大家好，我是一休，北京地産行業的一名深耕者，擅長多盤硬杠 深度測評 硬核爆料，堅持原創輸出，隻想說點實話。

基本信息

位置：西五環外，豐台長辛店（河西闆塊，園博園附近）

地鐵：14号線張郭莊站，實際距離3.5公裡。

價格：對外均價5.5-6萬，首次開盤最低5.1萬起。

戶型：90㎡三室兩廳一衛，120、140、160㎡四室兩廳兩衛。

精裝修交付，恒溫恒濕恒氧等十二大科技系統。

品質房企金茂的高端府系産品，金茂物業。

純商品房社區，無配建無公租，無自持無共産。

容積率1.4，低密度墅質社區，純6層真洋房。

全部一梯兩戶、南北通透、3.05米層高。

拿地時間：2021年5月，北京第一次集中土拍。溢價率約1%，可售住宅樓面價2.94萬元/平方米。限高18米，項目限價6萬元/平。

交房時間：2024年中旬。

地段分析

西山金茂府的定位客群，以河西改善群體為主，加上在金融街、麗澤、豐台科技園工作的剛需。

通勤方面，不是臨鐵項目，需要在家門口坐一小段公交去地鐵站。但14号線據傳是有西延規劃的，開發商宣傳金茂府附近有站點。但一休認為，5年内是不可能修好的，地鐵族不必太高期待。

