自從1998年我國進行住房商品化改革之後，我國房地産行業的發展就進入了快車道。在過去的20多年裡，我國建設了大量的商品房住宅，我國城鎮化率也從1998年的33.35%發展到了2021年的64%。如今我國的商品房庫存量已經足夠多了，根據相關數據顯示，截止到2021年我國前100城的商品房庫存量已經達到了5.7億平方米，庫存量基本已經和2014年的最高點相持平。更重要的是除了新房以外，我國二手房的庫存量也已經超标，根據央行發布的數據顯示，我國城鎮家庭的住房擁有率已經達到了96.86%，其中有2套住房的家庭占到31%，擁有兩套以上住房的占到了10.5%，戶均達到了1.5套。

另外根據國家統計局發布的數據顯示，我國城鎮居民的人均住房面積已經達到40平方米，超過很多發達國家人均住房面積33平方米的住房水平。另外我國除了商品房以外，還存在大量的小産權房、安置房、共有産權房等各種形式的住宅，如果把所有的住房計算在内，我國目前的住房可以供30億人居住。因此在2018年西南财經大學統計數據顯示，在2017年我國商品房空置率達到21.4%是非常有可能的。

我們知道任何一個商品如果處在供大于求的局面，那麼出現分化是必然的局面，特别是房子，受城市、區域和品質的影響較大。品質好的房子仍然供不應求，流動性好，還有一定的升值空間。而品質差的房子可能流動性越來越差，将會無人問津，最後隻能砸在自己手裡。所以對于購房者在買房選房子的時候，即使是剛需也要重視房子的品質和他的流動性。否則一旦你急用錢或者想置換房子的時候，想賣掉房子解決資金問題的時候就困難了。一些業内人士認為，未來有4類房子的貶值速度最快，如果持有這些房産最好盡快抛售，否則未來再想賣掉就困難了。那麼到底是哪幾類房子呢？下面就和大家具體了解一下。

第一：城市的遠郊房

在2010年以前，很多人都熱衷于購買遠郊房，因為價格相對便宜，而且環境比較優美，交通也不擁堵。而且這些購買遠郊房的人很多都賺到了，因為随着城市的不斷擴張，很多原來的“遠郊房”都變成了城市的中心地帶，房子也随之大幅度升值。

但如今遠郊房還能買嗎？筆者認為最好不要購買，原因主要有以下幾點：首先現在我國的城鎮化率已經達到了64%，已經和國際上一些發達國家的70%已經相差不遠，所以未來我國的大部分城市都不會再大範圍擴張。因此這就造成現在的遠郊房可能永遠都是遠郊房，基本沒有了太大的升值空間（除非是一些超一線城市）。

其次遠郊房的周邊配套比較貧乏，基本不會有大型的商業圈、醫院和名校。而且這些區域未來的發展潛力也非常有限，未來這些區域再怎麼發展可能也趕不上市區。因此生活在這裡的老人就醫，孩子上學都比較麻煩，就是平時一家人想逛個街也要開車跑很遠的距離。

最後就是現在遠郊房上下班通勤時間非常長，特别是不靠地鐵的遠郊房，開車上下班路上的通勤時間就需要3～4個小時。住在遠郊房裡，上下班長期來回奔波，會感到非常地疲憊。我的朋友就是這樣，之前為了省錢買了一套遠郊房，住進去以後才發現上下班的通勤時間非常長。早上9點上班，他每天6點就要起來，匆匆忙忙吃個早餐，7點之前就要出發，才能保證自己不遲到，晚上6點下班，可能接近9點才能下班，如果公司要求加班，可能半夜才能到家。所以我的這位朋友每天除了上班就是在上下班的路上，根本沒有生活品質可言。因此他在自己的房子裡住了半年，最後實在受不了，又搬回了市區租房住。

綜上所述現在城市的遠郊房不僅沒有升值空間，居住還十分地不便，因此未來貶值的速度很快。

第二：房齡高、品質差、物業服務水平低的高層住宅

我們知道任何商品都是有使用年限的，房子也是一樣，隻不過周期可能更長一些。很多高層小區的房子随着時間的推移居住品質也會越來越差，例如小區的各種配套設施開始出現老化，電梯也開始出現老化，綠化也慢慢被破壞等等。特别是一些本來品質就差的高層住宅，如果再遇上服務水平低的物業，房子老化的速度非常快，可能過個十幾年小區就變得破破爛爛。

而且高層老化後沒有拆遷價值，可能以後房子被拆遷了也得不到多少賠償。另外這些高層住宅如果不拆遷，就隻能舊改，但這些品質差的高層小區舊改同樣困難，不僅費用高，難度也非常的高。

第三：資源不斷收縮三四線城市的房子

目前一些資源不斷收縮的三四線城市，資源面臨枯竭，失去了支柱産業，未來人口也會不斷流失，這些因素都是制約房價上漲的“硬傷”。更重要的是如果這些城市再遠離都市圈、城市群，不能接到到大城市的輻射傳導，反而優質資源和人口不斷被大城市吸走。另外這些城市的住房空置率相比一些大城市更高，普遍在30%左右，所以未來多餘的房子很難賣掉。

另外我們前文說過，我國城鎮化率已經達到了64%的較高水平，未來城鎮化速度必然會放緩，所以不會再有大量人口從農村向城市轉移，所以這些城市的房價沒有太多需求的支撐。另外這些城市的房價受到一些投資炒房者的影響，房價嚴重虛高，與這些城市老百姓的收入相脫節，很多剛需仍然買不起房。所以今後10年，這些三四線城市的樓市沒有了經濟和人口的支撐，房價大概率會不斷下跌，而且房子的流動性也會越來越差，導緻這些城市的房子賣不出，甚至租都租不出去。

第四：商業地産

商業地産一般包括商鋪、商住公寓、寫字樓等等。這類房子一般功能比較單一，隻能用于商用，不能改作他用，也不能遷入戶口，子女也不能享受學區房政策。另外購買這些房子的貸款時間不能超過10年，利率也比普通住宅更高，首付也不能低于總房款的50%，交易稅費是評估總價的20%～30%，所以購買這類房子基本沒有太大的升值空間。

最重要的是現在實體生意大不如從前，一方面受網店沖擊，很多人的購物習慣發生轉變（特别是消費的主力軍年輕人），很多商業活動被迫轉移到線上，實體店的生意越來越難做。另一方面這兩年受疫情沖擊，很多實體店的生意更加艱難，倒閉轉讓的商鋪也越來越多，商鋪往外出租的難度也越來越大，租金也是逐年下降。

公寓雖然因為比較便宜，所以受到一些年輕女白領的歡迎，但公寓的房型基本上都做不到南北通透。另外因為有商用性質，所以居住人員比較複雜，居住場所私密性也比較差，安全隐患比較多。

綜上所述，以上四類房産未來基本沒有太大的升值空間，而且貶值的概率很大。最重要的是還可能成為“燙手山芋”，賣不出去，成為一個家庭的負資産。因此遇到這類房産，需要謹慎入手，最好遠遠避開，如果已經入手，最好還是盡快抛售，如果賣晚了很可能會砸在自己手裡。

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