“使用權房”是指個人通過市場交易所購買的隻享有使用權而不擁有産權的房屋，其産權屬于國家或國有企業。一般來講，公房分為直管公房和自管公房，目前上海動遷的公房99%都屬于直管公房，由各區房管部門統一管理。

以下我們将福利分配的公房仍稱為“公房”，而将個人出資購買的公房稱為“使用權房”。但在政策層面，隻有“公房”，而沒有“使用權房”的概念。

1991年3月，上海市人民政府制定《上海市住房制度改革實施方案》，确立了“逐步實現住房商品化和自住其力，改變低租金、無償分配住房的制度”的原則。這是上海住房市場化改革的開端。1999年，鑒于許多由個人承租的公有住房有交換的需求，但沒有統一的法規進行管理，上海市政府出台了《上海市公有住房差價交換試行辦法》，其中确定了“差價換房”的形式包括“有償轉讓公有住房承租權後，購買商品住房或者其他住房。”。2019年，上海市人民政府出台《上海市公有住房差價交換辦法》，将購買使用權房納入限購範圍。

由于公房面積較小，且一般位于城市中心地段，2019年前不限購，加上有動遷預期，因此許多人将購買公房承租權作為一種投資手段，也有一部分人用于解決自身或者親屬的居住問題。目前上海全市舊改目标是要拆除成片二級舊裡，有許多購買的使用權房即在動遷之列。對于公房、私房動遷補償款的分配，上海市政府71号令《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》有原則性規定，上海市高級人民法院也曾于2004年， 2014年，2020年先後舉辦過研讨會并形成指導意見。但對于個人出資購買的“使用權房”所産生的征收補償利益如何分配，卻無政策規定，高院指導意見也未提及，因此導緻在這類案件的裁判中，不同法院，不同法官的裁量标準不一，有的甚至大相徑庭。

在個人出資購買的使用權房征收補償利益分配案例中，存在以下三種裁判觀點：

1. 完全按照公房征收補償分配邏輯，先确定承租人、同住人，再按照相關法規和指導意見進行分配。
2. 參照公房征收補償利益的分配邏輯，但嚴格同住人的認定，照顧出資人的利益，兼顧實際居住人的安置。
3. 完全按照私房征收補償的分配邏輯，使用權房的征收補償利益歸屬于出資人。

一、第一種裁判觀點認為，該類房屋的性質為公房，在目前的法規裡沒有特别規定，故應先确定承租人、同住人，再根據房屋的來源、各方對房屋的貢獻、居住狀況、人員結構等因素按公有房屋征收補償分配邏輯來确定個人的利益份額。

1.黃浦區人民法院(2019)滬0101民初21126号、二中院（2020）滬02民終5412号民事判決維持原判：

一審法院認定事實：系争房屋系黎某麟于2004年通過承租權轉讓購買的公房。

一審法院認為：根據相關規定，公有房屋承租人所得的貨币補償款、産權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人，是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上(特殊情況除外)，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

根據相關政策：具有本市常住戶口，因結婚而在被拆遷公房内居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人，故應認定梁某嵩為同住人。故結合系争房屋的來源、各方在系争房屋内居住時間的長短，可對梁某嵩酌情予以少分。

一審法院判決：XX應自判決生效之日起十日内支付梁某嵩上海市黃浦區太倉路XXX弄XXX号房屋征收補償款500,000元。

2.嘉定法院：（2013）嘉民一（民）初字第5778号民事判決

法院查明：1999年8月17日，被告陳乙與案外人簽訂公有住房承租權轉讓合同，出資買下235号房屋的承租權，235号房屋中底層後廂房使用面積為14.70平方米、二層閣使用面積為9.40平方米。

法院認為：根據235号房屋的動遷補償協議約定，公有房屋承租人所得的貨币補償款、産權調換房屋歸公有房屋承租人及其其他共同居住人共有。根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的規定，共同居住人的含義是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。本案原告系知青回滬子女，按照政策享受廉租住房租金補貼待遇，現因動遷不再享受廉租住房租金補貼待遇，原告雖未能實際居住235号房屋，但應屬特殊情況的情形，故原告應被确認為235号房屋的共同居住人。

3.虹口區（2019）滬0109民初25024号民事判決：

法院查明：系争房屋為王某1于1998年購買的公房，承租人為王某1，獨用租賃部位為底層後客(面積16.7平方米)及底後天井小間(面積2.8平方米)。

法院認為，根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的規定，征收居住房屋的，公有房屋承租人所得的貨币補償款、産權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。本案中，系争房屋為王某1購買所得的公房，王某1、王2、王某3、朱某某、王某4、王某5等6人被認定為居住困難人口，均屬于系争房屋征收的安置對象，有權取得并分割系争房屋的征收利益。因征收前，系争房屋長期由王某1使用，故征收補償款中與居住、搬遷相關的款項應由王某1分得。

