南北城市化的發展，推動了人口遷徙。

對于位于東部沿海的城市而言，過去10年時間，不僅僅隻是經濟的高速發展，更是人口的大流入。

在東部沿海的這些城市當中不得不提起廣東深圳，畢竟以前的深圳隻是一個小漁村，而現在的深圳已經成為全國四大一線城市。

根據第7次人口普查數據，現在深圳地區的常住人口已經達到1,756萬人，而深圳地區的人口總量在廣東省排名第二，在全國處于第6位。

比深圳人口多的城市主要是重慶、上海、北京、成都、廣州，深圳與這些城市進行比較，那麼深圳就是最年輕的城市，畢竟深圳是近44年才成長起來的國際化大都市。

正是由于深圳這座城市非常年輕，而位于深圳地區的常住人口也是非常年輕。

根據第7次人口普查數據，現在深圳地區14周歲以下的常住人口大約是15.11%。15~59周歲之間的常住人口大約是79.53%，而60周歲以上的常住人口僅為5.36%。

我們從深圳人口的年齡結構可以看出，深圳是一座年輕化的城市，這座城市朝氣蓬勃。

對于深圳的人口是巨量的，而位于深圳的面積卻是狹小的。

對于城市而言，土地是城市發展的根本。

但對于深圳這座城市來說，整個陸地面積大約是1997平方公裡。

而深圳所占的土地面積與全國絕大多數的縣級城市，真的沒有太大的區别，甚至很多縣級城市的管轄面積遠遠大于深圳。

在僅僅隻有1997平方公裡的地方，卻長期居住着1,765萬人口。

對于深圳這座城市而言，深圳的土地必然是寸土寸金，而深圳樓市的固定資産價值也會随土地價值逐漸攀升。

如果時光可以倒流，或許很多深圳人都想回到10年以前。

畢竟那時候深圳樓市的房價真的不高，而那時候深圳樓市的房價對于現在來說或許算上是“白菜土豆價”。

2012年整個深圳地區平均房價大約是1.75萬，而對于那時候深圳很多區域的房價要低于深圳的平均房價，比如位于那時候的龍崗中心城區域，平均房價大約隻有1.08萬。

或許很多人沒有想到，現在深圳的樓市房價會有如此之高，而現在深圳房價在全國已經占到了首位。

僅僅10年的時光，現在整個深圳地區的平均房價大約是7.12萬，相比于10年前，深圳樓市房價基本上漲了4倍。

而對于絕大多數人的收入而言，或許10年想增加4倍的收入，難于登天。

從深圳樓市房價的漲幅與這些年人均收入的增加相比，或許收入增幅顯得那麼低微。

當然，從深圳樓市這10年的房價變化也印證了那句“強者更強”。

随着城市化的發展位于全國一線城市的發展潛力，遠高于全國的二三線城市，當然要比全國絕大多數的縣域城市都要大的多。

過去很多人不太理解，為何深圳這幾年樓市變化會有如此之大，而現在深圳樓市的房價是否存在太大的“泡沫”？

深圳的崛起堪稱是奇迹，而現在的深圳已經成為了全國最頂尖的一線城市，對于未來的深圳或許目标不僅僅隻是立足于全國。

随着深圳大力推進科技創新，而未來的深圳會成為全球最為頂尖的最具有影響力的“創新創意”之都。

而且随着粵港澳大灣區的建設，也會推動深圳這座城市國際化門戶的建設。

