前言

都說三十年河東三十年河西，沉淪了幾十年的南京，迎來了逆襲的機會嗎？一紙張規劃帶來的希望。

NO.1 | 壹

《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》（以下簡稱長三角一體化綱要）帶來了南京迫切需要的發展空間和打破瓶頸的機會：大力發展打破行政界限的都市圈，加強與周邊都市圈的協作，都是南京未來的機會。

身處長三角中心地帶，卻受制于南北狹長地形的南京，究竟應該如何突圍呢？

從備受質疑到擔負重任，20歲（2000年成立）的南京都市圈已經逐漸成熟。針對南北狹長的問題，我們有破解妙招：南北提速（地鐵18号線，城市四環等）和東西拉直。

南北提速不用多說，就是盡量用時間換空間，把速度提起來以加強南北之間的聯系。

東西拉直，就是要和滁州與句容加大合作，與滁州，我們已經有了寫進長三角一體化綱要的頂山——汊河和浦口——南谯合作區。

那麼，與句容呢？目前卻僅僅存在于民間的熱情，連紙上的規劃都沒有。我們今天就來窺視一下甯句一體化的未來！

NO.2 | 貳

不管是從曆史角度還是區位角度來看，融入南京是句容的必選題，而甯句一體化是南京利益最大化的跨界一體化發展方案選項。

我們今天的主題是三龍回巢下的甯句一體化

以寶華山為龍體的寶龍區域：仙林湖 寶華，也可稱仙寶一體化（潛力指數三顆星）；

以赤山為龍體的赤龍闆塊：郭莊 祿口，也可稱為郭祿一體化（潛力指數四顆星）；

以青龍山為龍體的青龍闆塊：湯山 黃梅，也可稱馬（群）開（發區）一體化（潛力指數五顆星）；

今天我們重點分析一下青龍——湯山——黃梅一體化發展思路

NO.3 | 叁

青龍

青龍，也就是湯山——黃梅一帶，未來一體化發展的潛力巨大。

1，湯山——黃梅一帶是紫東地區核心區與句容城區之間最大的紐帶。這裡有着離南京市中心（省市府、新街口、紫金山和玄武湖）最近的跨界一體化優勢。

紫東地區定位與輻射甯鎮揚，而紫東核心區就是發動機，負責輻射甯鎮揚各市（區），甯儀揚城際通過南延和分支輻射儀征、揚州城區和鎮江城區，那麼誰去輻射句容城區呢？寶華肯定實現不了，隻有通過湯山 黃梅去輻射句容城區。

目前已經在規劃的路徑就是紫東核心區通過甯和城際S3轉甯句城際直奔句容城區。

還有一種方案就是可以從紫東核心區東面引出一條主線路（軌道交通最好，高速快通道也行），經過句容的北部新城（也是目前句容重點發展的方向）接入句容城區。

2，句容高鐵站=甯句城際 南沿江高鐵=功能意義上的南京東站。

句容高鐵站改變紫東地區交通格局

衆所周知，紫東地區不僅有大量的斷頭路，還有一個很重要的問題：沒有地鐵，尤其是人口密度極高的麒麟門地區。雖說2号線和4号線也經過紫東，但她們倆都繞過了紫東核心區和紫東人口密度高的區域。

甯句城際一旦通車，會把線路沿線甚至紫東其他地區的高鐵客流引流到南沿江句容站。理由如下：

第一，雖然沒有數據印證，但小編可以武斷下個結論，紫東地區大部分地區去南京南站太難了，甯句城際和南沿江高鐵開通後，他們當中有很大一部分去句容站坐高鐵方便，太遠的不說，甯句城際沿線附近的客流就相當可觀。

第二，南京跟哪裡交流最頻繁？肯定是上海和蘇南地區啊，巧了，去上海和蘇南地區句容站更快。

第三，甯句城際和南沿江揚馬城際等加持下的句容高鐵站把湯山的劣勢轉化為了優勢。湯山在很多人眼裡，就是犄角旮旯，但是一旦“功能意義上”的南京東站完善起來，這裡将變為中心——甯句一體化的中心。

第四，不僅是去上海，北上去蘇北（揚馬與連鎮無縫連接），南下去馬鞍山（揚馬巢馬一條線且已确定接南沿江）和宣城方向（揚馬在祿口轉甯宣南下），經句容都是最方便的。

改變紫東地區商業格局

紫東地區尤其是甯句城際沿線缺少像樣的商業

那麼誰能做呢？湯山！具體說應該是湯山奧特萊斯 湯山景楓。奧特萊斯不多說，高檔商品打折集中地。景楓，南京最成功的的商場之一，江甯百家湖景楓的成功讓我們對湯山景楓充滿期待。仙君甚至認為：如果不是與景楓一體化運營，江甯百家湖金鷹不一定幹得過景楓。

