【梧桐習法學堂】

關于舊房改造與征收 這些法律問題要知曉

近年來，随着經濟社會不斷發展，人民生活水平顯著提升。然而許多老舊小區還存在基礎功能設施不完善、綠化景觀配置不合理、外立面老舊、停車資源緊張等問題。市政府出台了有關“留改拆”有機更新、土地高質量利用、風貌保護、舊區改造、促進産業轉型升級等一系列政策文件。這一期的梧桐習法學堂，我們請志願者律師來到了湖南路街道，講一講舊房改造與征收相關法律政策。

關于舊房改造與征收，讓我們一起來聽聽律師是怎麼說的吧！

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案例一

01

張女士最近收到了徐彙區房管部門發來的舊城區改建意願征詢，自己居住的公有住房所在的地塊即将進行舊城區改建。

我想了解一下，現在上海市對于舊房舊小區的“留改拆”政策具體有哪些方式？需要滿足什麼條件？

律師解答：《上海市城市更新條例》第三十二條規定，對于建築結構差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且無修繕價值的公有舊住房，經房屋管理部門組織評估，需要采用拆除重建方式進行更新的，拆除重建方案應當充分征求公房承租人意見，并報房屋管理部門同意。公房産權單位應當與公房承租人簽訂更新協議，并明确合理的回搬或者補償安置方案；簽約比例達到百分之九十五以上的，協議方可生效。

對于建築結構差、功能不全的公有舊住房，确需保留并采取成套改造方式進行更新，經房屋管理部門組織評估需要調整使用權和使用部位的，調整方案應當充分征求公房承租人意見，并報房屋管理部門同意。公房産權單位應當與公房承租人簽訂調整協議，并明确合理的補償安置方案。簽約比例達到百分之九十五以上的，協議方可生效。

經上述意願征詢與表決程序不能實施更新改造的，如為保護社會公共利益的需要，政府可依法通過征收的方式實施更新改造。

舊改房屋征收的原則與舊房改造相同，即堅持“居民自願”，應征求居民（房屋所有人、公房承租人）的意見或由業主表決。《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》，上海市人民政府令第71号文第十二條（舊城區改建的意願征詢）規定，征收範圍确定後，房屋征收部門應當組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意願，有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進行舊城區改建；同時，《細則》第二十一條（舊城區改建征收決定）規定，因舊城區改建需要征收房屋的，房屋征收部門應當在征收決定作出後，組織被征收人、公有房屋承租人根據征收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限内達到規定簽約比例的，補償協議生效；在簽約期限内未達到規定簽約比例的，征收決定終止執行。簽約比例由區（縣）人民政府規定，但不得低于80%（即“兩輪征詢”）。

02

張女士家小區完成了舊城區改建意願征詢，同意率達到90%以上的結果已經公示。

我想咨詢一下，公有住房的房屋征收補償是怎麼計算的呢？

律師解答：根據71号文的規定，房屋征收與補償應決策民主、程序正當、公平補償、結果公開的原則，補償部分最主要的是我們俗稱的“三塊磚頭”，即（一） 被征收房屋的房地産市場評估價格；（二） 價格補貼；（三） 特定房屋類型的套型面積補貼，簡單來說就是圍繞被征收房屋情況征收的房屋價值補償。除了“三塊磚頭”以外還有根據每戶居住和征收時具體情況給予的居住困難戶的保障補貼；搬遷費和臨時安置費；和獎勵費。

我們重點來說一下三塊磚頭的計算方式，第一塊磚也就是房屋的市場評估價格，對于這個評估價格被征收的公房承租人和私房産權人能分到的比例是不同的，公房的承租人得到的補償是房屋評估價格的80%，而私房産權人則是100%。當被征收的房屋評估價格低于征收地塊房屋評估均價時，則按照房屋均價計算。

第二塊磚價格補貼=征收地塊房屋評估均價×補貼系數×被征收房屋的建築面積。補貼系數不超過0.3也就是在原有面積的基礎上最多增加30%。

第三塊磚套型面積補貼=征收地塊房屋評估均價×套型面積補貼面積。套型面積補貼按照房屋征收決定作出之日合法有效的房地産權證、租用公房憑證計戶補貼，每證補貼面積标準不超過15平方米建築面積。也就是在原有面積的基礎上最多再增加15平米。

03

對于舊房改造，張女士還有以下疑問：

如果現在把親戚戶口加進被征收房屋中，是否就能成為征收補償的安置對象呢？對于公有住房來說，能不能分到征收補償款是不是由戶口決定的？

律師解答：不能，根據71号文規定，房屋征收範圍确定後，有下列行為之一的，不增加違反規定的補償費用：（一）建立新的公有房屋租賃關系、分列公有房屋租賃戶名；（二）房屋轉讓、析産、分割、贈與；（三）新增、變更工商營業登記；（四）遷入戶口或者分戶；（五）其他不當增加補償費用的行為。

動遷公房裡有戶口的人是不是都能分到補償？

律師解答：不一定，雖然71号文中規定；公有房屋承租人所得的貨币補償款、産權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。但共同居住人與有戶口的人并不能畫等号。共同居住人，是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。因此，在動遷公房中雖享有戶口，但實際居住生活并未滿一年的空挂戶口；或者已經享受過他處征收安置的戶籍人員等是無法享受征收補償的。

動遷公房中沒有戶口的人是不是一定拿不到補償？

律師解答：未必，上海高院發布的《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若幹問題的解答》中規定了1、因結婚在被拆公房中實際居住滿五年；2、服兵役、讀大學、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公房等特殊情形即使在被拆公房中無戶口可被視為同住人。

案例二

小琴的戶籍于1995年10月19日因來滬求學遷入張阿姨的老公房中，但一直随父母生活在外地，2016年4月14日，張阿姨作為公房承租人與征收單位簽訂征收協議。小琴得知後，起訴張阿姨要求作為共同居住人分得征收補償利益。

裁判觀點：雖然小琴在系争房屋有本市常住戶口。但小琴将戶籍遷入系争房屋時是未成年人，應與父母共同生活，且當時其父母的戶籍均未在系争房屋内，小琴戶籍遷入是為了上學，故應認定張阿姨當時同意小琴戶籍遷入系争房屋是屬幫助性質，小琴不應作為共同居住人享有征收補償利益。

舊房改造與征收事關民生福祉，牽動萬家民心。相關政策和規定紛繁複雜，文件、解答層出不窮。在遇到房屋征收問題時，不可按照自身經驗、他人經曆作為判斷的依據，應多咨詢法律專業人士，真正有效地保護到自身的合法權益。

2022-10-14 10:43

來源：上海徐彙

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