本文原創作者：柯談

來源：柯談地産觀

今天不擺枯燥的數據，也不分析樓市的各項指标，我想從自己深入第一線看房的切身感受出發，告訴大家當下真實的樓市是什麼樣子的！

1

暗流湧動

過去一周之内，上海的三家銀行工行、建行、農商行都主動給我打電話推銷他們信用貸，之前當然也有，但從來沒有過如此的頻繁和急切。

出于我的專業敏感性，我順便咨詢了下具體情況：工行額度50萬，建行額度23萬，建行給出的信用貸月利息是4‰，也就是相當于年利率4.8%，和5年期LPR4.75的房貸利率差不多。然後我緊接着追問她，這個信用貸能不能買房或者交中介費，建行說不行，目前上面還沒有開這個口子，其它消費都可以。

但其實，如果你這段時間正在買房的話，你一定會知道，目前上海的信貸政策其實正在逐漸向房地産傾斜。

目前上海的首套房貸利率是4.65%，比5年期LPR4.75%還要低10個基點，全國獨一份，也是全國最低。

上海的抵押經營貸利率已經低至4.35%，而且是20年等額本息，這比房貸利率4.75%還要低40個基點。我周圍的很多朋友，買房的首付或者全款都在走這個渠道，曲線救國，降低成本。

上海買賣房産還有專門的稅費貸，利率更低的出奇，為3.5%，和公積金利率差不多，期限5-10年，最高額度50萬，個稅增值稅契稅統統可以貸款。

還有就是買賣二手房的中介費，官方是不允許刷信用卡的，而且去年央行還專門發文強調過。但現實中，上海90%的中介都在鼓勵客戶刷信用卡，而且還有一套規避的程序。

目前，上海的商業貸款審批和放款速度已經比去年明顯加快了。網簽後申請貸款，1-2周就可以通過，新産證出來後3-14天即可放款。我的一個朋友，剛剛買好房，貸款審批一周通過，産證出來4天就放款。

也就是說，現在在上海買房，從首付到按揭，從稅費到中介費，全部可以貸款，全部都有信貸支持。其實，上海根本不是個案，隻是一個縮影罷了！

從各銀行拼命的讓客戶辦理信用貸，到對樓市全過程的變相支持，完全可以看出來，随着央行多次降準降息放水之後，各大銀行的資金已經多到無處安放了，急切的需要尋找突破口把錢花出去。

現在的實際情況就是，銀行錢太多，憋的要死，而樓市又是銀行最安全壞賬率最低而收益最高的業務。

所以各大銀行是既有動力又有積極性做房貸業務，更有意向降低首付和貸款利率。而地方政府就更不用說了，更是傾向于降低門檻鼓勵購房，增加财政收入，彌補疫情帶來的損失。

嚴防洪水流入樓市，難度其實非常之大！

現在整個流程中隻有一個唯一的阻力，也是唯一的堵點，那就是高層仍然沒有放松。也就是說，從供應端到需求端，從上遊到下遊，全部已經迫不及待，全部已經水漲船高，但是掌舵人始終不肯開閘洩洪。但其實，水位已經嚴重超過了安全線。很多水也正在從縫隙中流淌出來。

這就是現在最最真切的樓市現狀，表面上風平浪靜，但底下其實已經暗流湧動。

如果閘門一開，後果其實不難想像！

2

風向和局勢

3月26日，中歐國際工商學院經濟學和金融學教授許小年在中歐校友會上演講時表示：“在全球化的今天，中國經濟已離不開世界。全球疫情一天不結束，我們就沒有訂單，工人沒有工資就沒有消費。後半段我們跑不了，要陪着全球走完防疫的全程。世界經濟恢複正常，中國才能正常。”

許小年的這段大白話，也正是我從2月份就開始多次強調的疫情2.0版本。疫情對我國經濟的影響才剛剛開始，還有一段艱苦的路在前方等着我們。

中金公司在最新的研報中，将2020年中國實際GDP增速預測從此前的6.1％下調至2.6％。中金公司董事總經理梁紅3月10日在接受中國證券報記者采訪時表示：“應該放開房地産和車輛限購。我們如果說逆周期要調的話，微調的話，要趁早調的話，房地産的一些限購、限貸政策，包括我們的利率都是有調整的空間。如果要想把内需補回來，不調整房地産的政策是做不到的。因為在經濟下滑的情況下，你不可能靠發消費券去吃吃喝喝就堵得住的，更大的一定是車和房子。”

其實，前方更大的危機和沖擊，高層看的比我們更清楚，更明白，所以才會提前部署和行動。

從去年LPR出台後，每次最多5-10個基點的降息之後，3月30日央行超常規的大幅度下調了7天逆回購利率20個基點，這個動作正說明了，事态的發展遠遠比我們之前預計的還要嚴重。

現在可以基本斷定4月15日的MLF和4月20日的LPR也将會超越以往的大幅度降息。

一切的一切都在表明，我們降息的速度正在加快，寬松的力度正在加大，刺激的動作正在增多。

過去一段時間，雖然有5座城市的放松被叫停了，但仍然還是有一些城市順利過關。接下來的2-3季度，我們會看到更多的城市和銀行聯合起來與高層博弈，不斷的刺探和松綁樓市。

