子也漲價了，這也是期房的好處。

但這種看法有才君是不認同的，因為同地段的房子，如果周邊的設施差不多，未來的房價走勢也差不多，如果房價要漲，你現在買現房将來也是會漲的，還能比期房多住幾年。

所以，對于未來房價走勢的預測不是決定我們買現房還是期房的重要因素。

02可選戶型多

在那些已經建成的樓盤裡，好的房型可能已經早被搶完了，但期房還有很多可以選擇的戶型。

03付款壓力略小

期房的付款方式可以随工程進度付款，這樣初期的付款壓力會小一點。

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除了這些優點，期房也有不少缺點。

首先，期房最大的缺點就是房子有爛尾的風險。

爛尾樓全國各地都有，房子爛尾最常見的原因就是開發商資金鍊斷了，沒錢繼續蓋樓。

這種情況下，如果開發商沒有倒閉，大家還能去維權。要是開發商已經破産了，買房的人真的就有苦沒處說了。

那些通過維權重新恢複建設的爛尾樓，就算最後能交房，往往也會有各種各樣的問題，比如我之前看過的一個案例，交房後業主發現電梯隻能上不能下，住高層的業主就非常心塞了。

2018年6月之後，房地産行業開始入冬，連龍頭老大萬科都喊着“活下去”。

當然，像萬科這樣的大公司是能活下去的，還能活得挺不錯。真正慘的是那些中小房企，本身資金實力就不夠雄厚，行業能借到的錢有限，都被老大們分了，他們現在的日子是真的很難。

所以，現在買中小房企的期房，風險還是蠻大的，說不定房子蓋着蓋着，蓋房子的公司沒了。

其次，實際的房子跟預期可能會有落差。

我們買期房是先看商家給的圖紙，但要真正看到成品也得一兩年後。房子蓋好之後，預期跟實際的房子總會有一些出入，很少有完全一樣的。

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如果差别不是很大，大家也能接受。我們就怕商家使壞，拼命增加公攤面積來壓縮我們的實際面積，或者材料跟原先約定的不相符，又或者小區的環境跟宣傳的時候有很大差距。

最後，周邊配套設施不完善。

期房一般都建在還沒有完全開發的區域，我們的期房剛開始住的時候，可能各種配套設施還沒有完工，會有噪音。

開發商一開始宣傳的學校、商鋪也不一定都能到位。現房的這些條件都是看得到的，但期房在生活便利性上就有更多的不确定性。

而且周邊配套設施不完善也會影響房子将來的房價和出租。

如果要買期房，有兩個點很重要：

一個是開發商，盡量選擇靠譜、口碑好的開發商。買之前要确保五證齊全，交房的時候要保證有“二書”。

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二是雙方約定按工程進度付款，既能督促開發商施工，在最壞的情況下也能減小工程爛尾帶來的損失。

3

小産權房

小産權房很多人都聽說過，但是經常有人搞錯小産權房的定義。

有人覺得，40年、50年産權的房子是小産權房，也有人覺得經濟适用房是小産權房，這些能正常拿到房本的房子都不是小産權房。

實際上，我們說的小産權房是指在農民集體土地上建起來的房子，這樣的房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證（也就是傳說中的五證不全），所以不可能在房管局備案，也就更不可能有房本了。

不過，這樣房子比起周邊的商品房，價格便宜了不是一星半點，所以還是有很多人會考慮買個這樣的房子來住。有些買房的人可能會認為，這樣的房子如果能拆遷，自己也能做一回拆一代。

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但我們要是去咨詢律師，小産權房能不能買，得到的答案基本上都會是“别買”。因為小産權房不止存在“高收益”的可能，它還有非常高的風險。

首先，小産權房沒有房本。

沒有房本是小産權房最大也是最緻命的風險，這意味着在發生糾紛的時候，小産權的買方很難維護自己的權利。

很多人買小産權房是盼着拆遷分錢的，但買房的人拿不到房本，房子也不是登記在他們名下，所以拆遷款也是打給房子原來的主人。

如果房子原來的主人有契約精神，願意把錢分給買房的人，那就萬事大吉，如果他們見财起意也是有可能毀約的。

而且，因為小産權房沒有在房管局登記，也可能出現一房多賣的情況。

在巨大的利益面前，一張無效的合約可不可約束一個人真的很難說。

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其次，房子無法抵押。

房子無法抵押意味着兩件事，一個是買房無法貸款，隻能自己付清房款，另外一個就是如果急需用錢，不可能用房子作抵押向銀行借錢。

不能用房貸，這樣看來要買小産權房的壓力也是不小的，購房款都夠在周圍付一套商品房的首付了。

第三，房子質量沒保證。

小産權很多都是違章、違法建築，在建造過程中，沒有部門來監管。所以很可能在建造過程中偷工減料，如果發生質量問題，購房者想要維權的難度很大。

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第四，房子交易難。

沒有房産證的小産權房要找買主比商品房難多了，如果有急事要用錢，房子的交易就是一個大難題。

第五，房子可能會被無償拆除。

小産權房中有很多是違章、違法建築，這種房子嚴格起來是可以依法拆除的，拆了不會給補償，那就錢房兩空。

所以，買小産權房的人喜歡買很多房子紮堆的，住戶多，拆遷難度更大，被依法拆除的可能性比獨門獨戶的小。

當然，可能性更小也不是說沒可能，還是存在風險的。

買小産權的房的人，還有一個盼頭，他們希望小産權房轉正，能像普通商品房一樣可以進行買賣。

最近幾年，老是有人說小産權房要轉正的事，但每次都是錯誤解讀，小産權想要轉正的阻力非常大。

如果小産權房轉正，必然對當地的房價造成巨大沖擊。不單政府的土地财政會受影響，就連普通居民的房子也要貶值。

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就拿深圳來說，深圳有大量的城中村，如果城中村裡的小産權房都轉正，深圳當地的房價哪怕不腰斬也是要大跌的，就算政府不怕以後賣地困難，房子貶值的人也不會答應的。

2008年的時候，萬科的房子降價，維權的業主差點把萬科售樓處給端了。

總而言之，購買小産權房有很大的隐患，所以不建議購買。

可能會有人說這個建議有點“何不食肉糜”的感覺，大家也是手裡沒錢才會去買小産權房住。

但是要買下一套小産權房，其實也夠一套商品房的首付了。與其冒着高風險去博小産權房可能帶來的好處，不如踏踏實實買一套能讓自己安身立命的房子。

越是沒錢，才越經不起風險，越不能去冒險。

4

寫在最後

關于大家需要注意的房型，暴龍君就說到這裡啦。

兩篇文章寫下來，大家應該能發現，但凡是價格有優惠的房子，就一定有其他的硬傷，或者要冒一定風險。

真正的撿漏機會總是少之又少的，在遇到大便宜的時候，我們更應該謹慎。

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