3月9日，河南本土知名開發商永威地産召開營銷大會，其創始人李偉在會上發言，幾度哽咽垂淚，感歎每天都睡不好覺，去年下半年開始，房地産的日子真是太難了。

長久以來，大家都會覺得房地産業是一個好行業，不僅造就了王健林、許家印等幾任中國首富，而且從業人員的工資普遍較高，甚至還養活了大半個中國足球。

現在，潮水退去，我們有必要來審視一下，房地産到底是一門怎樣的生意。

從表面看起來，房地産就是買地，然後蓋房子、賣房子，而且蓋房子也還挺需要技術的，這就是制造業啊。可是，任何國家和單位，也從來不會認為房地産是制造業，而認為是類金融業。我們鼓勵資金“脫虛入實”，這裡的“虛”裡，就包括了房地産業。

首先，房地産業太容易借到錢了，也太依賴信貸資金。

開發商買了地之後，就可以拿地抵押，向銀行申請開發貸；但拿到開發貸資金之後，卻不用真的去蓋房子，因為作為乙方的建築方，可以墊資蓋房；弄個漂亮的售樓部，就可以開始賣房了，有預售證的話就正常賣，沒預售證的話就先認籌和内部團購；而且還可以發行債券、信托和理财産品等。

上借銀行等金融機構，中欠建築商和材料商，下欠購房者、理财者。錢多了以後，把這些錢放在銀行等着還債是不可能的，有錢了就要去幹更大的事業，賺更多的錢，這既是運動的慣性，也是人類的貪性。

所以我們看到，一個房地産公司，可以欠到将近2萬億元，還有一大堆幾千億負債的公司。

開發商都對土地有一種執念，都在拼命地拿地，拿能夠拿到的地，拿更多的地。土地不僅是蓋房子的基本前提，而且是不可再生的稀有資源。房子可以給人安全感，而土地給了開發商安全感。拿更多的地，蓋更多的房子，賺更多的錢，邏輯就是這麼簡單。風險？風險是什麼？

還有不少公司都在進行多元化，但多元化成功的案例，卻不是很多，而失敗的可謂比比皆是。

其次，房地産業的試錯成本比較高。

每個項目的投資都在幾億到幾十億，設計好了也不能更改，更不能中斷。這對于一些中小房地産公司來說，可能一個項目沒有做好，就把之前的利潤全虧完了，甚至将整個公司的現金流拖垮。曾經的思達，就是被藍堡灣項目給拖垮了。

由于房地産公司借貸較多，好的時候衆星拱月，而一旦有不利的方面，就會發生擠兌，牆倒衆人推。而房地産公司現金流動多，有時候負債分不清是項目的還是總公司或集團的，即使轉手也很困難，使得不能夠及時止損。

再者，房産銷售沒有經銷商作為緩沖。

一般工業産品，都是中間經過經銷商，再賣到消費者手中。經銷商主要有三個作用：一個是經銷商有自己的銷售半徑和銷售渠道，二是有利于回款，三是經銷商為決策提供建議。經銷商更貼近市場，而且一般是行業的專業人士，如某型号産品，經銷商訂貨多，就可以多生産，訂貨少，就可以少生産或不生産。

而現在的房産銷售，有的是開發商自己的銷售團隊，有的是外包給專門的銷售公司，還可以選擇分銷。但這些都像是雇了個銷售員或銷售團隊，而不是經銷商。銷售公司和分銷公司既無法對産品生産時給出意見，也不用對銷售不暢付出過高的成本，起不到緩沖的作用。

未來，房子出現過剩成為常态，銷售對象則更多的是改善群體。而改善群體對房子的各方面更為挑剔，所以房地産公司的銷售和運營也會更加困難。

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