甯句城際 句容高鐵站，把句容的商業流引入湯山，把遠方的商務流引入黃梅、湯山乃至南京主城（新街口）等。

3，通過儀祿高速北連龍潭，南接祿口，湯山 黃梅迎來空港 海港的加持。

湯山 黃梅，缺什麼？港口！儀祿高速一箭雙雕：為這裡送來了海（河）港和空港，龍潭和祿口空港新城的加持，會使得這裡價值倍增。

值得一提的是，祿口空港新城與句容高鐵站通過揚馬城際連接，這與湯山——黃梅形成穩定的三角形。

4，湯山 黃梅一帶，是南京輻射金壇甚至整個常州的橋頭堡。

甯句城際東延至茅山突然加速，金壇乃至常州融入南京迎來重大利好，湯山 黃梅可以借助甯句城際實現借力打力，把南京都市圈邊緣的能量吸收轉換。

NO.4 | 肆

那麼，湯山——黃梅一帶應該如何規劃呢？建議參照深汕特别合作區，以産業和商業為主。

1，要堅持南京與句容一起規劃的大原則（整個甯句城際為支點），同時建議由南京主導規劃，句容輔助。

大家都知道，句容的黃梅目前以住宅為主，而南京的湯山以文體旅遊等為主。二者如果能實現平衡就是互補關系，但如果打破了平衡，将會為一體化發展埋下隐患，所以雙方必須坐到一起研究與規劃。

與此同時，是否可以學習深汕特别合作區，在人口、财政、稅收和GDP層面共享或者分成。

2，湯山的商業要把眼光放遠一些，既要聚焦新街口，也要貪心“句容”。（甯句城際湯山（新城）站、黃梅站和寶華山路站為支點）

首先，要新街口差異化發展，吸引新街口到湯山之間和紫東地區的部分客流，如以溫泉為代表的文體商業。

其次，還要與新街口正面競争，可以直接把德基分店拉過來，雖然奧特萊斯與景楓在南京已經相當成功了，但想要把湯山到句容之間的商業消費客流全吃掉少給新街口“留肉”，這兩兄弟很難做到，必須加大籌碼。

最後，湯山商業要分享或者截（分）流恒大童世界的客流。

逛完樂園到湯山泡個溫泉或者逛個湯山版的德基多麼美啊！當然，把恒大童世界納入到湯山——黃梅一體化中也行。

3，湯山地區的産業可以依靠儀祿高速借助海港 空港優勢實現做大做強。（儀祿高速湯山或黃梅出口為支點）

作為距離主城最近的旅遊資源豐富的地區，湯山肩負的不止是與黃梅一體化并實現對句容的輻射，還要承接主城（新街口）和紫東核心區的産業外溢，充分整合開發和利用溫泉、猿人洞、園博園等資源，打破南京旅遊資源多而不強的格局。打造強IP很難，但起步晚的湯山最有機會擔當南京旅遊最強IP的重任！

與此同時，借助儀祿高速借力海港和空港。能否把龍潭的海港和祿口的空港優勢整合到湯山呢？這一點是值得深入研究的。

4，把黃梅的江蘇矽谷做大做強，打造成南京科技創新的都市圈蓄水池典型案例！（甯句城際黃梅站為支點）

合作區内是否可以嘗試這樣的模式：創業公司注冊在南京，辦公地點在合作區内（句容江蘇矽谷），享受句容方面的各種支持。人口、GDP、财政或者稅收南京與句容商量着分。等創業公司發展到一定規模（可以從利潤、吸納就業人數和營業額等層面設置觸發點）後，務必回流南京（以具有法律效應的協議實現）！

這樣一來，既能解決句容的招商引資問題（拿資源換招商引進），也能解決南京土地短缺和資源投入過散問題（把更多的資源給到重點行業和重點企業身上，實現更強聚焦）。

與此同時，範圍可以擴大一些，以江蘇矽谷為中心向外擴散，蓄水試點行業擴展到全行業，隻要有合作基礎，借都市圈的資源為南京儲蓄“明星企業”何樂不為呢？

5，湯山 黃梅如何發揮解封茅山和輻射金壇和整個常州的橋頭堡優勢問題（以甯句城際及其東延甚至後期延伸到金壇的線路為支點）。

道教名山茅山由于身處金壇句容交界處，雙方都沒有精力和實力實現對其高水平開發，南京是否可以助其一臂之力？隔空打牛效果甚微，最終的着力點放在湯山——黃梅一帶如何呢？

金壇和常州通過甯句城際融入南京也是如此，着力點是否可以放在湯山——黃梅一帶呢？

最大的機會可能就在強大的商業 産業了，但究竟如何實現，需要更高水平的專家更深入的研究了！

6，必須有效解決句容黃梅住宅過多和南京湯山住宅過少的問題（以産城平衡為出發點）。

如果說這是雙方默契配合的局面，還好。如果不是，那麼雙方必須坐到一起，重新評估住宅和産業的關系是否平衡。一旦二者關系失衡，不利于區域健康發展。

7，最後但也很重要的一點：必須建設好馬群這個咽喉要塞，這裡是南京向東輻射的最關鍵一環，沒有之一。沒有順暢的經過馬群的入城交通，紫東地區以及與南京一體化發展關系密切的句容都會被割裂。

NO.5 | 伍

總之，湯山——黃梅一帶，有甯句城際加持，有毗鄰新街口為基礎，有句容城區人口為潛力源，未來一定大有可為！

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