終于，在一份份銷售榜單的發布中，今年上半年的南京樓市正式結束。江北新區4家樓盤抓住6月的尾巴，超2500套房源上市，劍拔弩張。當然，對于地産人和買房人來說，今年樓市的下半場，早已開啟。

這不，7月1日一早，河西南魚嘴金茂悅加推，當天所有房源售罄。江北新區為上半場結尾，河西為下半年開場。江北與河西，就好比樓市江湖的兩位高手，在“你方唱罷 我來登場”的博弈中見招拆招。江湖中有自帶流量的高手，當然也有大隐于市的世外高人。

當魚嘴金茂悅霸屏地産媒體之時，在江甯淳化貝克灣的選房現場，卻有着許多小美好：那個乘高鐵從外地趕來的匆匆買房人，手裡還拖着行李箱；選房區外，抱着寶寶等待家人選房出來的阿姨，眼裡滿是期冀。

江甯似乎已許久沒有在南京樓市掀起過大水花。要知道早些年前，江甯和江北可是叱咤風雲般的存在。随着百家湖、九龍湖等主城區域開發殆盡和日漸成熟，江甯這位老大哥便難有大規模的新房供應，存在感自然也不如從前。

但随着樓市下半場的開啟，以貝克灣為開端，江甯祿口、上秦淮、青龍山新城等多家樓盤紛紛釋放了最新動态，或許，是時候重新審視一番江甯樓市了。

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盤踞在南京東南部的江甯，以早先起步的百家湖和九龍湖為中心，往南是上秦淮和祿口，往西是正方新城、谷裡和江甯濱江，夾在中間的便是橫溪新城。

看完了西和南，來瞧瞧東和北。東山副城，開發時間早，目前值得期待的隻有上元府。科學園，此前一直較為低調，預計在今年夏天上市的都會四季，承包了所有看點。以方山為中心的江甯大學城，此前以1萬多的價格，容納了許多早期的剛需買房人。

東山東北方向，就是青龍山生态新城，是江甯目前大力發展的國際生态新城，已坐穩南京樓市剛需重地交椅的青龍山也有遺憾：随處可見的高樓，讓不少對低密生活執着的買房人，抱憾而歸。

于是，距離青龍山新城約4公裡、大學城約3公裡的淳化，如一塊璞玉，吸引着城市規劃者的注意。正如江北核心區、紫東核心區，在南京樓市全新亮相後的淳化，也有一個新的頭銜——淳化新市鎮。

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淳化的曆史，大緻可以追溯到北宋時期。公元994年，在此設立了淳化關。北高南低、臨風向陽的淳化，獲得了“頭枕青龍山，腳踩秦淮河，中間一片向陽地”的贊譽。

2000年以後，經過3次區劃調整，合并後的淳化、土橋和方山才是現在所說的淳化街道：湯銅路以東為純農業型闆塊，湯銅路至梅龍湖為過渡性闆塊；梅龍湖以西為城市型闆塊，也是最靠近方山的區域。

2017年伊始，江甯4大PPP項目啟動，總投資約300億元，成為那年江甯最受關注的事件：中國鐵建牽手江甯街道（江甯濱江）、華夏幸福與湖熟街道聯姻、中建方程則與橫溪街道合作。那麼，淳化PPP的操盤手是誰？

當年6月，謎底揭曉：中交投資與中交基金、公規院、一公局、一航局、三航局組成的聯合體中标南京市江甯區淳化新市鎮建設PPP項目，總投入約88億元人民币。在4大PPP項目中，靠近方山的淳化新市鎮地理位置優勢明顯。

而且，背靠天然綠帶青龍山、懷抱明月般的梅龍湖，這得天獨厚、令人豔羨的山水資源，也決定了淳化新市鎮低密山水湖居的高起點。這不，從房地産開發的角度來看，淳化新市鎮與青龍山新城的差異化就凸顯出來了：前者主打濱水生活區的特色；後者則以現代化的高樓為主，為買房人提供迥然不同的選擇。

