這個系列解讀是針對《民事審判實務問答》這本書的，前半部分會摘錄原文，後面則結合司法實踐作出解讀和建議，盡量淺顯易懂，方便朋友們了解法律如何與生活結合。

今天咱們要聊的，是買房那點事兒，日常生活中，很多朋友都曾經曆過買房，尤其是買二手房，那叫一波三折，就怕合同簽得不好，把自己給坑了。

于是就有人想到，我去做公證啊，公證了的房屋買賣合同，那總不擔心被坑吧？有公證處的行家盯着呢，肯定能看出合同中的問題來。

咱必須在此提醒各位：公證不是萬能的，千萬不要盲目迷信公證！多數時候，公證隻是針對某個行為公證，比如證明簽合同的雙方當事人是真實意思表示（不是受脅迫），有簽合同的行為能力（不是傻子、不是意識不清的人），但對協議的内容，公證處是不作實質審查，不替簽合同的雙方當事人判斷有沒有坑的！

說得再明白一點，公證處隻負責幫你盯着簽合同的人是不是傻子、未成年或者腦袋不清醒的老人，是不是親筆簽字的，有沒有受脅迫等等形式要件，對于協議拟得公平與否、一方是否占便宜、另一方是否吃大虧，這得是你自己，或者你的律師幫你把關的問題，公證處隻收了一份錢，不做兩份事！

接下來我們說的這個問題，就是公證的房屋買賣協議，但最終未必達到當事人想要的效果。

（以下内容為原書摘錄）

問：我和張某簽訂了房屋買賣協議，由于某種原因，張某沒有将房屋過戶到我名下，但是我們已經在房屋買賣協議中約定了該房屋産權歸我所有，并對上述協議辦理了公證。請問我能基于該公證書的内容取得該房屋的産權嗎？

答：答案是否定的。

《民法典》第二百零九條規定：“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”

房屋屬于不動産，根據上述法律規定，不動産物權的變動應依法登記；若未經登記，則依法不發生物權變動的效力。對于你所提問的能否通過公證約定取得該房屋的産權，《民法典》第二百一十條規定：“不動産登記，由不動産所在地的登記機構辦理。國家對不動産實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”

由于我國法律并未規定通過公證能夠發生物權變動的效力，故即使該公證書中已經載明了該房屋的産權歸你所有，但是在你未同出賣人張某依法到相關不動産登記機構辦理權屬變更登記的情況下，你還不能取得該房屋的産權。

（以上内容來源于最高人民法院民事審判第一庭《民事審判實務問答》，是關于“公證能否引起物權變動”的解答）

對于這個問題，也來聊聊我個人的看法和建議：

1、協議約定很重要，但很多人在簽協議時往往約定了一些“廢條款”，實際上沒有任何效力，也無法約束雙方當事人。比如本案中的買賣協議，約定房屋産權歸提問者所有，但問題在于，這個約定是與《民法典》物權編相關規定相抵觸的，違背的是不動産物權登記才發生物權變動效力的強制性規定，這個規定是物權法重要基石，幾乎是不可動搖的。

換句話說，你在協議裡約定房屋歸你所有，哪怕你已經付清了所有的錢，但隻要房子一天沒辦過戶登記，就一天不是真正的歸你所有，對方違約，也不過是向你承擔違約責任，有可能賠錢，但并非當然地認定房屋是你的。

2、公證也非全無用處，公證書雖不能産生物權變更的效力，但賦予了一方配合過戶的義務。房屋買賣協議中其實已經說得很清楚，就是一方付錢，一方交房，付清錢款且無其他特殊約定（比如所有權保留）的情況下，另一方就應該交付房屋，這個交付并非僅僅是指物理上交房，而包括了法律上的交房，也就是辦理過戶登記。

普通的公證雖然并不能改變協議内容或者加強協議效力，但至少不會弱于原協議的效力，原協議賦予一方交付房屋的義務，這就包含了協助辦理過戶登記的義務，而當這一方不履行時，另一方可以起訴至法院，要求其履行。

3、具有強制執行力的公證債權文書，可以不經訴訟，直接執行。

如果隻是普通的公證文書，并不具有強制執行力，但如果是雙方在公證債權文書中直接承諾，若債務人不履行或不完全履行義務，債務人接受依法強制執行，有這樣的承諾的情況下，則可能賦予公證文書強制執行力，另一方拿着這份公證文書可以直接向法院申請強制執行。

這種強制執行力的公證文書，不需要再通過訴訟确認義務，而是直接可以執行，當然，前提是有明确的給付内容，比如寫清楚交付的是哪套房，交付時間等。

4、即使一方不配合，法院的執行裁定可以作為房屋變更登記的依據。正常來說，房屋過戶是需要賣方配合辦理過戶手續的，但如果雙方發生糾紛，則另一方可能不配合，這就需要公權力的介入，比如法院的執行裁定書等。

房屋登記管理部門，拿到法院的執行裁定書、協助執行通知書等，就清楚這套房已經易主了，應當辦理變更登記。

小結：

僅憑房屋買賣協議，即使這份協議作了公證，也并不産生物權變動的效力，這時候你還不能說“房子是我的”。

隻有辦理了過戶登記，物權才發生變更，房屋産權才歸屬于變更的一方。

所以，買房尤其是買二手房，過戶手續辦完之前，都應當高度警惕，哪個環節出錯，就是大問題。

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