我是滬叔，擁有多年上海房産研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下上海購房答疑内容，來自公衆号“滬叔說房”的粉絲精選提問：

提問：滬叔，你好，我本月結束社保達标，新房，預算500萬左右，近地鐵，有什麼盤能推薦的麼？

滬叔：你好，首先要知道軌交站點基本遵循了環線這一價值規律。（内環内>内中環>中外環>外郊環>郊環外），上海地鐵線路多，買地鐵房考慮地鐵能級（既要考慮地鐵上班的方便程度（包括換乘的方便度，比如人廣、南西換乘就比較麻煩），也要考慮日後工作地點變化後是否還能相對方便。）經過越多重要工作地、商圈的地鐵能級越高，上海地鐵中典型的如：鑽石2号線，白金1号線、12号線，黃金8号線、9号線、10号線，能級比較弱的有：3号線、5号線、6号線、16号線、浦江線等，去重要區域基本都需要換乘。這個預算2号線、12号線、8号線、10号線新房基本沒有，1号線、9号線、3号線,5号線、16号線部分項目符合，。具體詳見知識星球内部資料《價值百萬的闆塊選擇邏輯》。

提問：滬叔，你好，我打算趁現在的時間節點，把房子賣了置換掉，怎麼樣能把房子快速賣的很好？因為是第一次賣房子了，不知道該如何去談判、談判過程中的應該注意哪些？

滬叔：你好，首先是賣房準備，要明确自己是希望盡快出手還是挂牌估價。如果希望盡快出手，建議先改善房子的整體面貌。有出租的盡快收回空置，把住房在成本可控範圍内進行整理，如重整脫落牆皮、更換地闆、打掃清潔等盡量讓房子看起來幹淨明亮整潔。還可以将家裡的雜物與不用的家具清理出去，房子裡隻數量少、尺寸較小的家具（就是按照買售樓處樣闆間的模式處理）。其次是賣房過程，第一是中介，要盡量聯系多家中介挂牌銷售，不要讓中介簽獨家。尊重中介的工作，可以為其賣房帶看多提供便利，如給中介配門鑰匙或更換電子門鎖等，還可以加以物質激勵。第二是設置挂牌價，在設置挂牌價之前，除了中介建議價格以外，我們還可以通過對自己的房子地段、交通、配套、小區以及戶型、樓層、朝向等條件的綜合特點進行評估，了解房子的賣點與缺點，然後了解小區内同戶型的二手房整體的挂牌價格，一般如果市場行情不錯，曆史成交最高價就是賣房底線價格，如果市場下行則可适當讓步。第三是賣房帶看，如果房子具有足夠的核心競争力，可以選擇讓買家在一個集中時間看房，這樣操作縮短了帶看時間成本，也無形間給買家造成了心理壓力，利于成交。第四是價格談判，賣房時我們還要對買家的經濟實力以及性格特點有一定了解，規避賣房中出現不必要的麻煩，也可以對談判過程更好把握。談判過程中要清楚自己的價格底線、首付比例以及付款具體時間點，堅守底線，而一些優先級靠後的點可以當作談判籌碼，總之适度加價讓價，确保能夠以一個合理的價格把房子盡快賣出去。具體詳知識星球内部資料《賣房技巧篇》。

提問：滬叔，你好，現在上海買房的話有什麼要求呢？本人在外地有房子，現在在上海買房的話，首付比例是多少呢？

滬叔：你好，在上海買房需要購房資格，外地人在上海買房隻有三個途徑：1.和上海人本地人結婚，以家庭名義購房。2.在上海交滿5年社保個稅。3.特殊人才引進落戶成為上海戶口 。目前上海實行的認房又認貸的政策，家庭名下在滬有一套住宅或者名下有一套住房貸款記錄（包括外地的房貸記錄），無論是否結清，貸款都算二套。根據你現在的情況，如果你在外地的房子是全款買的，沒有過貸款，現在在上海買房算首套，首付比例是35%。如果在外地房子有過貸款記錄，無論目前的貸款是否結清，現在在上海買房的話，算二套房。在上海購買二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

提問：滬叔您好，上海買房，已婚一個孩子，有一套房子自住，但是地段不行，不是很方便，居住舒适度也不高，預算總價1000萬左右，想置換一套在中環買，碧雲、新江灣和北蔡闆塊選哪裡比較合适？有沒有樓盤推薦？

滬叔：你好，預算一千萬在中環買房，碧雲、新江灣都是豪宅區，北蔡闆塊可選的房子要多一些。碧雲社區位于浦東金橋地區，有外高橋自貿區和陸家嘴産業推動，是一個較為高端的國際社區，區域内居住舒适度非常高，環境優美，空氣質量非常高，教育、運動、醫療等資源應有盡有，闆塊内住宅産品密度都較低，多數房子總價都突破2000萬，預算1000萬可選房源很少，項目産品一般，還可以看看金楊闆塊的次新房，品質較好。新江灣闆塊位于楊浦區，闆塊内由于有森林與濕地等自然資源，加上開發商的營銷，闆塊地價攀升，一躍成為豪宅區，闆塊是個高端居住區，氛圍較好，還擁有稀缺性與産品力皆具的别墅，是個熱度很高的闆塊。1000萬預算同樣可選房源不多，預算再往上加一些可以買到品質不錯的二手房。北蔡闆塊在浦東腹地，也位于中環上，靠近科技産業園區，同時附近也有高端居住區，在這邊置業的主要是周邊産業園工作的産業客戶。闆塊規劃能級較高，新房較為稀缺，教育與商業資源也很完善，小學學區較強。具體買房選籌，詳見知識星球内部分享《價值百萬的闆塊選擇邏輯》。

提問：滬叔，你好，上海買房，已婚有一套房自住，收入相對比較可以，經濟條件較好，想置換一套居住舒适度高一點的改善房，比較注重生活品質，請問嘉定區的江橋跟南翔闆塊哪個更适合？

滬叔：你好，南翔跟江橋地區的房價目前已經不相上下，從位置和交通來看，南翔地區是曆史文化名城，交通便利，周圍地鐵環繞，公路交通便利，交通便捷度高；江橋地區靠近市區，離虹橋較近，雖然軌道交通發展時間較晚，但是目前也已經發展的較為完善。位置上，江橋更占優勢，但是南翔地區也不差。兩個闆塊相差最大的是居住環境，南翔地區闆塊整齊，商品房集中，樓盤樓齡較低，外觀較新，樓盤品質較高，多吸引上海中産階級購買，比較有文化底蘊，商業配套設施也比較完善；而江橋地區商品房較為分散，人員素質參差不齊，在商業配套設施及人口素質上都比不上江橋。但是江橋地區的未來發展潛力比較大，房子升值的空間也比較大。總體來說，新中産階級較為适合南翔，而預算一般較重視通勤的人士來說，江橋或許是較好的選擇。具體買房選籌，詳見知識星球内部分享《價值百萬的闆塊選擇邏輯》。

近期上海樓市平穩發展，市場初現适度寬松迹象，對于剛需買房或者房産改善型的群體，滬叔說房團隊認為當下是較好的購房窗口期。

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