購房無技巧，全憑買的早。如今成了一個打臉的說辭了。

2021年普遍的房貸利率在5.88%，個别的可到6.125的。從今年過完年後，大部分銀行普遍已經降到4.9%，個别銀行甚至執行4.6%，4.7%的利率。以貸款100萬為例，貸款期限30年計算，去年房貸月供為5918元，今年4.6的利率購房，每個月5126元的月供。一個月相差792元。樓市果真是頭犟驢，漲的時候拉不住，跌的時候刹不住啊。

今天咱們來說一下等額本金和等額本息。#還款方式#

以貸款30年貸款100萬來算。

本息

本金

從幾點分析：

總利息，

等額本息 86.71萬 等額本金 70.7萬

等額本金總利息大概少了16萬，均攤到每年的話5000多。#買房貸款時選擇等額本金好還是等額本息好#

月供：

可以看到等額本息月供是一樣的，5186元

等額本金是遞減的，首月是6694元，每月遞減10.88元。

從上圖看，等額本金還款差不多139-140月份和等額本息還款相當。也就是說10-11年的時候，以後比等額本息越來越少。

不同點是，等額本息月還款中的本金是逐月上升的，利息是逐月減少的。一個增加一個減少，總體保持穩定。等額本金的月還款中本金是不變的，利息逐月減少，所以越還越少。

那什麼是等額本金？什麼又是等額本息呢？#等額本金和等額本金咋回事?#

等額本金：等額本金是指一種貸款的還款方式，是指貸款人每月的還款本金額固定，而利息越來越少。該還款方式在還款期内把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所産生的利息。

每月還本付息金額=（本金/還款月數） （本金-累計已還本金）×月利率

每月本金=總本金/還款月數

每月利息=（本金-累計已還本金）×月利率

還款總利息=（還款月數 1）×貸款額×月利率/2

還款總額=（還款月數 1）×貸款額×月利率/2 貸款額

注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息随剩餘本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。

這種還款方式适合初期資金充裕的購房者。就算之後打算提前還款，由于之前每個月還款中本金比例較大仍是比較合适的。

等額本金還款十年所剩本金

等額本息還款十年所剩本金

這個依然不太明顯，以為之前寫到，要到139-140月兩者的月還款才基本相同。之前都是等額本金的月還款高。那麼咱們再來看下

等額本息還款20年所剩本金

等額本金還款20年所剩本金

因為等額本金基本每月比上個月少還10.88元，基本是等差數列了。還款20年後大家就可以明顯看出區别。

等額本息所剩本金：495805元

等額本金所剩本金：333333元

這就看出差距來了。

意思是什麼呢？等額本金無論啥時候提前還款都合适。但是等額本息10年内或者15年内提前還款合适。要是到20年甚至25個年頭就沒啥必要提前還款了。#銀行房貸提前還款的話，什麼時間最合适#

說清楚了等額本金就可以了。比較适合初期資金充裕的人，壓力越來越小。

等額本息較為複雜，簡單理解就是月還款是等額的（本金利息之和）。

等額本息指一種貸款的還款方式，是指“每月還的本金與利息之和是不變，但其中本金與利息的比例不斷變化”。由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結清的利息後，所還的貸款本金就較少；而在貸款後期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。

P:貸款本金

R:月利率

N:還款期數

附：月利率=年利率/12

是一種複利的計算形式。

你貸款是那種還款方式呢？肯定是本息的多吧。

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