2019年8月23日,中弘廣場17号地塊連同地上兩棟寫字樓(A、B棟)司法拍賣,無人出價而流拍。

一個月前,18号地塊(規劃建設318米超高層塔樓)首次拍賣同樣流拍,底價4.39億元無人問津。

這标志着中弘廣場(已經建成投用的16号地塊除外)兩個地塊首次拍賣均告失敗,前景更加撲朔迷離。

這個曾經滿城盡知的“濟南第一高”究竟為何落到這般境地?

我們回顧一下中弘廣場這個項目的前生今世,就不難發現,這個結局或許是必然。

中弘廣場探訪一棟樓已經交付使用 記者李震 趙國陸攝 資料片

2010年10月,山東啟德置業有限公司(山東大地房地産開發有限公司子公司)以8億元的價格在濟南經十路拍下了3宗土地(當時叫燕山新區A地塊16、17、18号地塊),規劃建設“啟德國際金融中心”,三宗商業用地總建築面積大約50萬平方米,靠近經十路的18号地塊建設主樓,高達318米,是當時的“濟南第一高”,計劃2013年竣工,2014年投入使用。

這個大手筆在當時名震泉城。

但至今,這個“第一高”仍是一個坑。

中弘廣場探訪一棟樓已經交付使用 記者李震 趙國陸攝 資料片

大地地産的老闆張輝也是彼時濟南地産圈的風雲人物。公開資料顯示,1995年10月,他成立山東大地房地産開發有限公司,開發了第一個小項目:大地葡萄園,隻有一棟多層住宅,總建築面積5000㎡。此後,又陸續開發了二環東路上的發展大廈、華龍路上的大地華園和三威大廈。在南部山區柳埠鎮門牙景區附近有個“東籬雅舍”,很少有人知道,這個占地180畝的别墅度假項目,也是當年大地地産的作品。

中弘廣場地塊擺放的公示牌已經泛黃 記者李震 趙國陸攝 資料片

住宅、寫字樓、别墅之後,張輝開始嘗試大型綜合體。2008年,在華能路上開發大地銳城項目,一期建設住宅,二期建商業綜合體,物業類型涵蓋購物廣場、寫字樓、酒店和公寓。

後來這個項目也停擺,住宅規劃19層,違規加蓋到33層,至今無法辦理房産證；商業部分叫彙隆廣場,因五證不全無法出售,“創新”形式托管返租,吸引投資者購買使用權,還一度引進了大潤發,因未通過消防驗收等原因,這家大超市也已撤場。

2009年12月,大地地産以1.92億的天價拿下山師北街8号院,樓面地價接近15000元/㎡,成為單價“地王”,這一紀錄保持了此後多年(該項目2015年折價拍賣)。

不料,這兩個項目讓大地地産從此難以再翻身。由于資金緊張,連土地出讓金都是借來的,啟德國際金融中心兩年之後才開工,陸陸續續賣出16号地塊一棟樓,因無力償還債務進入司法程序。

原中弘廣場的營銷部已經人去樓空 記者李震 趙國陸攝 資料片

2014年2月20日,濟南市中級人民法院對第一次爛尾的“啟德國際金融中心”進行公開拍賣,起拍價9.98億元。出乎意料的是,經過79輪的舉牌競争,被中房環渤海房地産有限公司(中弘股份的子公司)最終以15.6億元拿下(不含894萬拍賣傭金),溢價超56%,實際樓面地價接近4000元/㎡。

這個價格令不少業内人士看不懂。經十路南一路之隔的中和廣場也是同期拍的地,樓面地價不過2234元/㎡；3個月之前,也就是2013年12月,西鄰的華潤萬象城綜合體摘地,樓面地價大約2000元/㎡；一個月之後,大連萬達在高新區拍下的商業地塊(即現在的高新萬達廣場),寫字樓的樓面地價大約1500元/㎡,而且搭配超10萬㎡的住宅。

當時,還沒有舉全市之力打造CBD的大規劃。而且當時濟南的整個房地産市場處于下行期,市場新星西客站片區正在艱難地去庫存。很多地産圈内人士驚訝,看不懂中弘為何不惜高價拿下這麼一個爛尾工程,還是純商辦項目。四棟超高層,清一水的辦公樓。雖然靠着經十路,算是黃金地段,但含金量有限。

不料一年之後,2015年濟南市開始提出高标準、大手筆規劃中央商務區,中弘廣場一夜之間成為核心區的南大門。

事後來看,中弘在2014年首入濟南可謂神操作,摸到了一手好牌。

同年11月,中弘又在黃河建邦大橋以北,拿下三宗低密度建設用地(2宗住宅、1宗商業),樓面地價很低:商業661元/㎡,住宅731-982元/㎡,開發鵲山新奇世界項目。而此前本土國企山東黃金在這片土地上投入了不少精力,準備打造鵲山龍湖旅遊度假區,最終抱憾撤出,讓位于中弘。幾年之後,濟南提出攜河發展,打造新舊動能轉換先行區,黃河北岸的那些不毛之地,變得炙手可熱。

