一直以來，房屋質量問題都是消費者的“心頭大患”，維權時業主常常處于弱勢。房屋能否上“醫保”？住宅工程質量有問題怎麼辦？工程質量潛在缺陷保險為以上現象提供了新的解決渠道。

為建立健全工程質量風險管控體系，對标世界先進國家的先進做法，全面提升住宅工程質量水平，切實維護住宅工程産權所有人的合法權益，東莞市住建局聯合市自然資源局、市金融工作局、市銀保監分局聯合制定了《東莞市政府投資保障性住宅工程質量潛在缺陷保險試點方案實施細則》。

東莞市政府投資保障性住宅工程質量潛在缺陷保險試點方案實施細則

　　第一條為貫徹落實《東莞市政府投資保障性住宅工程質量潛在缺陷保險試點方案》（以下簡稱《試點方案》），加強對工程質量潛在缺陷保險各方責任主體的管理，推動工程質量潛在缺陷保險制度有序進行，明确具體操作流程和工作标準，制定本細則。

　　第二條本市政府投資保障性住宅工程質量潛在缺陷保險的承保管理、工程質量風險管理、理賠服務等适用本細則。參與本市政府投資保障性住宅工程質量潛在缺陷保險活動的保險公司、風險管理機構、建設單位以及相關單位，均應當遵守本細則規定。

　　第三條地基基礎和主體結構工程、保溫和防水工程為基本承保範圍，裝修工程（包括全裝修和非全裝修，牆面、頂棚抹灰層工程等其他分項工程）、電氣管線、給排水管道、設備安裝、供熱與供冷系統工程為必選附加險，智能建築工程、建築節能工程、電梯工程為可選附加險。可選附加險是否投保由建設單位和保險公司協商确定。

　　第四條市住城鄉建設局負責統籌實施本市政府投資保障性住宅工程質量潛在缺陷保險制度。按照工程管理權限分工，市、園區、鎮（街）住房城鄉建設主管部門分别負責所管轄的政府投資保障性住宅工程質量潛在缺陷保險的推進及綜合管理。市、園區、鎮（街）自然資源、金融監管部門在各自職責範圍内，協助開展本市工程質量潛在缺陷保險的管理工作。

　　第五條政府投資保障性住宅工程質量潛在缺陷保險采取共保模式，共保體由1家主承保公司和不少于2家從保公司組成，牽頭的主承保公司份額不得高于50%。共保體之間應以共保協議的形式明确各自在項目上的承保份額、權利義務。

　　主承保保險公司應符合以下相關條件：

　　（1）保險公司的注冊資本金達到50億；

　　（2）保險公司近三年綜合償付能力、核心償付能力充足率，連續三年皆不低于150%；

　　（3）在國内2個或以上城市有住宅工程質量潛在缺陷保險主承保經驗，并有10個或以上主承保案例。

　　符合承擔主承保公司條件的保險公司，經市住房城鄉建設局核實後在市住房城鄉建設局官網上公示。

　　第六條政府投資保障性住宅工程，基本保險範圍包括主險和必選附加險，總基準保險費率為1.5%，以建築安裝工程總造價作為保費計算基數。如投保可選附加險由建設單位和保險公司協商确定費率。

　　保險公司不得以減少建築面積、剔除未投保項目工程費用等方式縮小承保範圍、降低保額，不得低于正常市場價格承保，不得套取費用進行不正當競争。

　　工程竣工後，以建築安裝工程費結算價作為保費的最終計算基數。在保險責任期開始前三個月，建設單位根據決算的實際工程總造價與實際工期向保險公司進行申報，由保險公司出具批單，修改保額保費及保險期限，保費實行多退少補。

　　第七條獨立使用功能的單體建築作為一個危險單位。主體結構相連建築物應當作為一個危險單位。

　　一個危險單位對應一份保險單，建設單位不得将一個危險單位内的項目分割投保。

　　第八條建設單位應當選擇市住房城鄉建設局官網上公示符合主承保公司條件的保險公司，提供所建設的保障性住宅工程的質量潛在缺陷保險服務。

　　項目批複後，建設單位向符合條件的主承保保險公司發出競價邀請，建設單位需提供工程相關信息，便于保險公司合理競價。保險公司以本細則中的總基準保險費率為上限，對工程進行報價。建設單位收到保險公司的報價後現場公布各家保險公司報價情況，費率最低者自動成為該住宅工程的保險供應商。如出現兩個或以上的相同最低價，則最低報價的保險公司進入第二輪報價，第二輪報價必須低于上一輪報價，否則同樣視為無效，以此類推，直至出現唯一最低價為止，最低價者中标。

　　第九條主承保公司應當建立IDI報價函管理制度，規範報價行為。意向客戶詢價時，主承保公司應當以正式報價函的方式向客戶出具報價，報價函内容包括但不限于以下内容：項目名稱、地理位置、建築面積、單位建安造價、項目總保額、基準費率等；報價函應當經IDI業務部門負責人簽字并經公司蓋章後發送至詢價客戶。不得以電話、短信、郵件、微信等非正規方式報價。

　　第十條投保工程質量潛在缺陷保險的建設單位，應當在辦理施工許可手續或質量安全監督登記前，以報建施工合同為初步計算基數，與選定的保險公司簽訂工程質量潛在缺陷保險合同，并一次性支付合同約定的保險費(含不高于30%的風險管理費用)，該保險費以工程竣工後建築安裝工程費結算價作為保費的最終計算基數，出現保費差異的，實行多退少補。