深圳作為粵港澳大灣區最為核心的中心城市，本身定位就很高。

現在的深圳是全國經濟中心城市，是廣東省兩大核心城市之一，更是全國15個副省級城市，是全國5個計劃單列市。

對于深圳的經濟發展一直走在全國的前列，以2020年為例，深圳共完成經濟總量達到2.76萬億，在廣東省處于第1位，在全國處于第3位。

比深圳經濟總量高的主要是北京與上海兩座直轄市，另外在全國排名第四的是廣東省廣州市，廣州在2020年共完成經濟總量2.5萬億。

如果是10年前，或許很多人會說北上廣深4個字，主要是指這四座城市它的綜合實力排名。

但是随着城市化的發展或許用不了多久，很多人都會說“北上深廣”4個字。側面反映到了這座城市的的确确綜合實力在整個珠三角區域處于首位。

深圳的綜合實力到底有多強悍，或許我們要深度了解這座城市。

随着深圳經濟的高速發展，現在深圳三次産業結構比重大約為0.1:37.8:62.1。從深圳的三次産業結構比重可以看出，深圳是一座現代化非常發達的城市。

以2020年為例，深圳這座城市它第二産業增加值就達到了1.04萬億。而當年能夠超越1.04萬億經濟總量的城市，全國隻有17座。

這也就是說，深圳僅用第二産業的增加值就超越了泉州、濟南、合肥、南通、西安、福州等全國重量級城市的經濟總量。

盡管深圳的管轄面積不大，但深圳所創造的價值是巨大的，也可以說是巨量的。

而對于深圳的第三産業增加值更是超越了1.71萬億，而在2020年能夠達到1.7萬億經濟總量的城市隻有7座，除開北京、上海、深圳外，還有廣州、重慶、蘇州、成都。

不能說其他的城市發展不快，隻能說深圳這座城市太過于強悍，太過于霸道了。

每年巨量的收入推動了這座城市的城市化，也推動了這座城市收入的高增長，而深圳這座城市一年的公共預算收入可以達到3,857億。

巨量的城市收入會反補這座城市的發展，對于深圳一年的公共預算支出，可以達到4,177億。

而這些支出主要用于深圳的公共服務支出、教育支出、醫療支出、科學技術支出。

每年巨額的民生類的支出推動了這座城市的發展，也推動了在深圳的人能夠感受到這座城市家的歸屬感，同樣也推動了新深圳人在深圳安家的夙願。

深圳是一座高速成長中的年輕化的城市，而這座城市的企業也享受着深圳這座城市帶來的各項優勢。

全國有很多知名的企業都是在深圳孵化出來，而這些企業逐漸成為世界的弄潮兒。

對于現在的深圳逐漸形成數字經濟、高端裝備制造、綠色低碳、海洋經濟、新材料、生物醫藥等高精尖産業。而這些産業逐漸形成了多個重量級的千億級、百億級的主導産業集群。

為了更好的了解深圳這座城市，他的工業底子到底有多強悍，我們可以來了解一組數據。

2020年深圳共生産石墨及碳素制品7.06萬噸，共生産服務機器人358萬套，共生産新能源汽車10.9萬輛，共生産電子計算機整機3,145萬台。

2020年深圳共生産服務器104萬台，共生産硬盤儲存器378萬台，共生産地面通訊導航定向設備2404部，共生産移動通訊手持機2.6億台，共生産彩色電視機5,315萬台。

