大家好，我是觀觀。

在金融圈混了16年，我卻獨愛買房，還首創了一套科學買房體系，已經幫助衆多朋友買到好房子。

以下是今天的正文。

今年8月“三價取低”後，上海樓市進入了調整階段，經常關注的朋友們應該可以發現，8-10月的二手房，不降價是基本很難成交的。

然而，進入11月，情況開始起了變化。根據房地網的最新數據，11月上海二手房住宅差不多成交了1.58萬套左右，相比前2個月，開始進入了緩步上升期。

我們發現，上海的某些房子，已經築底了。

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率先築底的，第一類就是之前漲上天，之後跌下去的XQF，價格像過山車一樣，很是刺激。

比如對口福外 建平西的梅園闆塊，三街坊30平的房子，成交價就從高峰期2月的630萬跌到了406萬，而另外一套50平的房子，從1020萬一路下調到725萬，這兩套的跌幅都在30%左右。

還有就是非常著名的高興花園，由于闵實驗畹町校區入學條件的變化，70平的兩房從高峰期3月的570萬跌到了目前的370萬，單價從8字頭掉到了5字頭，直接抹掉了三分之一。

外環外僅靠XQ的老破小，買入的時候一定要好好衡量下價格。

另外像對口張集的張江湯臣豪園，對口平南小學的平南一二村，都從最高點打了八折。

然而，不像大家所想的“越漲越買、越跌越不買”，上述幾個小區和闆塊的成交量、成交價都開始大規模觸底回升了。

梅園闆塊在9-10月的時候，其實價格已經回到了2020年8月的水平，前期漲幅中的泡沫基本被消化幹淨，于是10月開始成交量大幅放大，一下幹掉了25套，是8、9月的2.5倍。

而高興花園就更明顯了，新挂牌的高興花園68平363萬，5.4萬一平，而附近對口薔薇小學的薔薇新村72平373萬，5.2萬一平，這麼看來，目前高興花園的XQ基本無溢價。

目前高興花園的價格，相當于買房送XQ，因此越來越多的人也選擇買入而不是繼續等待，因為隻要和附近非XQF進行價格對标後，就會發現價格沒有下跌空間，需要上學的，該買還是得買。

實際的市場成交價也體現了出來，高興花園70平兩房的成交均價，10月以前一路下跌，而10月觸底後，11月開始回升，止跌放量非常明顯。

（我們也會及時将這些信息發布，還沒有關注魔都财觀公衆号的朋友，可以關注下我們）

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而第二類觸底的，就是優質闆塊的品質小區。

比如大虹橋的萬科天空之城，2021年5月最高峰時，100平的單價能賣到9萬左右，2021年9月跌到了7.8-8.0萬，而目前最新成交價已經穩定在8-8.5萬了。

同樣，虹橋商務區的萬科時一區，2021年6月兩房最高峰800萬左右，8-9月微跌至750萬，目前又漲回790萬了。

另外，一些新交付的标杆二手房，也通過首次成交刷新了闆塊的認知。

普陀真如，中海臻如府首套成交，單價13.5萬，由于不滿五年，帶全額增值稅，實際買家支出往15萬一平走了。

下次誰再說真如不行，嘿嘿，我就用13.5萬的中海和12.2萬的高尚領域打他臉。

青浦徐泾，中核錦悅府首套成交，9萬一平，算上稅費逼近10萬，也十分堅挺。

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上海的購買力，隻會隐藏，不會消失。在這背後，是上海兩條主線非常穩。

第一，就是源源不斷的新上海人。尤其是疫情後，上海開啟“搶人”模式，向優秀海内外人才廣開大門，國内外畢業生紛至沓來。

根據人社局的數據，截至11月中旬，上海今年已經落戶居轉戶 人才引進6.5萬組，是去年全年的兩倍以上。按一組2-3人計算，今年僅這兩個渠道，就妥妥吸引15-20萬人落戶上海。

第二，就是長期的樓市低庫存。

新房就不用說了，根據房地網數據，上海目前新房可售套數為4.2萬套。注意，這是包含第五批1.5萬套新房的數據，考慮到這批房子尚未網簽，實際的庫存在2.7萬套左右，按照一個月7000套左右的去化速度，庫存周期不到4個月。

這也是我一直推薦大家抓緊把握第五、第六批新房的原因，趁着新房有大量供應壓低積分，就應該早點下手，不然等到明年供應縮減時，就沒那麼容易了。

二手房由于實行了核驗價，因此外網隻有一萬多套房源，幾乎是無房可售的狀态。

根據我們掌握的内網房源，實際在售的約8-9萬套，這對于一個月消耗1.5萬套房子的上海來說确實不算多。

看看附近15萬套二手房庫存的杭州、13萬套二手房庫存的南京、10萬套二手房庫存的蘇州，就知道樓市規模是以上城市好幾倍的上海，二手房有多麼緊俏了。

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當然，這些樓盤快速觸底的原因還有一點，就是對于高端客戶而言，其實受市場情緒影響不大，因為上海的房子，尤其是上海核心區的品質房源，并不是一個投資品，而是資産的去處。

就像前段時間成交的1億老洋房、1.8億古北壹号一樣，擁有了大量财富之後，其實買豪宅，隻是想讓錢有個地方放着而已。

畢竟海外的形式大家也懂的，與其資金外流，不如留在國内好好建設。

大資金尚且如此，千萬級的也是一樣的道理。

所以，其實改善闆塊不僅很貴，而且很穩，就像翠湖剛剛成交的兩套單價25萬、總價五六千萬的房子一樣，你說買家不買它們，可能就去買加州别墅，我也是信的。

我經常說，上海不是全國的上海，而是世界的上海，特别是疫情後，感受特别明顯，大量海歸回流，大量資金回流，上海都是他們的首選地。

接下來的一段時間，是上海樓市的平穩期，也是适合大家耐心挑選的時期，無論是新房還是二手，我都建議擁抱優質資産，擁抱核心資産。

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