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七月底大會，首次将“保交樓、保民生”納入戰略高度，各地雖紛紛跟進，但多停留于監管收緊層面。

近日，爛尾樓最集中的城市——鄭州将進入為期一月的爛尾樓複工攻堅行動，10月6日前，實現鄭州全市停工樓盤全面複工。

不完全統計，鄭州涉及停工、爛尾的項目已多達上百個，基本上每個區域都有爛尾樓，停工、逾期交付房源高達2.5萬套，鄭州既然敢喊話“大幹30天，确保全部複工”，究竟會用上哪些雷霆手段？

壹丨房企出力 政府兜底

鄭州爛尾樓攻堅行動，圍繞以下幾個方面展開：

一、房企便賣資産，落實主體責任。

停工爛尾的根源，是預售資金被挪用，後續又無新增融資支持項目施工建設。作為預售資金挪用、使用的主體，開發商必須把這個鍋背在身上。

文件中特别強調，出險房企要千方百計承擔保交樓任務。

理解中的千方百計，房企如果不能從融資渠道解決項目建設資金，那就得把自己名下之前的資産（如待開發土地、待推售房源/樓棟、多業态資産、公司股權等）全部賣出，回籠資金用于項目建設。

二、對開發商進行追責。

如果預售資金有缺口，并且開發商繼續躺平耍賴，既不拿出真金白銀來蓋樓，也不變賣自己的資産，文件中也有一些處理辦法：

①存在資金挪用的，依法及時追回；

②追究挪用監管資金的房企股東和實控人的責任；

③對不配合複工、不配合承擔保交樓任務的房企，進行偷漏稅核查。

突然想起倒下的恒大，挪用完預售資金，不去追究相關責任，其領導層還能像沒事人一樣，風風光光地給新品剪彩，太抓馬了。

鄭州這次的保交樓，的确下了很大的決心，要追究裙帶責任人，還“主動打臉”，徹查不配合複工房企的稅務問題。

言下之意，出險房企不變賣資産，沒有參與保交樓，那就要把之前睜一隻眼閉一隻眼的稅務問題重新擺上台面。

三、政府介入房企的破産重組。

出險房企實在沒辦法了，名下也無資産可賣，那就索性在政府的牽頭下，進行破産重組，政府性質的國資/市場資方進入後，這家房企會徹底告别市場。

資産＞負債的企業，政府平台公司（市城投）立即接手，先複工，再清算；

資産＜負債的企業，各開發區、區縣平台公司（區城投）以代建形式入夥，而後審計部門重點審查資金抽逃情況。

四、政府投放專項借款

此前，高層通過政策性銀行，釋放了2000億的保交樓專項借款。

這次鄭州給出了使用标準：

①凡使用專項借款的房地産企業，須将有效資産抵押給轄區平台公司；

②動員停工問題樓盤項目或開發企業梳理提供更多優質資産，與纾困基金做好對接。

專項借款可以給房企用，但政府兜底的前提是這家房企有足夠的質押物。

貳丨地方項目公司也有無奈

通過對政策的内容拆解，鄭州所謂的保交樓行動，房企顯然是第一責任人，把“壓實地方責任”，演變成“壓實地方房企的責任”。

有資産的，盡快拍賣出清；資産不夠的，索性就破産重組；過程中不配合的，徹查企業稅務問題。

保交付至今，其實地方項目公司多半也隻能幹着急，當初明明是總部抽走的預售資金，現在讓地方公司來填這個窟窿，多少有些強人所難了，而且中間又涉及到地方政府、銀行的監管，如果隻有地方房企來操作，這個巴掌顯然是拍不響的。

近來，西安發生了一起“以下犯上”的案例，很具代表性。

曾熱銷一時的金科博翠天宸項目公司，向金科集團總部發函，意圖尋求總部支持，歸還之前總部違規抽調的預售資金。

這幾年西安樓市的行情并不差，各項目憑借銷售回款，如期交付小區不是難事，但集團公司的确在其中“使絆”，違規抽調西安公司的預售資金，或在全國繼續拿地，或償還到期債務，或支援其他難銷區域的項目建設，長此以往，西安項目也被脫下水。

現在，西安的開發項目被購房者、住建局聲讨，地方公司也的确到了走投無路的境地，無奈向總部請求償還違規挪走的預售資金。

向總部發函就能追回預售資金嗎？這樣的操作過于理想化了。

叁丨保交付還得繼續拉鋸

以鄭州為參考，全國爛尾樓的命運可見。

有土儲、待售房源、多類型資産的爛尾停工項目，有望盡早複活；

沒有土儲等有效資産的項目，隻有坐等地方政府去出手建設，什麼時候能夠複工，又取決于地方政府下，各區域的經濟實力，沒人沒錢沒決心的區域，想要動用自己的資金去盤活爛尾樓，難度依舊不小。

10月6日，鄭州能否如期完成“全市停工樓盤全面複工”，我們不得而知。

這一政策雖然在倒排複工節點，強化各主體的責任，但更多是對樓市信心的挽救，恢複不了期房置業的信心，任何救市舉措終将是徒勞。

再來複盤一下這張圖，原本在6月，全國樓市銷量已經有所起色，創至年内新高，但7月因為強制停貸的規模事件發生，原本有望走出底部，開啟新一輪周期的樓市，硬生生地被中斷。

中國樓市還是政策市不假，依靠各重點城市集體松綁限購限貸，可以對樓市成交量予以托底，但解決不了停工爛尾的遺留問題，購房者也不傻，買到的期房不僅交付不了，還要如期還貸，大家對期房置業隻會越來越遲疑。

信心比黃金珍貴，期房如期交房，是樓市最後的底線。

最後還是希望鄭州在這輪保交付攻堅戰中取得預期成績，讓大部分爛尾項目得以複工，以點到面，這一模式被全國參考，盡快重塑期房置業的信心。

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