至于高層最終的态度如何，我們沒必要妄加猜測，能及時看懂即可。至于何時出手，請務必參考我的文章《2020年，最強烈的買房信号是什麼？》，切莫錯過最佳時機。

3

實操技巧

大趨勢說完了，接下來我再結合自己最近看房的情況，給大家分享一些實用的買賣技巧。

最近看房過程中，遇到兩套房子比較特殊：

第一套是上海第一梯隊的雙學區房。夫妻剛離婚，有矛盾，房子産權歸老公，老婆的戶口還在房子裡，老公在老婆不知情的情況下把房子挂牌了。中介帶我去看房的時候，老婆正好在家，一臉懵逼，完全蒙在鼓裡，對我們橫眉冷對，十分抗拒。然後我讓中介務必要和房東老公聊聊清楚。據房東老公說房産已判給他本人，他需要賣掉房子之後才有錢補償老婆。而且老婆名下已經沒有房産，戶口在裡面無法遷出。另外，他老婆也想通過推遲遷出戶口的辦法來威脅老公盡快補償自己。她害怕一旦房子賣掉了，自己戶口遷走了，手裡沒有了老公的把柄，補償落空。

雖然從去年開始，上海規定賣掉的房子，原戶口逾期不遷出的，公安部門會進行強制遷出，但是程序比較複雜，而且特殊情況需要特殊處理。

所以這套房子雖然性價比很高，但我還是果斷放棄了。以我多年來的經驗看，這種房子再便宜也不能碰，否則卷入其中，時間和精力都會是極大的損失，而且會錯過今年絕佳的入市時機。

那麼假如當初第一次看房時，老婆正好不在家，看房過程愉快又輕松的話，是不是就很容易入坑呢！

所以，買二手房一定要弄清楚房東賣房的目的，家庭成員現狀和夫妻關系。我在前幾年的買賣技巧文章裡一再強調，賣房目的是你第一步必須要搞清楚的，除了當面問房東外，還要讓中介去側面打聽。如果是買學區房，付定金前，一定要自己去派出所查清楚裡面有沒有戶口有幾個戶口，房東有沒有故意隐瞞。

第二套是一套空置房，價格明顯低于市場價。看完房子後，在我的逼問下，中介小哥說這套房子原本屬于老夫妻兩個人，現在都去世了，房子由兩個兒女繼承。這套房子是兒子的唯一住房，不是女兒的唯一住房。根據繼承法，女兒要承擔屬于自己一半份額的20%的個稅（遺産稅），其實也就是說，這套房子有總價10%的個稅需要下家承擔。這樣一算性價比全無，低價急抛就完全是個噱頭而已了。

其實，在我這麼多年的買賣經曆中，碰到遺産稅的有很多次了。在這裡我要提醒各位親們，有些中介會很誠實，告訴你有遺産稅，而有些中介和房東卻不一定會如此善良，或者說他們自己也不知道有哪些稅費要繳。

所以，買二手房，一定要各付各稅，因為你根本不知道或者說無法準确計算一套房子到底有多少稅，假如在你買房之前就簽好協議，答應承擔房東所有的稅，那麼未來等待你的也許會是一筆巨款。

在這裡，我也可以教大家一個技巧。繼承或者受贈來的房子，需要滿五唯一才能免除個稅（總價20%），滿五年指的是父母當年買進到現在你賣出的時間是否滿五年，唯一與否是看這套房産是否是你名下唯一住房。當然了，假如你婚姻破解，房子都被前妻拐跑了，這套繼承的房子就會變成你的唯一住房，免個稅也就理所當然。總價20%可不是小數字哦。

最後，再來談談應對中介的生存法則。

在各個城市中，鍊家是規模最大也是市場占有率最大的。當然對買房者來說，鍊家也是最不友好的。這裡我指的不是态度而且費用。

一、鍊家不會幫你砍價

鍊家公司内部規定：挂牌價和成交價差距超過一定比例，就會扣業務員的提成。說的直白點就是，鍊家會鼓勵業務員按照挂牌價成交。

所以，一方面業務員會在開始時盡量讓房東挂低價，另一方面，一旦房東挂牌後，業務員們就不會幫下家去努力砍價，因為他們要保證挂牌價和成交價盡可能的接近，這樣才不會被扣錢。

所以，很多時候，不是房東不降價，而是中介在中間作梗讓你高價買進。

二、鍊家成交價最高

鍊家中介費是全行業最高的，而且是上家下家都要收取。比如上海鍊家收上家房東1%，下家2%。而其它連鎖中介和小中介總共隻收取最高2%，而且還可以再打折優惠。

因為鍊家必須要從上家那裡收取1%的中介費，所以導緻最終的成交價至少會比其它中介高出1%以上，因為上家要的是到手實價。雖然在鍊家的案子裡，也存在上家這1%由下家承擔，但這絲毫不會影響實際成交價格高于其它中介。

所以，在二手房業内有個說法是：如果你要賣房，建議選擇鍊家，因為可以給你賣個高價；而如果你要買房，最好别選鍊家，因為代價太大。

以上就是我今天分享的全部内容。我寫文章的宗旨就是絕不劃水，一定要讓讀者實實在在的學到東西，包括對趨勢的判斷和實操的技巧。

我可以自信的說，隻要你持續讀我的文章超過2個月，一定會有非常大的進步。

房産買賣，無非宏觀加微觀，宏觀上知道什麼時候出手，什麼時候觀望，微觀上知道什麼房子危險，什麼坑必須避開。隻有宏觀和微觀全部掌控，你才能在最合适的時機買到最滿意的房子！

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