二、第二種裁判觀點認為應兼顧承租人、同住人、實際居住人及出資人的利益。

虹口區人民法院（2018）滬0109民初24475号民事判決

法院查明：系争房屋為公房，于2005年由馬某某辦理相關手續，向原承租人丁某玉購買了公房使用權，承租人登記為劉某2。房屋購買後，陸續遷入王某某、劉某1、劉某2、虞某1、虞某2五人戶籍，實際由王某某、劉某1和馬某某、劉某3居住使用，後馬某某、劉某3、王某某于2014年因家庭矛盾搬走。

法院認為，根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的規定，征收居住房屋的，被征收人取得貨币補償款、産權調換房屋後，應當負責安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨币補償款、産權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。系争房屋在性質上雖為公有住房，但并非由國家或單位分配所得，而是當事人從市場上購買取得，故相關征收利益不僅屬于承租人和同住人享有，也應由出資人參與分配。

三、第三種裁判觀點認為，使用權房征收補償歸出資人所有，其他任何人均無權參與分配

1.案例：黃浦區人民法院(2018)滬0101民初11000号

根據趙某贇提供的《房屋有償置換協議》和公房租賃憑證，一審法院依法認定系争房屋為趙某贇出資購買的公房。趙某誼戶口遷入系争房屋系趙某贇的幫助而非其對系争房屋享有權利，趙某1出生後戶口報入系争房屋亦屬幫助性質，且在徐某珊與趙某誼的離婚訴訟中，徐某珊承認趙某1出生後并未居住系争房屋，一審法院依法不予認定趙某1為系争房屋同住人。但《上海市國有土地上房屋征收補償協議》認定趙某贇戶屬于居住困難戶，趙某1被認定為系争房屋内居住困難人口，并以此給予了趙某贇戶相應的補貼，趙某贇在征收補償協議上簽字，亦表明趙某贇同意趙某1享受部分征收補償利益。根據居住困難戶補貼标準，趙某1可享有253,000元的征收補償款。鑒于系争房屋的征收補償款系趙某贇領取，故應由趙某贇承擔相應的給付義務。

該案上訴至二中院，在（2019）滬02民終6619号民事判決中進行了改判。

二中院認為：本案上訴争議焦點在于趙某1是否能獲得居住困難保障補助的費用。系争房屋被征收過程中，趙某1雖作居困人口認定，但不因此即具有同住人身份并基于該身份而享受補償利益。鑒于各項補償費用中的居住困難保障補助系按居困人口數予以确定，故趙某1與其他居困人口對于居住困難戶增加的貨币補貼款予以分割，其餘各項補償費用與居住困難無關聯，趙某1依法均不應享有。

二審的裁判觀點與一審法院不同，二中院是完全按照私房征收被認定為居住困難戶所作出的，居困人員隻能分配增加的保障補貼部分，而無權參與房屋價值補償款或其他獎勵補貼的分配。

2.靜安區人民法院（2016）滬0106民初14858号民事判決

本院認為，公民的合法權益受法律保護。通過市場買賣取得的使用權公有居住房屋被拆遷後，所得到的貨币補償款，一般應歸出資人所有。

3.靜安區人民法院（2017）滬0106民初42909号民事判決：

本院認為，民事主體的财産權利受法律保護。根據(2014)閘民三(民)初字第2516号民事判決，系争房屋系被告倪某求購買取得使用權的公房，房屋征收補償款一般歸出資人所有。

4.徐彙區人民法院（2015）徐民四（民）初字第34号民事判決：

本院認為，根據本院查明事實，系争房屋是吳甲夫婦出資購買取得的公房使用權，因此有别于福利公房保障家庭成員基本居住權的屬性，其凸出的是使用權的财産屬性。依據公平合理、等價有償的基本原則，貨币購買的公有住房在被征收時，其利益原則上應歸出資人所有，因此系争房屋被征收所得補償利益原則上應由被告吳甲、施甲享有。原告套用福利公房的同住人概念來主張分割動遷利益，本院不予支持。根據補償協議的内容，動遷款的組成也與戶籍人口因素無關，因此也不存在與原告戶籍相關的動遷利益。

“公房”制度是我國在解放初期形成的解決職工住房問題的福利政策，其根本屬性是保障居住。而使用權房的買賣，即公房上市交易，則是“公房”制度與住房市場化改革接軌的産物，通過福利分房獲得公房使用權的人可以通過市場交易置換改善自己的居住環境。“公房使用權兼有保障居住、财産價值的雙重屬性。”上海高院[2014]11号文中寫到“而房屋居住問題，仍是我國當前民生問題較為重要的内容之一，從我國不斷加大對廉租房等保障性住房投入的事實，即可管中窺豹，因此，公房居住保障功能的保護應優于其财産價值屬性的保護。”

在實際裁判中，不同法院、不同法官對于公房使用權的價值判斷不同，導緻裁判觀點極不統一，甚至差異很大。

律師認為，在該類案件中，案件的核心焦點就是使用權房的居住保障、财産價值兩種屬性上應着重保護哪一種，而律師則應根據既往判例和己方立場制定相應的策略來說服法官。

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