2020年深圳共生産集成電路304億塊，共生産液晶顯示屏9.14億片，共生産智能手環576萬台，共生産電子元件3,326億支，共生産電工儀器儀表3,076萬台。

我們從深圳地區所生産的工業産品可以看出這些産品都是引領科技的産品，而這些産品惠及全世界。

深圳的快速發展，也推動了深圳人均可支配收入的高增長。

以2020年為例，深圳全市人均可支配收入達到6.48萬，這樣的人均收入使其超越了全國絕大多數的城市。

正是由于深圳地區每年高額的人均收入，也推動了這個區域城市的高消費。

以2020年為例，深圳一年的社會消費品零售額超過了8,664億。對于深圳地區的年輕人敢于消費，勇于消費。

除開房子、車子等大件産品外，深圳人還熱衷于服裝、金銀珠寶、家用電器、家具、裝潢等各大類消費。

巨量的人口聚集深圳，推動這座城市樓市的發展。

以深圳2020年為例，深圳全年住宅内在建施工面積達到4793萬平米。

當年深圳住宅内竣工面積僅為341萬平方米，而新房住宅類成交面積達到772萬平米。

這也就是說深圳這幾年樓市的發展狀況，基本是每年的竣工面積遠低于他當年新房的成交面積，側面反映到深圳樓市的需求量的确很大很大。

對于在深圳安家的年輕人來說，看好的是這座城市未來的發展潛力，也看好深圳相關配套設施的完善。

對于普通的家庭，城市的技術教育和醫療設施尤為重要。

現在位于深圳地區，共有在校生規模達到了242萬人，擁有各類學校超過了2713所。

對于現在的深圳擁有各類幼兒園1881所，在園幼兒達到55萬人。擁有普通小學347所，在校生規模超過109萬。

擁有普通中學435所，在校學生規模51萬人。擁有普通高等院校14所，在校生規模13萬人。

對于深圳如此大規模的在校生，在全國所有的城市當中視為罕見，側面印證了這座城市的确非常年輕。

正是深圳年輕的父母們勇于在深圳這座城市創業，為了讓孩子享受到這座城市帶來的發展紅利，而讓孩子在深圳這座城市讀書，享受知識的海洋。

盡管深圳是一座年輕化的城市，但這座城市的醫療設施也具有很大的優勢。

現在的深圳擁有各類衛生機構超過4686個，其中醫院達到145家，另外在深圳從事醫療衛生工作的人員達到10.6萬人。

盡管深圳地區的管轄面積不到2000平方公裡，但深圳非常注重城市的生态環境建設，而深圳的綠化覆蓋率更是超過了43.4%，對于現在的深圳擁有各類公園超過1206個。

盡管深圳地區的管轄面積并不大，但深圳地區仍然有9座城區，而人口最多的兩座城區分别是寶安區和龍崗區，這兩個區域的人口分别達到了447萬人和397萬人。

對于深圳每一座城區來說可謂是寸土寸金，特别是寶安區和龍崗區。

如此巨量的人口聚集在這兩個區域，也推動了這兩個區域樓市的發展，當然這兩個區域的人口總量在全國所有的區縣當中均處于前5位。

就深圳各區域的房價而言，現在房價最高的主要是深圳重點建設的南山區和福田區，而現在的南山區平均房價達到了9.8萬，福田區的平均房價也達到了9.16萬。

而對于深圳地區人口最多的寶安區來說，現在的平均房價達到了6.29萬，另外深圳龍華區的平均房價達到了6.05萬。

我們從深圳這4個區域的房價可以看出，深圳地區的房價的确比較高，不過僅有南山區和福田區樓市的房價遠超了深圳地區的平均房價。

另外對于深圳羅湖區現在的平均房價大約是5.87萬，鹽田區平均房價大約是5.22萬，光明區平均房價大約是4.53萬，龍崗區平均房價大約是4.33萬。

我們從深圳這些區的房價也可以看到曾經深圳的部分遠城區現在的房價也已超過了4萬，側面也印證了深圳這座城市的發展，未來的深圳會是一座“全域城市國際化”的城市。

當然深圳樓市也有房價較低的區域，比如深圳的坪山區目前的平均房價大約是3.41萬，相對來說，這個區域樓市的房價算是深圳的價格窪地。

但從大深圳的角度看，或許未來深圳樓市潛力最大的并不是坪山區，或許還是深圳重點建設的南山區和福田區。

畢竟未來的城市會強者更強，對于深圳的南山區和福田區是深圳建設最好的區域，更是粵港澳大灣區最為核心的區域。

我們通過多角度剖析了深圳這座城市，分析了深圳人口總量、管轄面積、工業發展水平各區域房價，或許對于現在深圳樓市有一定的認知，也有一定的理解。

盡管從數字上看，深圳樓市的房價的确是高，對于普通的年輕人，或許深圳樓市的房價已經算得上是“天價”。

但對于深圳樓市房價下跌大跌的概率并不高，而随着城市化的發展随着深圳國際化門戶的推進，相信這座城市未來不管是人口總量還是經濟總量，還會站上更高更高的台階。

對于未來深圳基建的投入仍然是巨量的，自然也會推動整個深圳樓市固定資産價值的攀升，遍及深圳的角角落落，不管是哪個城區，未來的發展潛力都是巨大的。

深圳作為四大一線城市，深受年輕人的喜歡，而每年會有源源不斷的年輕人前往深圳創業，在深圳安家。

而對于深圳這座城市來說，幾十年的發展期太短了，而随着未來的深圳道路越走越夯實，相信未來的深圳會建成世界頂級的中心城市，對于這片區域樓市而言應該有一定的期待。

個人觀點，僅供參考。

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