動筆之前，又忍不住偷懶刷了把抖音

一輛03年的老本田雅閣，翻新的全過程，很震撼

發動機、全車漆、底盤、座椅、方向盤、大燈……

想起了我的A4，也已經5年半了

也奢望能夠開得很久，因為她陪伴着我的生活，彼此熟悉

這幾天，被所有關于軍運會的消息刷屏

像過年似的，武漢人好久沒有這麼真實的興奮過了

走在街上，能感受到大年初一都不曾有的氛圍

武漢，每天不一樣

2019年10月11日，有一條新聞消息，被淹沒了

《楚天都市報》報道，武漢市已啟動121個老舊小區改造，涉及4.91萬戶居民

3個月前，住建部專門出台了棚改變舊改的政策，範圍涵蓋全國近17萬個小區、上億居民

武漢舊改，終于來了！

朋友們會想，棚改就改的，好像跟咱關系不大

其實，跟每個人都息息相關

棚改，直接推倒重來

舊改，在原有基礎上改造

棚改貨币化使得棚改的性質發生了根本的轉變

房子被拆遷後的住戶，一定要花錢買房的，這個是剛性需求

還是有消費力支撐的剛需

也是過去幾年，房價上漲動力的主要因素

比如我的大姨，就是棉花街拆遷後，買了夢寐以求的福星惠譽漢陽城

“舊改”則不同，它更像是普惠性政策，涉及範圍大

通過對配套設施、小區外立面、增設電梯等重新翻新或是改造

但不會涉及到人口遷移，以及催生新的購房需求

又比如我家附近的鹦鹉花園小區，2000年的房子，很多多層樓房自己加裝了電梯，方便高樓層住戶上下

家裡有老破小等着拆遷的

想買套老破小拆遷後獲得财富暴擊的

老破小大量挂牌後，對于郊區房的沖擊

完成舊改後的老破小，價值還能不能迎來第二春

都是朋友們，需要面對的問題

還能說棚改變舊改的新聞，與自己無關嗎？

首先，旗幟鮮明的闡明一個觀點

但凡以投資為目的，而購入老破小的想法，都是不合适的

微觀上，來看看武漢各個熱門版塊的價格

漢陽鐘家村腰路堤

自力新村 ，96年建成，目前二手房價格18000元/平

鹦鹉花園， 01年建成，目前二手房價格19000元/平

福星惠譽漢陽城，14年建成，目前二手房價格19000元/平——25000元/平

漢口江漢路

聯保小區，95年建成，目前二手房價格為20000元/平

華中社區，96年建成，目前二手房價格為22000元/平

寶麗金中央榮禦，12年建成，目前二手房價格為26000元/平（精裝）

世紀江尚，16年建成，目前二手房價格為29000/平——34000元/平

武昌卓刀泉

綠汀雅境，06年建成，目前二手房價格為18000元/平

保利拉菲，12年建成，目前二手房價格為21000元/平

保利大都會尚湖，新房在售，22000元/平（精裝）

單從價格來看，很多老破小并沒有随着年齡的增加而折價

二十幾年的房齡，跟幾年房齡的次新房，差得不多

甚至有的小戶型，單價還超過新房、次新房

這背後，是拆遷帶來的巨大财富機會

鐘家村片區，我大姨家上半年剛拆遷，一個平方3萬

着急用錢的老破小業主，挂個2萬，感覺都是跳樓價了

越老越破的房子，越有人買

因為拆遷的價格，肯定比入手價高不少

棚改變舊改後，可能2萬/平入手的自力新村，不拆了

想租出價格來，先問問老鼠大哥們同意不

宏觀上，看看此次政策出台的背景

棚戶區改造始于2005年東北地區林業棚戶區，主要方式為政府主導建立保障性住房滿足棚戶區居民的住房需求

2015年，棚改貨币化面世

通過政策上，财政上以極其激進的方式啟動了一場全國性的樓市狂歡

2015-2018年間，央媽通過PSL（抵押補充貸款）印鈔3萬億

2013、2014年全國棚改貨币化安置率為7.9%、9.0%；而到了2015、2016年、2017年，這一比率上升至29.9%、48.5%、53.9%

通過這一舉措，短短3年間徹底扭轉三四線城市的樓市命運

天才般構想的棚改大招一出，既完美消化了房地産市場庫存，也促進了經濟的發展，一石二鳥

其實，從2018年開始，在政策方面

多省份改變貨币化安置表述，預計棚改貨币化安置比例上升有限

在需求方面，棚改貨币化安置透支了三四線城市住房需求，2017年棚改對于房地産銷售拉動已經達到最高點，2018年邊際弱化已有所體現，并出現背離

棚改貨币化實施的這幾年，各地房價是一飛沖天，無論是從防範金融風險上，還是房價的調控政策上，棚改政策退坡，勢在必行

車開得太快，還不能急刹車

通過舊改政策的切入，延續原有的基建投入，逐步轉型調整，從而實現穩經濟，穩經濟，穩預期等“六穩”的重要舉措

總結一下這個篇章，怕老秦沒有講清楚

棚改變舊改，是樓市風險軟着陸的必然選擇，抑制了大拆大建

老破小業主已經感受到了政策效應，賣不出去

選擇默不作聲，不降價的硬抗

畢竟，這也是自己資産，有定價權

但投資的朋友，要擦亮雙眼了

盡管無法感知政策帶來的變化，但相信一句話

隻有錯買的，沒有錯賣的，哪有那麼多的漏可撿。

預想一下未來的武漢樓市，最大的難題在于

三環外的區域不成熟，産品新

