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恒隆最新

恒隆與春節有個約會，今年亦不例外。

今日，恒隆集團、恒隆地産在香港舉行2019年業績發布會，董事長陳啟宗、行政總裁盧韋柏、首席财務總監何孝昌、執行董事陳文博如約而至。

回看恒隆的2019，營業收入同比減6%至88.52億港元，歸屬股東應占溢利跌24%至61.72億港元，主要原因是“住宅單位銷售減少”。換言之，賣的樓少了。

但租賃總收入則同比增加了5%至85.56億港元，其中有53%來自内地業務。雖然社會動蕩，但香港物業租賃組合亦在陰霾下錄得2%的增長。

具體看，内地租賃物業總收入同比上升12%至40.03億元，若排除新物業影響，則同比增幅為10%。其中商場收入上升14%至31.29億元。

所有項目中，上海零售物業的收入按年上升11%，特别是上海恒隆廣場，總收入16.96億元。上海以外地區的所有現有物業整體增幅為14%。

言及未來，如何在内地與香港間維持着微妙平衡。雖話語中有着些無奈，但陳啟宗還是指了條明路：

“對于我們來說，我們在香港不賣奢侈品的東西，我們在香港主要是賣民生的産品，反而我們的高檔商場在内地。”

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内地九子，租賃收入超40億

據公告，2019年，恒隆在内地的九個恒隆廣場總收入為人民币40.03億元（45.44億港元），同比增幅達12%。

其中最大的搖錢樹依舊是上海恒隆廣場、上海港彙恒隆廣場，共“輸血”25.49億元，占内地總收入63.7%。

自2017年完成大型資産優化計劃，上海恒隆廣場連續第三年實現收入和零售額雙位數字增長，分别為14%和21%，2019年總收入達16.96億元。

翻新後，上海恒隆廣場定位為“Home to Luxury”。硬件上，改了大堂、電梯間、電梯前廊及洗手間，結合燈光改善商場整體色調；軟件方面，表現最亮眼的是品牌及業态組合的優化。

據赢商大數據統計，2019年有Gucci、Balenciaga等17個首店、旗艦店品牌入駐上海恒隆廣場，餐飲及體驗業态占比也有所增加。

而上海港彙恒隆廣場亦從2017年開始了“三年改造”，其中北座已于2018年9月重新開業，整個南座翻新工程預計将于今年第三季度完成。

上海港彙恒隆廣場

雖然短期内翻新工程帶來了一定的負面影響，整個2019年整個港彙恒隆廣場總收入依舊錄得6%的增長，至8.53億元。

一般說來，商場租賃收入增長主要受業态調整和行業周期的影響。而對“高端範”的恒隆廣場而言，其收入與内地奢侈品市場景氣度呈高度正相關。

數據來源 | 公司公告、貝恩咨詢

貝恩發布的《2019年全球奢侈品行業研究報告》指出，去年中國奢侈品市場整體銷售額增長26%。中國籍消費者對全球個人奢侈品市場持續性增長的貢獻率達到90%。恒隆業績亦受益于此。

雖然貝恩預計，全球奢侈品實體門店數量将于2020年達到最高點。但高端消費對經濟周期非常敏感。雖然恒隆可通過簽訂長期租約而平抑波動性，但是其目前單一的産品線，在未來有可能面臨着系統性風險。

另值得一提的是，年輕消費者正重塑奢侈品業未來。如此情況下，屹立在上海灘20年的兩座恒隆廣場，需要持續創新的力量，以跟上潮流。

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上海之外，舊項目繼續補缺

上海兩座神話般的“店王”不可複制。而在短時間内，恒隆依舊擺脫不了上海依賴症。公告數據顯示，2014-2019年，上海之外項目收入占内地租賃總收入的分别為29%、31.7%、33.3%、33.2%、34.1%、36.3%。

1999、2001年上海港彙恒隆、恒隆廣場相繼開業，直到11年後，恒隆才走出上海灘。内地第三個項目——沈陽皇城恒隆廣場，來了東北。

相比年輕時尚型産品線，堅持走高端路線的恒隆，尋地之難，可想而知。另一方面，高端項目的招商運營有鮮明的市場壁壘，越往下走，市場壁壘越嚴重。

根據購物中心資産管理的研究，購物中心的租金一般前五年可保持快速增長。成長期後，如果不碰到行業周期波動，後期租金增長率逐漸趨于穩定，并在開業第三、四年進入首個調整年。

天津恒隆廣場

但綜觀來看，恒隆在上海之外的内地項目似乎與上述規律存在一定的相悖。大都在開業前幾年租金微增甚至下降，然後經過調整後再實現出租率和租金收入的提升。

例如2012年開業的沈陽市府恒隆廣場，雖在定位布局、品牌組合上部分拷貝了上海恒隆廣場，但經營業績卻有着天壤之别。

數據顯示，開業三年後，2015-2017年沈陽市府恒隆廣場的租金收入同比增(減）為-20%、1%、-7%。

對此，業内人士曾分析，“（沈陽）市府恒隆廣場還在延續上海的營運思路，面對經營條件、市場環境和地方文化差異所發生的變化，思路的轉換和運營能力的調整就顯得殊為重要。”

2019年，恒隆執行董事陳文博出席公開活動時表示：

“香港開發商管理方面目前還是稍微強一些，但是我們香港開發商有點不接地氣，所以我們做市場工作，我們做的招商推廣還是達不到内地開發商的水平。……（沈陽項目）我們做的不錯，但是還有一些内地開發商做的更好。”

