普租業務相關

1.什麼是普通租賃業務？

指業主或客戶委托居間方出租或承租房屋，由居間方提供居間服務，最終促成雙方達成交易，居間方獲得居間代理費的一種委托形式。

2. 什麼是居間服務？

指經紀人以居間人的身份向委托人報告訂立房屋租賃合同的機會或提供訂立房屋租賃合同的媒介服務，并收取報酬的過程。

3. 租賃業務的特點是什麼？

短：客戶找房周期短/客戶考慮周期短/業主空置周期短/交易流程周期短；

頻：客戶與業主的消費頻次高/經紀人帶看頻次高；

快：形成帶看快/産生意向快/斡旋市價快/達成簽約快。

4. 租賃業務的流程是什麼？

房客源開發→需求理解→匹配→帶看→市價與斡旋→定金→簽約→物業交割→成交後維護。

5. 普租的付款方式？

客戶直接将租金支付給業主，付款方式由雙方協商，一般為押一付一（月付）、押一付三（季付）、押一付六（半年付）、押一付十二（年付）等。

6. 普租居間服務費收費标準及承擔原則是什麼？

收費标準：一次性收取一個月成交租金；

承擔方分為：客戶承擔、業主承擔或客戶業主協商承擔（客戶業主各承擔一個月房租的一半）。

7. 在與業主/客戶溝通中，哪些信息必須記錄清楚？

業主：基本信息和聯系方式、租金、物業地址、居室、面積以及樓層、朝向、裝修、家私家電配套、物業情況、看房時間、對租戶的要求、居間服務費等；

客戶：基本信息和聯系方式、需求的位置、居室、在哪上學或工作、做什麼工作、是否本人居住、幾個人共住、入住時間要求、最高能夠承受的價位、付款方式、對裝修、家具家電的要求、居間服務費等。

1. 出租房屋需具備哪些條件？

為規範房屋出租市場秩序，保障租賃當事人的合法權益，我國法律要求業主出租房屋必須具備以下的條件：

有合法的房産證件或房屋權屬證明；

共有産權，須提交共有人同意的證明；

将住宅或其他用房改作經營用房出租的，應提交規劃和房管部門同意的證明；

房屋能正常使用，不屬于危險房屋之列。

2. 哪些房屋不得進行出租？

未依法取得房屋所有權證的；

未經綜合驗收、新建的房屋不能出租；

司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地産權利的；

共有房屋未取得共有人同意的；

權屬有争議的；

屬于違法建築的；

違反規定改變房屋使用性質的，不得出租；

已抵押，未經抵押權人同意；

不符合安全标準的；

不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；

有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

注：對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應當按《繼承法》的規定，辦妥房屋繼承過戶手續後，方可出租該房屋。

3. 普租業務中，一般業主關注的重點是什麼？

時間：業主通常願意房子迅速出租，以減少空置期的損失，盡早産生收益；

租金：能否以最合理的價位出租，符合市場價；

安全性：業主通常對承租客戶的身份和居住人數有所要求；

穩定性：租戶租住時間要求。

4. 房屋室内配套包括哪些？

四氣：指暖氣、天然氣/煤氣（管道/罐裝）、熱水器、空調；

家電：冰箱、電視、洗衣機等；

家具：床、沙發、衣櫃、茶幾、餐桌、電視櫃、椅子等；

全齊：指具備日常生活裡基本的常用的家具、家電齊全。

5. 什麼是公租房？

公共租賃住房是指由國家提供政策支持，各種社會主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個國家住房保障體系的重要組成部分。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，包括一些退休老人及殘疾人。還有從外地遷移到城市工作的群體。

6. 什麼是廉租房？

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障标準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住 房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。從 2014 年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行， 統稱為公共租賃住房。

7. 什麼是二房東？

二房東指從出租方手裡租下整套房子，在未能取得房東授權的情況下擅自将房屋以高于原租金的租金再整體或分房轉租給他人，從中獲利者被稱之為“二房東”。二房東為租賃市場所禁止的主要原因在于二房東未能取得出租方明确的書面授權，無權處分出租方的房屋，二房東未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

8. 什麼是違法建築？

違法建築是指未經規劃土地主管部門批準，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建築的建築物和構築物。