▲淳化新市鎮效果圖

淳化新市鎮四至如下：北至新104國道，東至工業園三号路，西南至端拱路，内容包括征地拆遷、安置房建設、市政基礎設施建設、公共配套設施建設及環境綜合整治等，建設期4年，運營期6年。“船小好調頭”的淳化新市鎮的整體結構為“一廊雙軸三帶四片”：

一廊為青龍山-梅龍湖生态廊道：104國道北部生态濕地與南部梅龍湖開敞景觀綠地共同形成生态廊道，并沿生态廊道設計多樣化的活動空間和豐富景觀空間。

雙軸是沿湖的南北向發展軸線和鎮區中心東西向發展軸線：南北向發展軸線主要為沿湖道路，由北向南串接了多個功能片區；東西向發展軸線主要為步行片區，串接了東西公共活動空間，實現了生态景觀的橫向延展。

三帶即梅龍湖西岸景觀帶、生活服務景觀帶和社區景觀帶：為以生态廊道為核心，打造生态景觀和公共空間向周邊滲透的三條景觀帶。

四片為濱江生活區、公共服務片區、生活服務片區和生态宜居片區，根據片區的不同功能和性質進行劃分。

而且，在淳化新市鎮西側約1公裡處，将打造2.19萬方健康養生會館，導入層次豐富的養生方式，構建360度養生生态體系。

▲梅龍湖規劃效果圖

“一廊雙軸三帶四片”的組織架構好比重要器官，那麼交通就是淳化新市鎮的“毛線血管”。對内和對外交通的打通，才能實現各器官之間的更好協調與發展。

首先，從對外交通上看，淳化新市鎮将依托臨近東山副城等交通優勢，加強與外部熱門區域的聯系。北部的104國道，往西直達東山副城中心，并且能夠達到南京中心城區，以梅龍湖為起點，開車到南京南站大緻需要30分鐘。104國道往東去，便是句容和杭州的方向。

▲對外交通線路示意圖

從梅龍湖西側的端拱路出發，右轉進入月華路，便能輕松前往江甯大學城和高新園。想從這裡去祿口機場，走高速公路就可以。

對内，淳化新市鎮将構建“1環3橫5縱”的公交系統。1環，即端拱路、104國道和工業園三号路所形成的交通大環線；3橫，從北往南，依次是老104國道、工業園四号路和工業園六号路；5縱，包括正德路、東市街等在内。

▲對内交通線路示意圖

如此整潔的路網系統，大約400米就會設有一個公交站亭，3.3平方公裡的範圍内将形成完善的路網系統。在早晚高峰期，快速通道和直達班車能夠直接與地鐵1号線站點接駁。

微公交系統還不夠，城市規劃師還在這裡的20多條主次幹道上增設公共自行車點，幾乎每一條道路交叉節點，未來都将投放自行車。以梅龍湖水岸為線，鋪設慢行步道，串聯公園綠地及廣場綠地，連接主次幹道慢行廊道，形成豐富多樣的景觀綠化體系及步行休閑空間。

從江浦雨山路出發的地鐵17号線，經過河西、軟件谷、百家湖和梅龍湖新城等熱門區域，在梅龍湖西側設有淳化站。

▲地鐵17号線示意圖

除了交通之外，教育資源對一個新區的發展也至關重要，比如仙林湖、河西南，優質的教育資源直接為區域發展加分。淳化新市鎮也不例外。

▲淳化第二學校鳥瞰圖

去年4月，淳化第二學校工程正式開工，拟建設6軌18班普通中學和4軌24班普通小學，可容納學生約2100人。淳化新市鎮将配置多所幼兒園，未來有望引進一所中英雙語教學學校，占地3.56萬方，打造一站式中小學教育。

