近幾年，在長沙河西買房，很多人的第一反應就是梅溪湖、濱江和洋湖。

作為河西近十年來崛起的三大新城，不僅闆塊價值成功兌現，在廣大購房者心中，地位更是無可撼動。

梅溪湖國際新城，圖源湖南湘江新區

随着時間推移，如今的“梅濱洋”，新盤幾乎斷供，亟待接棒者出現。

在這種情況下，衆多新版塊中，誰又能接過“梅濱洋”的大旗成為未來的新風口呢？

01

幾乎斷供，“梅濱洋”上車艱難！

“梅濱洋”作為新城，闆塊開發完畢，價值也已兌現。

如果2022年，你還在質疑“梅濱洋”在長沙樓市的價值，不妨親自去看看三者的城市界面與二手房價格。

梅溪湖北岸、梅溪湖南岸普遍在1.8-2萬 ；濱江新城普遍在1.6-2萬 ；洋湖東普遍在1.5-2萬 。（數據來源于鍊家APP挂牌價，2022/8/1手動查詢）

長沙濱江新城，圖源湖南金融中心

同時，“梅濱洋”核心位置可出讓的住宅地塊也很少，趨近于無。

如梅溪湖一期，新地塊基本沒有了，濱江則剩下C7、C8，洋湖也僅餘下少量幾塊。

至于在售新盤更是少得可憐，要麼搖不到号，要麼多為純改善的大平層，對于普通購房者門檻較高。

“梅濱洋”主要在售新盤示意

而且，長沙進入改善時代後，如“梅濱洋”這種熱門闆塊，未來出讓的土地大概率會施行按品質進行價格監制。

這也意味着新房都不再限價，而且開發商對于核心位置的産品打造，以大平層、洋房等改善大戶型為主。

未來，還想上車梅溪湖、濱江、洋湖這些地方，門檻隻會比現在更高。

洋湖生态新城，圖源湖南湘江新區

時間越往後，對于那些還想入手“梅濱洋”的普通購房者，選擇越艱難。

要麼入手價格高昂的二手，要麼隻能将需求外溢，看看其它闆塊。

“梅濱洋”需求外溢示意圖

這也是為什麼，“梅濱洋”急需接棒者出現，而廣大購房者也要擦亮眼睛，踩準下一個風口闆塊！

02

谷山&大王山，最有力接棒者！

現階段整個河西，最有可能接棒“梅濱洋”的莫過于谷山和大王山。

在此前的幾次土拍中，谷山和大王山均有新地塊成交，不僅開發商入駐意願高，入市節奏也很快。

大王山片區實景，圖源大王山旅遊度假區

看入市與去化周期

谷山除了在售的“四劍客”，後續還有電建泷悅長安、和立谷山悅、招商020号、越秀053号準備入市。

而大王山闆塊，如夢想山悅和鳴、華潤置地潤樾府、保利長交錦上、中鐵城建夢想龍隐台等全新盤都已經躍躍欲試。

谷山&大王山待入市新盤示意（點擊查看大圖）

從闆塊去化來看，去化周期并不長，說明闆塊的認可度是比較高的。

特别是市府北的谷山闆塊，約20-40萬方的庫存，去化周期在6個月以下，表現十分突出。

長沙各版塊庫存去化示意圖，圖源湖南中原研究院

看産品定位情況

兩個闆塊還有一個共同特性，都以改善的低密産品為主，宜居屬性較強。

大部分新盤容積率都在約1.5-2.5之間，以小高層、洋房等業态為主，體量适中。

這類産品在市場上頗受歡迎，在以品質取勝的改善時代，後續增值性極大看好。

谷山龍湖舜山府鳥瞰圖

看各自突出優勢

谷山闆塊整體位于市府北，毗鄰西二環，區域内的樓盤大多與谷山森林公園為鄰。

這裡既能享受山居的生态優勢，又與二環内核心主城緊密相連，區位優勢很明顯。

此外，它還毗鄰未來的教城融合示範區，能享受大市府的教育資源優勢，技能點直接點滿。

谷山實景

而大王山則有着與湘江為鄰、湘江新區重點發展闆塊和長株潭一體化的位置和政策利好。

尤其是湘江新區與嶽麓區“區政合一”後，大王山将獲得各種優先的利好資源。

與此同時，大王山也是一個以低密産品為主的改善闆塊，産品都挺能打。

大王山實景，圖源大王山旅遊度假區

買房選中闆塊，自然才能脫穎而出，以上兩個闆塊恰恰是目前河西在售&待入市新房最多的，可以重點關注。

03

潛力新闆塊，紛紛冒頭！

除了谷山和大王山之外，河西的潛力闆塊還有很多，它們同樣有緊随“梅濱洋”的可能。

1、梅溪湖二期：

有一期珠玉在前，梅溪湖二期理應重視起來，它同樣是湘江新區的重點發展闆塊。

不僅規劃了高大上的“超級中軸”城市會客廳，且在逐步引進大量産業，形成産城融合示範區。

但它最需要的是時間，梅溪湖二期的價值兌現周期一定是比較長的。

梅溪湖二期效果圖

另外，對于梅溪湖二期，湘江新區是寄予厚望的，所以對它的開發節奏以及拿地房企的把控也是非常嚴格的。

這也是目前它的出讓土地以及在售樓盤都非常稀缺的原因。

2、高鐵西：

高鐵西對于河西以及整個湘江新區，意義非凡。

它是湘江新區唯一的對外交通樞紐，也是長沙面向整個中部的新門戶。

一個高鐵南站崛起了一座高鐵新城，而高鐵西城自然也未來可期。

高鐵西城效果圖

特别是高鐵西的核心區域，土地出讓才剛剛開始，僅城發恒偉拿下了一塊住宅用地。

預計會打造城發恒偉西宸之光項目，毛坯限價則是萬元出頭，起點還是很高的。

可想而知，現在入手高鐵西核心區域極具價值潛力，未來此地必将聚集來自全國各地的人流、物流和商流。

城發恒偉高鐵西項目位置示意

3、湘江智谷東山灣：

湘江智谷的東山灣是長沙西南的土拍熱門片區，其規劃直接對标梅溪湖打造下一個國際新城。

片區最大的優勢是布局了以人工智能、智能網聯汽車為首的先進“高精尖”産業。

加上金茂、中鐵城建等優質央企進入，給片區的開發開了一個好頭，這也說明了片區有着足夠的價值潛力。

湘江智谷東山灣國際新城效果圖

除了以上闆塊，還有地鐵2号線延長線加持的麓谷新區、地鐵4号線北延線途徑的大澤湖，未來也大有可為。

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