三環内的區域，要麼價格高，要麼老破小

剛需剛改的朋友，兩頭為難，魚和熊掌，不能兼得

當然，有錢的主，愛誰誰

除了輕軌，啥都沒有的二七濱江都有人花3、5萬/平，去買

設想一下，老破小對配套設施、小區外立面、增設電梯等重新翻新或是改造，提高居民小區的生活品質，具體為：

一是保基本的配套設施，如水、電、氣、路等市政設施的維修完善；

二是提升類的基礎設施，如公共活動場地、停車場、物業等的配建；

三是完善公共服務類内容，如養老、撫幼、便利店等

能夠改變“老”、“破”的現狀

而大量老破小由于拆遷預期的改變，價格會趨于理性

這樣一來，在郊區房與市區老破小之間，會出現一種新的競争關系

有點類似于二手車市場

在國外，二手車很常見，很多明星也買二手車

因為二手車有着很嚴格的質量規範及售後服務，車價又便宜，很受歡迎

舉個例子

（北京勁松小區改造試點）

不難看出，這處老破小在改造升級後，品質立馬高出一大截

能夠滿足剛需剛改，對于生活水平的追求，又不離開三環内的訴求

此時，問題又來了

舊改後的房子，會不會迎來價格的二次上漲

比如北上廣深，舊改的老房子會換發第二春

完全是因為在這些城市，老城區中心的地越來越稀缺，越來越值錢

并且二手房，已經成為這些城市的交易主體

2018年

北京二手房已經占到了整個市場住宅交易量的87%

上海二手房交易數量占整個市場交易量的75%左右

武漢住宅市場2019年1月至5月， 二手住宅累計成交32857套， 成交面積308.89萬平方米， 環比增長37.10%，同比增長17.06%

從新房二手房成交比例來看，武漢二手住宅成交占比已高達34.30%

但和一線城市比，新房市場還是有長足的發展空間

大武漢全境面積8494.41平方公裡，已建成區僅為628平方公裡

還有大量的土地，有待開發，完全是另一種發展規劃

城市大，負擔就小，完全不缺土地

想發展，絕對可以通過規劃建設新區來實現

城市界面、公共設施任性的在一張白紙上肆意揮霍

地鐵引過去，學校蓋起來，配套設施完全不輸給以往的老城區

因此，舊改後的老破小和四環附近的新房之間

形成了一種制衡，促進彼此的良性發展

能夠滿足現階段武漢剛需剛改的居住需求。

投資老破小

居住老破小講完後

最後來談談，持有老破小

理論上來說，武漢的老破小也不是一定沒有春天

什麼時候二手房的成交量趕超新房市場，其價值會得到認同

前面說到，武漢太大，建成區面積才十分之一不到

還有大量的土地，需要開發、城市化

對于地産的态度，上層肯定是偏愛新房的

畢竟，開發商能夠幫忙修建寫字樓、商城、學校、幼兒園等公建配套

有一個數據，在不久前長城彙舉辦了2019年寫字樓行業創新突破大觀論壇上

殷躍建老師分享了一個統計成果，關于武漢土地收入占地方财政收入的比值，2018年高達87.30%

直觀說明，上層對于新房市場的依賴程度

在未來很長一段時間，都是唇齒相依的親密關系

（來源：武漢城建專家殷躍建教授）

如果不着急用錢，當然可以持有老破小

因為賣了之後，拿着錢也不知道幹嘛，最後可能還是要買房

假如可以預見的未來，需要用錢，買房、求學、周轉……

我勸您盡快出手，因為未來真的會有大量的老破小挂牌

還有一個大數據支持

如今整個中國的人均房子套數是1.12套，某種意義上說，所有人都解決了居住的問題

這個人均1.12套，老破小有多少比例呢

根據不完全統計

60%是三房以下

78%是6層以下沒有電梯

26%沒有衛生間和獨立廚房

15%的房齡超過30年

市場上大部分的房子都是老破小，擁有一套老破小的朋友想要去購買第二套房産

結果是，一邊越來越多的比例的人在買二套，然後也有越來越多的人把自己的老破小要挂牌賣掉

而抛掉的産品類型有兩個，一個是遷移過程中老家的房子，一個就是市區的老破小

老破小已經不符合現在這個時代的主流趨勢

說了這麼多，就是希望大家對于老破小有一個全新的認識

舊改時代下，不拆遷的老破小，朋友們應該有一個什麼樣的态度

老秦應該講清楚了，個人愚見，您多批評！

寫在最後：

之前去香港旅遊，也是我到過最遠最洋氣的地方

雲吞面、咖喱魚蛋、鴛鴦奶茶、叉燒飯……

對于男人，最難忘的還是香港街頭的車

形形色色的老爺車，保養得都非常好

有一種看不出款式的老當益壯

我曾經也有一輛奇瑞瑞虎，我們一起，經曆很多

也想一直開下去，可是奇瑞奇瑞、修車排隊還真不是浪得虛名

不得已還是賣了

開篇的本田跟文末的奇瑞

都是老車，一個是老車、一個是老破車

一個保養之後，還有使用價值

一個壽命到了，應該早日脫手

有一些戶型、建築質量很好的老房子

隻是差一步電梯、一些停車位，改造之後，還是很棒的

遺憾的是，武漢隻是有一些，準确的說是十幾個。

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