“ 經常遇到業主咨詢，說想出具一份檢測報告，仔細詢問檢測的目的時，說是想了解房屋是否安全，這時候我都會對其糾正，這是鑒定報告。下面就給大家介紹一下房屋“檢測"與鑒定"的區别。很多人對房屋"檢測和"鑒定"分不清楚，認為檢測與鑒定是一個概念，其實不然，檢測與鑒定兩者關系密切，但又有所區别。簡言之，檢測是鑒定的前提，鑒定是在檢測結果基礎上進行的分析與評定。通過下圖做一下對比。”

一.檢測是檢測，鑒定是鑒定

檢測是指通過專用儀器和設備對房屋的結構和構件的特性、參數、缺陷進行測定，必要時輔以驗算。鑒定是指根據對房屋的檢查和檢測結果，依據國家、行業和省市地方相關鑒定标準，對房屋的特性進行評定。房屋鑒定主要有安全性鑒定、危險性鑒定、可靠性鑒定、完損等級評定和抗震性能鑒定。檢測和鑒定既有區别又有聯系，鑒定必須以檢測的結果為依據，但檢測和鑒定需要的是兩個工種、兩種能力。舉個醫院的例子，入院的抽血化驗、拍片是檢測，醫生大夫看了檢查結果下診斷是鑒定。檢查環節需要精密的儀器、熟練的操作人員，診斷環節需要大夫有多年的醫學理論知識和豐富的診斷經驗，一般人入院恐怕不會願意由檢查員工直接出具診斷報告。對于房屋建築工程而言，檢測資質的機構具有檢測能力，具有設計資質的單位才具有比較完備的建模、整體驗算和綜合評估能力。

二.規章規定

中華人民共和國建設部令第148号《房屋建築工程抗震設防管理規定》于2006年4月1日起施行，其第12條規定：“已建成的下列房屋建築工程，未采取抗震設防措施且未列入近期拆除改造計劃的，應當委托具有相應設計資質的單位按現行抗震鑒定标準進行抗震鑒定……鼓勵其他未采取抗震設防措施且未列入近期拆除改造計劃的房屋建築工程産權人，委托具有相應設計資質的單位按現行抗震鑒定标準進行抗震鑒定。”第14條規定：“對經鑒定需抗震加固的房屋建築工程，産權人應當委托具有相應資質的設計、施工單位進行抗震加固設計與施工，并按國家規定辦理相關手續。”《建設工程勘察設計資質管理規定》(建設部第160号部令)第39條規定：“取得工程勘察、工程設計資質證書的企業，可以從事資質證書許可範圍内相應的建設工程總承包業務，可以從事工程項目管理和相關的技術與管理服務。”由此可見，房屋鑒定明顯屬于“相關的技術與管理服務”的範疇。

三.檢測鑒定的整體程序

房屋結構的檢查、檢測和鑒定程序，宜按下列流程進行，鑒定機構在鑒定檢測工作中可按鑒定的不同要求對流程進行調整。1、接受委托，進行初步調查。主要内容包括:1)收集查閱該房屋設計或竣工的相關資料。2)調查該房屋的使用和維修史，其中包括：施工、曆次維修、加固、改造、用途變更、受災、以及使用條件與荷載改變、房屋結構的損傷和缺陷等。3)查勘現場，依據圖紙資料核對房屋結構和構造;調查房屋結構的使用條件、内外環境、缺陷和拆改情況，以及目前存在的問題。4)征詢相關人員的意見。5)進行過檢測鑒定的，應明确再次鑒定的原因和目的，收集前次檢測鑒定的有關信息(時間、内容、方法及結論等)以及争議焦點。2、提出詳細的檢查、檢測和鑒定方案。應根據房屋結構的特點、初步調查結果和委托方要求、依據相關标準制定。3、簽訂合同或協議。合同或協議中應明确約定房屋鑒定的目的、範圍，以及委托方應提供的相關資料。4、現場的檢查和檢測。按照檢查、檢測和鑒定方案，調查房屋的使用條件，檢查和檢測房屋的場地、地基基礎、上部結構和構件。5、結構驗算和分析。根據現場檢查和檢測結果，按照鑒定要求，對房屋的結構和構件進行驗算和分析;驗算分析方法，應符合相關鑒定和設計規範的規定。6、現場檢查和檢測結果與設計圖紙不符的，應以實際檢查和檢測結果為準;檢測數據不足或檢測數據出現異常等情況的，應進行補充檢測;必要時，可進行現場載荷試驗或模拟試驗。7、鑒定評級應根據現場檢查和檢測及驗算分析結果，按照相關鑒定标準規定的方法和步驟，對被鑒定房進行鑒定評級。8、房屋鑒定報告主要由封皮、房屋概況、檢測鑒定的依據和檢測設備、檢測鑒定範圍及内容、現場檢查和檢測結果、複核驗算結果、房屋損壞原因分析、鑒定評級、鑒定結論、處理意見等部分組成。鑒定報告中鑒定評級、鑒定結論、處理意見等部分的内容應根據不同鑒定标準的規定和要求确定。

四.資質證書

1.房屋檢測：房屋檢測的側重點更傾向于現場數據采集，利用符合規定的專業儀器進行測量測定記錄原始數據，隻反饋實際檢測結果（數據）。一般檢測機構有資質證書（檢驗檢測機構資質認定書CMA，行業内簡稱CMA。中國合格評定國家認可委員會檢驗機構認可證書CNAS，行業内簡稱CNAS）就可以做，資質樣式如圖1、圖2。報告内容也就體現實際檢測數據，不做任何判斷。

圖1

圖2

2.房屋鑒定：房屋鑒定的側重點傾向于經驗和判斷，檢測不一定需要儀器，但是大多數還是需要儀器采集數據作為判斷的證據依據的。鑒定需要豐富的經驗和專業的判斷。檢測單位的資質上兩個是必須的，外加一個主體結構檢資質（建設工程質量檢測機構資質證書）圖3，鑒定流程一般為現場采集數據，建模計算，分析結論，意見建議，大緻是這個流程，評判标準一般為鑒定類的标準和設計規範。

圖3

現在仍有不少檢測機構，以檢測報告冒充鑒定報告，或即使包含鑒定内容，但卻因資質不足最終出具正式報告時加蓋檢測專用章。此類現象屢見不鮮，在此要特别強調，沒有鑒定資質的檢測單位出具的鑒定報告不僅無任何法律效力，一經查處，委托方也會對造成的後果承擔相應責任。

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