1. 租賃客戶要履行哪些責任？

Ø 不得将承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用；

Ø 不得将承租的房屋擅自拆改結構或改變用途；

Ø 不得利用承租房屋進行違法活動；

Ø 不得故意損壞承租房屋；

Ø 若客戶有違反以上行為之一的，業主有權終止合同，收回房屋，因此造成的損失由客戶賠償。

2. 普租業務中，一般租賃客戶關注的重點分别是什麼？

房屋位置、租金、租期、起租日期、居室、裝修、室内配套、付款方式。

1. 簽署租賃合同後如何做好物業交割，避免糾紛？

Ø 水、電、燃氣，要當着雙方的面确認，确認好後提醒雙方進行水、電、燃氣交費與補辦，并引導租客試用屋内的水電燃氣設備，檢驗有無損壞或故障；

Ø 家私家電的數量、品牌、邊核實邊登記，讓租客親自檢驗家電是否能使用，三方見證交割；

Ø 按照租賃合同，注意物品品牌和室内小物品，比如遙控器、窗簾、機頂盒等；

Ø 确定有線電視費如何交；

Ø 詢問租客是否需要電話（座機），是否需要開通寬帶；

Ø 如果房間内有貴重物品，可以提前拍照留存，或提醒房東拿走，以确保物品安全。

2. 如何讀取水表？

水的計量單位為立方米，一立方米即一噸水。目前自來水公司使用的水表主要有數字表和指針表(即機械表)兩種： 數字表讀數簡單，從左到右排列讀出黑色數字即可；

指針表略為複雜：①沿順時針看，黑色指針分别代表千、百、十、個位（紅色指針為水位數，查表時忽略），指針在兩數之間應取小數值；②如指針正指某數，應該看下一位指針，到“0”則取某數，未到“0”則取比某數小的數。

1. 《合同法》對租賃期限的規定有哪些要求？

租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

2. 在承租期間，若室内的租賃物損耗、損失或者滅失的，責任由誰承擔？

Ø 出租方應當按照約定将租賃物交付承租方，并在租賃期間保持租賃物符合約定用途；

Ø 承租方應當按照約定的方法使用租賃物，對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明确，應當按照租賃物的性質使用， 承租方按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，緻使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任；

Ø 承租方未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，緻使租賃物受到損失的，出租方可以解除合同并要求賠償損失；

Ø 承租方應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。

3. 在承租期間，對室内租賃物的維修所産生的維修費用由誰承擔？

Ø 因人為使用情況導緻物品需要維修的，由承租方負責維修，可以要求出租方配合；

Ø 因物品老化導緻需要維修的，由出租方負責維修，電器類（在保質期）可由産品廠家上門維修；

Ø 雙方自行協商一緻；

Ø 不可抗拒原因雙方互不承擔維修責任。

4. 在承租期間，承租方是否可以對租賃物進行改善或增設？

Ø 承租方經出租方同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物；

Ø 承租方未經出租方同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租方可以要求承租方恢複原狀或者賠償損失。

5. 在承租期内，承租方是否可以轉租？

承租方經出租方同意，可以将房屋轉租給第三人。承租方轉租的，承租方與出租方之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租方應當賠償損失；

承租方未經出租方同意轉租的，出租方可以解除合同。

6. 在承租期間，承租方不交租金，出租方是否可以解除合同？

承租方應當按照約定的期限支付租金；

承租方無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租方可以要求承租方在合理期限内支付；承租方逾期不支付的，出租方可以解除合同。

7. 在承租期内出租方是否可以将房屋出售？

買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使出租方将租賃物讓與他人，對租賃合同的效力也不産生任何影響；

優先購買權是指依照法律規定或合同約定，出租方出售租賃房屋于第三人時，應當在出售之前的合理期限内通知承租方， 承租方享有以同等條件優先購買的權利。

8. 若租賃房屋質量不合格的，承租方是否可以解除合同？

若租賃房屋危及承租方的安全或者健康的，即使承租方訂立合同時明知該租賃房屋質量不合格，承租方仍然可以随時解除合同。

9. 若租賃房屋發生毀損或者滅失的，承租方是否有權解除合同？

因不可歸責于承租方的事由，緻使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租方可以要求減少租金或者不支付租金；