14号線地鐵從北京西南方向，一直聯通到了東北方向的朝陽北五環外，有麗澤、北京南站、方莊、國貿、朝陽公園、酒仙橋、望京等多個重要闆塊，還可換乘多條線路。

14号線與4号線一樣，屬于京港地鐵，麗澤的這幾站，最近也馬上要開通了。全線貫通之時，區域價值會提升。

公路交通方面最重要的是京港澳高速，距離項目1.5公裡，依靠這條路上西五環、四環、三環都很方便。

園博大道是景觀路，沿北京園博園及永定河修建而成，有不少紅綠燈。加上兩條京西居民東西向交通大動脈：阜石路、蓮石路，基本構成了西山金茂府的交通路網。

開發商表示，自駕上班到麗澤、金融街、豐科基本在25-35分鐘左右。但是在不堵車的情況下，講真，京港澳其實也挺堵的。

項目位于城六區豐台不假，但屬于豐台河西。

更為成熟的豐台老城區在河東，以永定河為界。

西山金茂府周邊的配套不太充足，近一點的大商場：豐科萬達，花鄉奧萊、石景山萬達、五棵松華熙live。

周邊公園較多，金茂宣傳口徑是“一河五湖八園”，“八園”面積大約2000多公頃，相當于3個奧林匹克公園或者7個頤和園。

但講真，很多公園純粹是為了湊數的，标準的宣傳用語。您各位隻要記得永定河沿線好多公園，主打園博園，就行了。

西山金茂府屬于西山嗎？

這名字起的是不是不太嚴謹？

當然不屬于西山，很不嚴謹啊，明顯是為了擡高自己的身段。

一休講個段子：

融創的壹号院系列，也有一個盤挂名“西山”二字，正是名聲大噪的西山壹号院。這倆盤的位置，一南一北，直線距離24公裡，搞笑不？

毀三觀，原來在開發商眼裡，西山這麼大。。。

産品分析

金茂是網紅級開發商，自帶流量。其産品力是毋庸置疑的，确實是領跑行業的，Top級，能力在那擺着。

金茂最高階的“府系”産品，前幾年在北京确實積累了相當多的粉絲群體，甚至很多軟文中都爆吹一句話“一輩子總該住一次金茂府”。

但有時候，有能力和想不想幹好是兩碼事。

兌現概率有多大？

金茂會使出全力嗎？

簡單分析，西山金茂府的利潤率是很高的，賺到了錢，坑害消費者的概率自然就較低了。更多其他細節，不深說了。

最近房企日子不好過，融資渠道收緊、監管嚴格，甚至不乏巨無霸企業風雨飄搖，也有粉絲問我金茂的資金情況咋樣？

這點倒不必擔心，一則是其本身的口碑較好，各項評級都很優秀，資本市場暢通無阻。二則是金茂是500強央企中化集團子公司，融資成本低，有靠山，很兜底。

再來說說戶型，整體設計水平還是挺不錯的，結構也很好。畢竟純洋房，得房率自然不會差，妥妥的80%多。

90㎡是唯一的三居戶型，全部是頂層。中間戶、東戶、西戶，各不相同。

90㎡簡單點評：

西山金茂府是入門級金茂府，而90㎡則是本項目的入門級戶型，比較有面子，可以和朋友吹“我和楊幂都住金茂府”。

裡子就一點也沒有嗎？有點，戶型其實不錯，南向面寬很棒，通透性好，明衛。

但最大硬傷是層高低，一共18米，其餘層都是3.05，到頂層能剩下多少呢？這是銷售不願提到的，但屬于特别重要的細節。且因為是斜坡頂，也就意味着房間的頂棚也不是平的。

頂層的缺點不贅述了，見仁見智。我也有過專門分析。

120㎡四居，南向這部分與90㎡一模一樣，原因簡單：90㎡和120㎡是同一棟樓，隻不過是其頂層的變異戶型而已。

預算夠的，還是買邊戶吧。雙明衛，而且不是北向開窗，要爽得多。在這個角度來說，比老對手融創強一些，融創老是喜歡弄暗衛。

140㎡已經四面寬朝南了，住起來舒服很多。邊戶和中間戶實際沒啥區别，這種情況下，買中間戶也無妨。

衛生間都是朝北開窗的，而且不是在凹槽裡面的那種假明衛，是很好的采光通風，甚至有點奢侈。在目前的京樓市場，很少見了。

160㎡，最大面積，适合終極改善，一步到位。

一休小總結：

沒陽台，北京市場的通病。西山金茂府南向的卧室都送了飄窗，算是一種彌補吧。

戶型設計層面，水平在線，槽點不多。

這次的金茂府也是有升級之處的，比如與華為鴻蒙共同研發的智能系統，還比較落地，并非小開發商的那種“玩概念”階段。

缺點總結

1、未來金茂府有過維權，金茂似乎也不再濃眉大眼？

2、很多人說“這地段似乎不足以支撐府系産品”，金茂悅還差不多。金茂确實在降維打擊，難免有一點依靠自身品牌變現割韭菜的意味。

3、某些細節，确實有降标減配的情況，比如入戶門。

4、地段位置和其他金茂府相比，偏遠不少。周圍環境待提高，甚至有些斷頭路。門口小路比較堵車，周圍有陵園。

5、雲崗商圈基本是擺設，醫療配套不如老城。

6、沒宣傳園林，沒特别提“五恒”。

7、銷量注水了，實際首次開盤不到131套。

8、永定河是個未知數。此處較為深入，私信可聊。

優點總結

1、金茂營銷口徑“我們項目周邊沒競品，完全不是一回事，都和我們比不了”，這種自信，或許也算一種優點。畢竟品牌知名度确實很高，之前的口碑挺好。

2、城六區，容積率很低、無配建的純商品房，最高隻有6層的純洋房，目前市場上确實不可多得。

3、得房率最高、容積率密度最低的金茂府。

4、剛開盤，折扣優惠到位，越早買越劃算。

5、闆塊的居住氛圍會有提升，路西側還有6塊住宅用地，要打造居住區，便于吸引更多商業配套。

6、豐台打算将河西也均衡發展，豐台科技園擴容，也會有西區的規劃，有一定的産業前景。

7、14号線有西延的可能。

8、自帶1400㎡商業用地，西側還有教育用地。

每個盤都有優缺點，都有其價值。很多硬核内幕我不可能全部寫出，大實話是很怕資本的，老粉應該都懂吧。

更多實景閱讀：

「西山金茂府」實景看房：品質能否一如既往？

還是那句話，買房是大事，一休隻為說點實話，不搞批量化敷衍，有問題可提問。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!