最近，有朋友問這樣的問題，買房到了簽合同的階段了，跟開發商簽的商品房認購書就算購房合同了嗎？感覺有點懵。

先來看下商品房認購書的含義

商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優先購買協議等文書。

那麼，作為購房意向書或者是認購書來說，隻是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式确定一個房屋的買賣關系的成立。

商品房認購書和購房合同的區别

看了法律意義上的解釋，可能你還是會有些懵，不知道商品房認購書和購房合同究竟有什麼區别。不如來梳理一下買房流程，或許就明白了。

在流程上說，認購書是在購房者初步确定購買意向并交納定金時簽訂的，是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協議。

而而購房合同則是在繳納購房款(首付或全款)後，雙方正式簽訂的買賣合同。通常包含商品房具體狀況、房價、付款方式、交付約定、質量标準以及後期一系列相關責任劃分等内容。

認購合同與商品房買賣合同屬于預約與本約之關系，二者合同内容、合同目的、權利義務、違約形态、違約責任形式等存在較大區别。

也就是說，房屋認購書不等于購房合同。認購書的目的是約定雙方日後要簽訂購房合同，認購書是為簽訂正式的購房合同做準備。

那為什麼有時候認購書也被當購房合同呢？

雖然房屋認購書或者房屋認購合同一般情況下和購房合同不一樣，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務将産生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。

根據目前的法律規定，房屋認購書并不是完全與購房合同沒關系，在符合法律規定的情況下，房屋認購書會轉化為購房合同，這個時候，認購書就等于購房合同了。

那麼，在哪些情況下商品房認購書就等于購房合同了呢？

根據相關法律規定，當商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要内容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

主要包括以下内容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的銷售方式;

(四)商品房價款的确定方式及總價款、付款方式、付款時間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、設備标準承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

(八)公共配套建築的産權歸屬;

(九)面積差異的處理方式;

(十)辦理産權登記有關事宜;

(十一)解決争議的方法;

(十二)違約責任;

(十三)雙方約定的其他事項。

如果商品房認購書的内容包含了《商品房銷售管理辦法》所規定的所有内容，而且開發商已經按照約定收受購房款的，那麼，商品房認購書就等于商品房買賣合同。房屋認購書中約定的内容，開發商和購房者都必須履行，否則就構成違約。

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