因租賃物部分或者全部毀損、滅失，緻使不能實現合同目的的，承租方可以解除合同。

10. 承租方在房屋租賃期間死亡的，出租方是否有權清退承租方的共同居住人？

出租方無權清退，承租方在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

11. 租賃期間屆滿時，承租方繼續使用租賃房屋，出租方沒有提出異議的，原租賃合同是否有效？租賃期限如何界定？

租賃期間屆滿，承租方繼續使用租賃物，出租方沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明确，視為不定期租賃。當事人可以随時解除合同，但出租方解除合同應當在合理期限之前通知承租方。

12. 租賃期間出現違約，應如何處理？

如出租人出于個人原因提前收回房屋屬出租人違約，出租人需退還剩餘房租、押金（結清未繳納費用）并賠償違約金給承租人；

如承租人租賃期間中途無故退租屬承租人違約，承租人應承擔違約責任并賠償違約金給出租人，但出租人仍需退還剩餘房租、押金（結清未繳納費用）。

13. 如出租方為未成年人時，如何簽署房屋租賃合同？

應由其監護人代為簽署房屋租賃合同，未成年人本人不需要到場。簽署合同時，如已辦理監護公證，由其未成年人的監護人持監護公證書和房産證原件簽署合同；如未辦理監護公證，由未成年人的監護人持戶口本原件代為簽署合同，戶口本應體現監護人與被監護人的關系。

14. 監護人簽署的出租未成年人名下房産的合同，是否有效？

監護人為了被監護人的利益，可以合理利用或處分被監護人的财産，如果不能證明監護人與第三人惡意串通并損害未成年人利益的，應認定出租行為有效。

15. 簽訂《房屋租賃合同》後，承租方拒絕履約，也不出面與出租方簽署解約協議，公司能否繼續為出租方出租此房屋？

不能繼續出租。交易雙方隻有解除《房屋租賃合同》後，該房屋才能另行出租，否則會構成“一房二租”。在此情況下，通過發函解除、協商解除或訴訟解除後出租方才能再次委托出租。

16. 租賃雙方不願簽署鍊家的模闆格式合同，自行簽署他們的《房屋租賃合同》的如何操作？

需要租賃雙方簽署傭金支付确認書。

17. 租賃雙方不願簽署鍊家的模闆格式合同，需簽署有居間方的三方《房屋租賃合同》，且要求加蓋公司印章的如何操作？

需由圈經發起“人力行政中心-法務運營用印審批流程”工作流，并将三方《房屋租賃合同》的電子版上傳至附件，最終由法務審批合同确認是否允許加蓋公司合同章。

18. 簽約時租賃雙方各自需要提供哪些材料？

出租方：提供房屋産權證明（房産證/不動産權證書及共有權證）原件、身份證原件；

承租方：需要提供身份證、租金、押金、居間服務費，如為公司承租，則需提供公司營業執照。

19. 一份規範的合同，簽署标準是什麼？

見：副本一

20. 合同簽署填寫有誤如何更改？

電子合同打印簽章之後如填寫有誤，需在 Link 系統裡走變更并上傳合同變更協議；

線下合同填寫有誤，需在塗改的地方由租賃雙方簽字按手印确認。

21. 合同簽署應注意的其他問題有哪些？

合同應完整簽署，切忌留有空白處，空白合同可能會導緻無法解決的糾紛，最終合同可能被判決解除；

合同最後的簽字處，應由本人親筆簽名并加印手印；如合同超過一頁，應簽騎縫章，确保每頁都有簽署方的簽字；

簽署方的聯系地址和聯系電話一定要留（有代理人的，同時留下代理人的聯系地址和聯系方式，聯系地址應填寫現住地址）；

應填寫簽署日期，這些日期往往和履行期限有關聯。

22. 交房是房屋租賃的最後一個環節，經紀人在簽訂合同時有關交房的細節應注意什麼？

在簽訂合同時必須要寫詳細的家私清單，并由租賃雙方簽字确認。清單應注明家私家電的名稱、數量、大小、型号、品 牌等，有條件的可采用圖像資料作為合同附件，以免發生糾紛時沒有書面依據；

在簽署合同前應盡可能熟悉房屋狀況。主要包括房屋附帶的水、電、煤氣、有線電視、衛生費等。

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