原”濟南第一高“ 拿地後還是個坑 記者李震 趙國陸攝 資料片

公開報道顯示,中弘股份實際控制人王永紅,1962年出生于江西宜春的一個公務員家庭。1992年,他到北京給一個汽車店老闆打工。那一年,許家印“下海”闖深圳,楊國強創立了碧桂園,王健林創辦了萬達,綠地、保利、濱江等地産大鳄都是這一年成立開業的。

後來,王永紅在北京靠經營加油站賺到了第一桶金。2000年,幾乎傾家蕩産在朝陽五環外一個叫常營鄉的地方買下600畝地。然後抱了接近10年,随着奧運會召開、北京CBD東擴,他手裡的600畝荒地暴漲了10倍,開發出9800多套商品房,在4年内全部售空,大賺50億,一戰成名。

然後他尋求借殼上市,在金融圈呼風喚雨,騰挪資本,2016年的徐翔案就涉及中弘。王永紅還進軍影視圈,2014年與上海電影旗下公司合資成立浙江新奇世界影視,同年11月在濟南黃河北首次拿地即以“新奇世界”項目為落地規劃。除了濟南,中弘四處買項目,2015年在海南豪擲幾十億元,接盤了全島最大的樓盤。

2016年底,中弘再次在濟南拿地,在黃河北岸以7.26億元底價買下1007畝土地,住宅和娛樂康體用地大約各占一半,開發新奇世界二期項目。在土地出讓條件中,中弘與當地政府約定,拿地後投資43億元建設主題公園,2017年8月前開工,2020年10月前開業,并立了“軍令狀”交5億元的保證金,如果不按節點兌現甘願受罰。

已經在資本市場積攢了大量風險的中弘,債務纏身,又趕上了樓市調控,手裡的項目難以為繼。王永紅四處拉外援,但爛攤子無人願接。2019年上市公司中弘股份以不足1元的股價退市。

濟南的鵲山新奇世界項目在母公司中弘陷入困境之後,曾有多個企業接觸試圖接盤。其中,最有希望的是恒大文旅集團,雙方所有條件都已談妥,由于中弘股權關系錯綜複雜,居然差一個公章,最終功虧一篑。

2019年6月4日,局面已經無可挽回,這1007畝地被司法拍賣,以9.91億元的價格被廣西雲星集團旗下公司拍走。前景如何尚不得而知,但500多畝的主題公園絕非一般人能玩轉的,之前濟南規劃的主題公園大多是雷聲大雨點小。有一點可以肯定,已經身陷囹圄的王永紅難圓“新奇世界”這個夢了。

經十路的中弘廣場之前也有盤活的希望。王永紅對這個抱了多年的項目期望很高,他接盤這些年,光建不賣,可能認為能夠像當年北京的第一個項目一樣,咬緊牙關熬過去,就能迎來春天。隻不過,這一次沒賭對,也沒熬過去。

2018年4月,曆下控股集團出資30億元整體接手了泉城路省府前街的紅尚坊-泰府廣場項目；此後又投資20多億元回購誠基中心(三期四期)-萬豪中心-卓越時代廣場部分商業；今年7月,耗資約5億元收購了中弘廣場旁邊的爛尾工程:人民傳媒大廈。不難看出,這兩年曆下區在通過曆下控股努力盤活轄區内的“不良資産”。據知情人士透露,曆下控股集團也曾主動接洽,試圖接管盤活中弘廣場,最終因種種原因,雙方未能達成一緻意見。

中弘廣場的坑有多大?按照規劃,一共4棟辦公樓,除了當年啟德建設并賣出去了最北側16号地塊上的D棟外,17号地塊上的A、B兩棟寫字樓(已封頂,除一棟賣了10層外均未對外銷售)在8月22日拍賣,起拍價16.1712億元。最大的坑應該是18号地塊上的318米超高層,容積率9.8,目前隻挖了部分地基。首次拍賣底價4.39億元,因無人出價流拍。業内人士保守估計,這棟地上62層、地下4層的大廈預計要投入20個億以上。

■後記

最近幾年,濟南市在招商引資開發建設項目時,特别是CBD(現名:國際金融城),對拿地企業設立較高的門檻,動辄要求世界500強、持有三大金融牌照、超高層運營經驗等,其實是頗有預見性的,也是明智的。在寸土寸金的黃金地段,必須讓有實力有能力的大型企業來操刀,否則有可能再次出現大地、中弘這樣的爛尾工程,或者像有的項目,工程沒爛尾,在運營時陷入泥潭,半死不活成為不良資産,影響整個區域的發展,好的規劃難以落地,造成社會資源的巨大浪費。

(生活日報記者 趙國陸 李震)

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