本文來源：時代周報 作者：劉婷

年關将近，深圳福田區福民街道的租客張漾（化名）感到房租降了，周邊空置房源有所增加。

2021年6月，張漾租下福田口岸附近的一房一廳，空房價格為4600元/月；帶家電價格為5000元/月，部分業主挂牌價為6000元/月。近日，業主論壇上挂牌房源增多，一房一廳空房的價格為4000元/月；帶家電價格為4300元/月，較高點下跌40%。

福田是深圳寫字樓最密集的區域之一，向來是租賃市場最火熱的區域。2021年，福田、龍崗租金出現松動，跌幅領跌全市。

深圳中原研究中心監測的數據顯示，2021年深圳全市房屋租金呈下跌趨勢，2021年租金平均約72元/平方米，下跌5.5%。與2019年相比，深圳租金下跌幅度約為11%。2017年6月，深圳租金平均為72元/平方米。這意味着，深圳的租金水平已經回到4年前。

圖源：視覺中國

長租公寓壓力大

近期，“深圳房租大跌”相關話題頻上熱搜。不少“打工人”接到房東主動降租通知，這在過往從未發生。

寶安某長租公寓租客林丹告訴時代周報記者，她所租住的公寓近期進行一輪大降租，大單間價格為1400元/月；而在2019年年初，該房源租金月為1900元/月。

林丹所租住的小單間，現價約為1200元/月。2019年年初，該房源租金約為1650元/月。3年過去，房租不漲反跌。據林丹統計，她所租住的公寓共有約60間房源，目前空置率約為19%。

在市場上行周期，長租公寓投資方通過改動戶型增加房源總量賺取租金差。當市場轉冷，房源成為燙手山芋，持有成本、員工工資等都是難算的帳。

李文（化名）是深圳福田區某連鎖長租公寓品牌負責人。該長租公寓在福田中心區共有4家連鎖店及1家企業公寓。

1月13日，李文在接受時代周報記者采訪時透露，2021年第四季度以來，深圳租賃市場溫度逐月下降，至2021年1月降至冰點。李文所管理的5家公寓裡，生意最好的公寓空置率為18%，最差的為35%。

“我們也是二房東，從業主手裡租下房源改造後出租，也都是借的錢。到現在還沒有回本，利息一天天在算，壓力真的很大。”李文表示，深圳長租公寓都在搶客，降租、免押金入住、免物業費送小家電等活動層出不窮，但收效甚微。

2022年，李文所在的企業計劃轉型。一方面，增加與企業客戶合作，将服務體系改造成适用于企業宿舍的模式，如增加包車服務等，從中收取更多服務費。通過這種用降低租金換穩定租期，減少空置風險；另一方面，接受短租客戶，增加房源流動性。将目前空置的房源包裝成特價房，向來深出差、求職的客戶群體開放。

租金回報率下降

深圳租賃市場寒意漸濃，出租周期拉長、空置率攀升。對大部分個人房東而言，房屋空置後還貸壓力倍增。

2021年11月初，深圳羅湖區業主張小玲開始在豆瓣、微信群、閑魚上推送出租信息。她在東門街道購置一套約38平方米的一房一廳，挂牌價為3800元/月。

張小玲盤算着，找房産中介公司需要支付傭金，若通過社交平台找到租客則可以省下一筆費用。租賃市場的冷淡出乎她的意料，整整一個月她未收到任何咨詢信息。無奈之下，張小玲于12月中旬将房源委托給房産中介。挂牌時，張小玲從房産中介處獲悉，片區房源成交周期超1個月，要做好打持久戰的準備，必要時需要降價。綜合考慮後，張小玲将房源挂牌價調低至3600元/月。

從12月中旬挂牌至今，該房源的帶看次數不超過5次，意向租客均以“再考慮考慮”為由不了了之。年關将近，租客問詢次數越來越少，張小玲已做好年前房屋空置的準備。

“11月租客走了到現在，我的房子已經空置快3個月，損失1萬多元。”1月13日，張曉玲告訴時代周報記者，她是“以租養貸”一族，房屋空置讓她倍感壓力。農曆年後，她将對房子進行裝修升級，并下調房租價格，以200元/月為幅度，最低心理價位為3200元/月。

因貿易發達，羅湖區外來人口多，租賃需求旺盛，是深圳租金回報率最高的區域。作為深圳租賃市場的風向标，羅湖面臨“有價無市”困境，其他區出租率同樣承壓。58同城、安居客發布的《12月重點城市租房趨勢報告》看來，深圳12月份平均租金5430元/月/套；在區域租房熱度方面，除大鵬新區環比上漲1.2%，深圳其他各區環比均出現一定程度下滑。

房價、房租雙雙下跌，深圳租金回報率回報率跌至曆史低點。深圳中原研究中心數據顯示，2021年12月深圳租金回報率約為1.14%，2018年以來呈現下行趨勢。

深圳租賃市場走勢平穩與官方嚴控租金漲幅密切相關。2018年以來，深圳推出穩定租金商品房”試點、拟立法建立房屋租賃參考價格制度等，多渠道管控租賃漲幅，防治房東惡意漲價。

2018年8月29日，深圳住建局表示，将推出“穩定租金商品房”試點，通過采取“一房一價”、“一年一調”等嚴格租金管控，控制年租金增長率不超過5%，對于在深繳納社保滿一年且未購房的居民，可在線申請參與排隊。

2021年8月，深圳市人大常委會社會建設工委組織起草了《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》。草案征求意見稿指出，深圳市住房建設部門應當依法規範租賃市場秩序，建立房屋租賃參考價格制度，引導房屋租賃當事人合理定價，對租金水平進行合理調控。

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