臨沂市位于山東省東南部，地近黃海，周邊與日照、棗莊、濟甯、泰安、淄博、濰坊以及江蘇等城市及省份相連。臨沂總面積17191.2平方公裡，總人口1101.84萬，是山東省面積最大的市，也是山東省人口規模最大的城市。

臨沂是山東省魯南經濟圈的核心城市。魯南經濟圈是山東三大經濟圈的重要組成部分，包括臨沂、濟甯、菏澤、棗莊四個地級城市。盡管魯南經濟圈規劃并沒有公布“誰是圈中的中心城市”，但是臨沂這座千萬人口的大城市應該說是當之無愧的“老大哥”。

最近通過梳理近年來臨沂十二個縣區的房價數據發現，臨沂全市均價已降至萬元以下，但是部分縣區多年來累計漲幅較高。以下将根據近年來房價數據對比，對臨沂樓市具體特征做幾點分析。

2017-2020-2022年臨沂各縣區房價數據對比

目前臨沂的全市均價為9484元/平米，位居全省16城市的第6位。排在青島（16513元/平米）、濟南（15705元/平米）、聊城（11181元/平米）、日照（10106元/平米）、泰安（9663元/平米）之後。

臨沂全市均價從2015年的4000 開始逐漸啟動上漲模式，2017年5月價格達到了5000 ，2021年3月價格達到了9000 ，2021年和2022年在震蕩盤整。

近些年來，臨沂房價一直處在快速上漲模式。盡管臨沂GDP總量（5465.5億元）居全省第五位，但是由于人口基數大，人均GDP在全省排倒數第三位，人均居民可支配收入排在全省倒數第六位，因此對比相關社會經濟發展數據，臨沂房價整體偏高。

最新的房價數據顯示，臨沂三區九縣房價可以分為四個梯度，其中：

萬元以上的是蘭山區和費縣。蘭山區為12014元/平米，費縣為10461元/平米。

7000 的是河東區、沂水縣、平邑縣、羅莊區和蒙陰縣。河東區為8322元/平米，沂水縣為8286元/平米，平邑縣為7713元/平米，羅莊區為7512元/平米，蒙陰縣為7272元/平米。

6000 的是郯城、蘭陵、莒南和臨沭。其中郯城縣為6890元/平米，蘭陵縣為6837元/平米，莒南縣為6717元/平米，臨沭縣為6596元/平米。

隻有沂南縣在6000元以下。沂南房價全縣最低，為5909元/平米，蘭山區價格是沂南縣的2.03倍。

以蒙陰縣為例，位于主城區西北部的蒙陰縣，GDP不足200億元，全市最低，人口不足50萬人，是全市人口規模最小的縣，但是房價卻在7000元/平米以上，的确不低。

臨沂城市風貌

從2017到2022的六年時間，臨沂全市總體累計漲幅達到80.99%。分縣區看，蘭山區和羅莊區的累計漲幅較高，分别為118.44%和104.49%，兩區價格已經翻倍。六年時間，累計漲幅最低的是沂南縣和莒南縣，分别為 9.55%和 42.49%。

從2020年到2022年的三年時間，縣區價格進入橫盤期。蒙陰縣、河東區和莒南縣三縣區下跌，跌幅分别為-5.90%、-2.8%和-2.44%。蘭山區和費縣等其餘9縣區價格仍在小幅上漲，其中平邑（ 22.82%）、郯城（ 26.91%）漲幅最大。

可以說，臨沂近些年縣區累計漲幅較大，其實是主城強勢領漲之下，各縣區輪動的結果。

臨沂房價總體韌性較強，那麼支撐因素究竟是什麼？首先是城鎮化發展仍有空間。臨沂城鎮化水平總體還比較低。2021年臨沂城鎮化水平為55.97%，在山東16個城市中排第13位，距離全省平均水平（63.94%）還差7.97個百分點，未來的十年到十五年時間，城鎮化發展仍有較大空間。

其次是臨沂具有人口規模優勢。臨沂從2010年到2020年十年時間，總人口增加近98萬人。80萬人口以上的縣區就有8個，蘭山區人口達184.41萬、蘭陵縣人口達110.44萬，如此龐大的人口基數，是其他地市無法相比的市場支撐基礎。

另外，臨沂近些年經濟向好，經濟總量與發展增速一直穩定在山東中上遊水平，2022年有望突破6000億元。

大美臨沂

因此人口與城鎮化發展以及強大的經濟韌性是樓市穩定的支撐要素，但是2022年起，各縣區樓市上漲動力明顯不足。

前些年由于大規模棚改與快速城鎮化釋放和透支了樓市需求，2022年起，各縣區開始不同幅度的橫盤調整，如河東、蒙陰和莒縣等區縣下調明顯，2023年仍将延續調整行情，價格回歸将是大趨勢。

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