而作為目前内地規模最大恒隆廣場，快4歲的大連恒隆廣場能夠在近兩年實現租金收入和營業額大幅增長，一定程度是因為其2017年基數較低（商場 寫字樓租金總收入9900萬元）。該項目2017-2019年的出租率分别為71%、79%、82%。

對此，恒隆行政總裁盧韋柏也曾坦言，“如果把商業發展比作一個人的成長，上海2個項目經過近20年的發展，已經是一個成年人，無論是租金收入還是規模，表現都很好；但其他幾個項目，可能還是一個baby或者剛學會爬行的小孩，商業不是短期的，要看長期。”

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恒隆未來，決戰新一線

無論是魔都還是東北，上海港彙恒隆還是沈陽市府恒隆，随着時間推移，它們都已漸漸步入正常軌道，偶有調整，變量不多。

反倒是後來的新人，勾起了外界的好奇心。據恒隆地産2019年報，去年新開物業有三：沈陽市府恒隆廣場的沈陽康萊德酒店、無錫恒隆廣場的第二座辦公樓，以及昆明恒隆廣場的商場與辦公樓。

無疑，看點最大的是2019年8月23日開業的昆明恒隆廣場。

數據顯示，昆明恒隆廣場，總建築面積約43萬平米，包括16萬平米購物商場，16.5萬平米甲級辦公樓（共計66層，350米高，為昆明目前最高建築），以及10萬平米服務式公寓。

開業時超30%的首店品牌，讓恒隆成為昆明的“首店收割機”。開業近4個月，昆明恒隆廣場錄得的收入為5400萬元，商場出租率82%，成績單不算驚喜。

畢竟，恒隆地産對昆明恒隆廣場的定位，是像上海恒隆廣場。

而在這塊曾經的地王（2011年，恒隆以單價4163萬元/畝的單價地王價格，競得現昆明東風廣場片區地塊）之位上，其接下來可能要準備“硬剛”SKP、太古裡等新來者。

若把恒隆廣場放置在整個昆明看，其面對的競争對手瞬間多了幾倍。不僅有去年剛開的瑞鼎城愛琴海、新迎新城、大悅城二期等，還有一波昆明人的熟知的老面孔——金格百貨、金鷹購物中心A、B座、新世界百貨等。

如此被“圍攻”的窘境，同樣出現在恒隆的另一新人——杭州恒隆廣場——的身上，與昆明項目同處新一線。中國的商業地産玩家，将在這裡進行下半場的決戰。

2018年，恒隆在杭州拍下了當年第三宗過百億的地塊，總開發成本預計約190億元，其中土地成本107.3億元。

對于該地塊，恒隆預計的初始租金收益率在4%至5%之間，約45%的項目總建築面積将被分配到零售區域，其餘的将被用作辦公空間。

絕對不便宜，是業界對恒隆這宗地王的普遍看法。若基于較為保守的寫字樓和零售租金分别為每日5.0元/平米和每日27.1元/平米的假設，該項目的總租金收益率為4.6%。

去年9月，杭州恒隆廣場辦了開工儀式，計劃于2024年分階段落成。尴尬的是，在其宣布開工前數日，新鴻基已經高調宣布入杭。

新鴻基&平安以132.6億拿下江河彙，創奧體信達中心（123.18億元）、恒隆百井坊（107.3億元）、保利澄品（101億元）後的杭州百億地塊新高。

現在，新鴻基、嘉裡、恒隆、新世界四大港企齊聚杭州。互相競争的同時，它們還要與杭州大廈、銀泰等本土巨頭掰手腕。

杭州大廈前期網羅了LV、愛馬仕等近50個國際一線大牌，并跨度數年克服物業條件限制，完成Hermes、LV、Cartier、PRADA等“躍層擴店”計劃。

主打高端的杭州萬象城和湖濱銀泰in77 A座，也難以撼動杭州大廈的高端寶座。在杭州市民心中，“買國際尖貨，就去杭大”早已成為共識。

從赢商網統計的2018年《全國72個mall去年銷售額曝光》來看，國内百貨單店業績，杭州大廈也僅次于北京SKP。

這顯然會在一定程度上，限制杭州恒隆廣場的發揮空間。對此，一位熟悉杭州市場的資深業士對商業地産頭條表示，不管在其他城市做得怎麼樣，在杭州，恒隆需要注意的是：

“十年前，郊縣人民願意坐1個多小時的公交車去杭州大廈買一件蕭山同樣可以買到的衣服，可能隻是為了印有杭州大廈的手提袋，十年後這種現象已經基本不存在了。”

該人士認為，商業發展至今，消費者對于商場檔次的概念是在弱化的，項目成功重要前提是對杭州的認同與融入。

雖然對于新人恒隆的未來處境，外界多有疑慮，但這些陳啟宗早已預見。其在2008年《緻股東函》中如是寫道：

“本人常被問到下列問題：當内地出現過量建造時恒隆會怎辦？吾等希望在富有經濟活力之城市之心髒地點盡可能取得最大幅之土地。”

因為，“世界級建築物隻要有優秀的設計和建造，及享有理想之物業管理後，其業主便座擁幾乎無懈可擊之地位。此點連同本集團隻租不賣有關物業之事實，構成了策略之核心”。

可這種“無懈可擊”的能力與信心，恒隆還能維持多久呢？

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