文/檀院

今年，疫情之下的中國樓市，可謂起伏跌宕。

春節因為疫情影響，全國樓市進入近2個月冰凍期。但3月份之後多城樓市價量加速回升，随後多地緊急出台相關調控政策，從供求端、金融端對時常進行了引導。

整個上半年，全國平均房價上漲了1.27%，連雲港、深圳、東莞、鄂爾多斯四城漲幅更是超過10%。引起了中央政府新一輪調控，13城領導被請進中南海開會，嚴控房價。盡管中央政策一直擔心房價過快上漲給百姓安居置業和金融、經濟系統造成不良風險。但各地經濟轉型低迷就房價3-5年不漲和進入新經濟周期房價3-5年就大漲2-3倍的情況此起彼浮，中央政府隻能因城施策防範風險。8月最新數據顯示，房價仍在上漲的城市達到53個，1個持平，46個微跌。

8月百城房價漲跌排名⬇⬇⬇

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“行情輪動”推動這些城市領漲

在2020年上半年的數據中，一些城市釋放了相當明顯的購買能量。

尤其常州市，由于還處在上一輪房價上漲周期未結束，前8個月新建住宅成交價累計漲幅達5.06%，超長三角平均漲幅1.21個百分點。

杭州市也多次出現“萬人搖”的情況。由于新房限價，部分樓盤新房與二手房價格倒挂明顯，引發地方政府多次出台樓市新政，使得新房成交有所緩和。

長三角以外，京津冀地區的唐山，新建住宅價格累計上漲3.57%，領漲各城市。

沈陽市，無論前八個月的新建住宅價格累計漲幅，還是8月份的單月同比漲幅，都處在東三省各城市之首。

而在西部區域，蘭州、銀川等城市的增速都很明顯。而這些樓市前幾年沒有跟進上漲的步伐，房價、地價比較便宜，近期才受到輪動效應影響，闆塊補漲。

以銀川為例，第二季度地價漲幅處于全國第1，今年地價漲幅高達81%，并且自2017年開始至今，是連漲的狀态。

與此同時，銀川的新房價格也環比上漲0.77%，樣本平均價格6190元/㎡，排全國第12位；二手房價格環比上漲0.59%，樣本平均價格6939元/㎡，排全國第18位。

而銀川2015-2018年，人口從216.41萬人上漲至225.06萬人，2019年人口達到229.31萬人。具有足夠的需求，推動城市進入市場周期的輪動。

可見，一些城市随着經濟産業進入新增漲周期，人口和收入大增推動當地房價補漲。全國150個人口在300萬以上的中大型城市，隻要過去幾年漲幅過大的就會有所調整，但是過去幾年漲幅偏小的城市，如哈爾濱、銀川、鄂爾多斯等就會補漲。

“低房價收入比”城市有上漲潛力

“房價收入比”也是影響城市未來房價漲幅空間的因素。

房價收入比，即家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。

（公式：房價收入比=（商品住宅成交均價×城鎮居民人均住房建築面積）/城鎮居民人均可支配收入。）

從2019年50城房價收入比增速的排名來看，排在前5位的城市分别是南通、蘇州、甯波、沈陽和洛陽，增速分别為 14.9%、9.3%、6.3%、5.8%和 4.2%。這類城市房價漲幅大大超出居民收入，也即是說房價漲幅過大，這意味着後續房價上漲空間已被透支。

排在末5位的城市——長沙、烏魯木齊、韶關、煙台和貴陽，城市目前的房價和當地居民收入對比，則較為合理。

尤其長沙市，是50城中唯一一個房價收入比低于7的城市。

但長沙的經濟發展強勁，人均可支配收入連續多年高速增長。這預示着，長沙的樓市正在聚集新一輪購買力，即将爆發。

此外，西部的弱二線城市烏魯木齊、貴陽，近幾年人均收入增速也較高，但由于缺乏投資需求的吸引力，整體房價較低。未來樓市的上漲空間，将伴随投資吸引力的提升而釋放。

東部沿海的弱二線城市煙台、廣東省四線城市韶關，也存在人均可支配收入較高，房價水平較低的情況。

“人口與産業”決定成長力

樓市在經曆了2016年和2017年的大幅上升後，2018年50城房價收入比已經出現滞漲，2019年甚至小幅下降，均值為13.3，相比2018年下降了3%。

在這種行情下，判斷城市潛力、挑選置業地點，無疑需要更謹慎客觀。

買房一定要基于人口和産業這兩個市場基本要素，一些區域規劃較好、給予了大力度人才吸引政策的區域，也會有更好的産業和就業機會，就值得注意。

以蘇州為例，由于在醫藥、電子、互聯網等産業的爆發，中高端人才饑渴，率先且多次出台大力度的人才吸引政策，在本輪行情樓市行情中一直處于領漲狀态。杭州更是如此，随着支付寶上市，杭州在新金融、智能科技産業将再度爆發，加上過去一年裡直播購物推動的新營銷新文化等産業快速發展，近幾年杭州每年引進超過50萬人口。

人口流入相對集中，依然是城市選擇的重要因素。

比如杭州、深圳、成都、西安、鄭州（中部人口大省）、甯波，近年人口流入較大。合肥、南昌、長沙、武漢等省會城市，對于本省的吸引力，是其他二線城市無法比拟的。而這些城市近年在電子半導體、汽車、互聯網、智能科技等産業方面都有突出表現，才會有更強的人才需求。

東三省城市則存在人口流出的趨勢，比如近期備受關注的鶴崗，現在因住房過剩，房産嚴重貶值。

但即使是核心城市，也要對具體區域/闆塊進行判斷。近期廣州、福州、天津等地，部分遠郊項目的新項目，開盤簽約率不足20%。這些滞銷項目不乏一些共性特征，離主城區太遠，各種生活、交通配套進不上，人口導不進等問題。但隻要是馬上可以進入城市化的近郊闆塊，人口就會快速導入，房價也會快速補漲，如杭州蕭山浦陽、南陽等。

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