醫療方面，距離三級甲等醫院（逸夫醫院）直線距離2.5公裡，正在改建中的淳化醫院後期将更為完善。

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前面提到，濱水生活區、生态宜居片區和生活服務片區是淳化新市鎮的三個主要生活住區，在這三個生活片區裡，濱水生活區可以說是最為優越的區域。為什麼？往下看。

▲淳化新市鎮示意圖

首先是梅龍湖東北方向的生活服務片區，這裡聚集着早期龍雲山居等老小區位置；梅龍湖東南方向則是生活宜居片區，也是萬科和昌金域東方和弘陽禹洲時光春曉的所在地，均以高層房源為主。

從位置上來看，這兩個與梅龍湖相隔公共服務片區，内部規劃有商業綜合體等設施，想在這兩個區域看湖景，得打個折扣。

而位于梅龍湖西側的濱水生活片區，與梅龍湖隻相隔一條正德路。占據了一線湖景資源的濱水生活居住區，不正是整個淳化新市鎮優勢最為明顯的區域？

沿着梅龍湖西側，從南往北，後期将依次打造休憩廣場、小型運動館、生命主題雕塑、水玲珑、兒童活動廣場、音樂噴泉、羽毛球場、人工沙灘和九曲花溪，以低層建築為主，絲毫不會影響到濱水居住區居民的湖景視野。整個濱水居住區與湖東将新增一處橋梁，方便互通，真正的離塵不離城。

▲梅龍湖規劃效果圖

敲黑闆，這所橋梁所直通的是未來的商業新中心。根據官方規劃，拆遷後的梅龍湖東岸将打造超110萬方的特色商業體。

▲規劃效果圖

同時，以淳化街道的傳統街巷為基底，保持原有的宜人尺度、整合優化步行，車行路徑，構建集遊、食、居、創、養等與一體的青年樂居天堂，打造1.99萬方風情商業街。

湖東的特色商業體需要等待，那麼湖西的一處商業雛形已現——梅龍湖保樂荟，集精品超市、品牌餐飲、兒童娛樂和幼教、健身等全業态，相當于一座小型的商業綜合體。一層引進輕餐咖啡、零售配套等，二層以人氣品牌餐飲為準，三層集兒童教育培訓、零售、美容美發于一體，四層以健康生活為主，将設有健身會所等。梅龍湖保樂荟的東側為12班省級标準的幼兒園。

濱水生活片區目前主力項目為貝克灣，為了與梅龍湖的風格規劃相協調，整體容積率隻有1.38的貝克灣規劃為疊加别墅與洋房的組合，疊墅位于項目東側，臨湖；洋房位于項目西側，在如此布局下，不論是疊墅還有洋房，都擁有一定的湖景視野。

▲業态分布圖

在調查了梅龍湖區域的買房樣本，我們發現，來這裡看房的人，或多或少地了解過青龍山新城、大學城等項目，不過最終被梅龍湖的大好風光和貝克灣的産品力所打動。以前兩天開盤的首批洋房為例，即使是90㎡的最小戶型，也做到了三房兩廳兩衛的設計，更别說105和115㎡的大面積。

7月1日開盤的房源所剩不多，不過好在，新一批的房源即将上市，預計近期加推16、22、29和30号樓的220套房源，主力面積依然為90-120㎡。實體樣闆間已經公開，買房人可去現場感受。

站在梅龍湖畔，貝克灣紅褐色的外立面，與藍天襯托，仿佛置身在波士頓的褐石豪宅灣區。

從淳化到淳化新市鎮，從梅龍湖到梅龍湖公園，加上通達的交通和正在兌現的教育利好，這個約3.3平方公裡的新市鎮，是時候被重視了。

貝克灣

位置：江甯區淳化街道端拱路21号

産品：低密湖居社區，包括90-115㎡的洋房和115-190㎡的疊加别墅

動态：在售少量洋房，毛坯交付，戶型90、105、115㎡；疊墅，上疊115㎡、平層125㎡、下疊190㎡

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