　　建設單位分階段辦理施工許可或質量安全監督登記的，應在涉及結構施工許可手續或質量安全監督登記前，與選定的保險公司簽訂整個工程的質量潛在缺陷保險合同。

　　工程質量監督機構應當在工程監督交底時，檢查建設單位是否按照土地出讓合同約定購買工程質量潛在缺陷保險。檢查中發現建設單位存在失信行為的，依照信用管理權限記錄其失信信息。

　　第十一條主承保公司應當選擇本細則第十二條規定的公司作為風險管理機構，簽訂風險管理合同，并指導風險管理機構采取有效措施，加強政府投資保障性住宅工程建設階段的質量控制。

　　主承保公司應落實對風險管理機構的管理責任，建立風險管理機構評價機制，對風險管理機構工作進行追蹤和分析評價。

　　主承保公司應向風險管理機構出具風險管理授權書，同時報送建設單位。風險管理機構憑授權書進入施工現場實施風險管理。

　　第十二條符合下列條件之一的法人組織，可以作為工程質量潛在缺陷的風險管理機構：

　　1.具有大型建築工程管理經驗，擁有房屋建築工程監理專業乙級或以上資質；

　　2.具有3年以上受保險公司或房地産開發商委托開展國内外建設工程質量風險管理經驗，并按專業要求配備相應工程師的工程管理機構；

　　3.其他符合條件的工程管理咨詢機構。

　　第十三條風險管理機構在簽訂風險管理合同後，應當收集工程相關資料，對工程質量風險進行評估，編制風險管理檢查計劃。

　　第十四條工程開工前，主承保公司應組織風險管理機構、建設單位及項目參建各方召開風險管理交底會。風險管理機構應對工程質量風險點、質量檢查方式、參建單位配合義務等進行告知，形成會議紀要。質量風險管控交底會後7個工作日内，風險管理機構應将初步風險分析報告和風險管理計劃等材料推送至各參建單位項目負責人。各參建單位應對風險管理機構開展風險管理工作給予必要的支持。

　　第十五條風險管理機構應按照風險管理合同要求開展現場檢查，将檢查中發現的質量問題，以照片、視頻、文字說明等形式即時推送至建設單位、施工單位和監理單位項目負責人。建設單位在收到推送的檢查報告後，應當組織相關責任單位及時整改質量缺陷。施工單位應當将質量缺陷整改前後的對比照片、視頻等影像資料和相關說明材料，在整改時限内反饋至風險管理機構、建設單位和監理單位，經監理單位和建設單位項目負責人确認後，由風險管理機構完成銷項。質量缺陷逾期未改正的，由風險管理機構推送至工程質量監督機構進一步跟進處理。

　　風險管理機構檢查後應即時編寫《質量風險檢查報告》(以下簡稱“檢查報告”)，于3個工作日發送至建設單位、施工單位和監理單位項目負責人，并将書面材料蓋章後報保險公司，檢查報告應當包括檢查情況的描述、檢查存在的質量缺陷、缺陷處理建議、建議整改時間、和潛在缺陷風險分析。共保體主承保公司應當建立工程質量潛在缺陷保險信息工作台賬，做好承保、風險管理、出險理賠等信息的記錄與統計。

　　第十六條工程完工後，風險管理機構應對工程實施過程中的質量檢查情況、質量缺陷追蹤情況進行彙總評價，編制《質量風險最終檢查報告》(以下簡稱“最終檢查報告”)，于5個工作日内推送至建設單位、施工單位和監理單位項目負責人，并将書面材料蓋章後報建設單位和保險公司。最終檢查報告包括檢查情況彙總、改正質量缺陷情況彙總、總體風險評價等主要内容。

　　保險公司在最終檢查報告中指出建設項目存在質量缺陷的，建設單位應及時組織相關單位進行整改，質量缺陷未完成實質性整改的，建設單位不得組織竣工驗收，最終檢查報告作為竣工驗收的依據之一。

　　第十七條主承保公司應當編制《住宅工程質量潛在缺陷保險告知書》，列明保單号、保險責任、範圍、期限及理賠申請流程、争議解決方式等。

　　在業主辦理入戶手續時，建設單位應當将《住宅工程質量潛在缺陷保險告知書》，随同《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》一起送交業主。

　　《住宅質量保證書》中應包含以下内容:建設單位應當明确保險期限起算日之前負責維修的單位名稱、聯系電話、建設單位監督電話，并明确保險期限内的主承保公司名稱、聯系電話。

　　第十八條保險責任期開始前，建設單位、保險公司、風險管理機構及施工單位共同對工程質量進行查驗，發現質量缺陷或損壞的，建設單位應督促施工單位進行維修，因維修不及時造成新的損失，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。因未完成質量修複造成的損失或擴大損失，保險公司不負賠償責任。對無法修複或修複後仍不滿足規範要求的項目，保險公司有權将其列入保險除外責任。

　　第十九條保險責任生效後，建設單位與主承保公司對質量問題責任存在異議，或住宅業主與保險公司對住宅質量問題是否屬于保險責任存在異議的，按合同約定方式解決。

　　第二十條市住房城鄉建設局、銀行保險監管部門應當加強信用體系建設，對保險公司、風險管理機構的工程質量保險、風控行為實行負面清單制度(負面清單見附件)。對工程質量潛在缺陷保險實施過程中存在失信行為的單位和人員，除依法采取監管措施外，按照有關規定記入誠信檔案。

　　對保險公司、風險管理機構存在兩次以上負面清單所列行為的，市住房城鄉建設局将其列入異常名錄，自第二次被認定為負面清單所列行為之日起，1年内暫停在本市新承接保單。

　　第二十一條保險協會組織制定保險公司、風險管理機構關于住宅工程質量潛在缺陷保險質量風險管理工作規範和理賠服務規範。

　　第二十二條本細則自發布之日起施行，有效期至2027年5月31日。

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