專項維修資金交存通知單是什麼?一、交納主體筆者認為以建設單位作為專項維修資金的交納主體優于以物業受讓人作為專項維修資金的交納主體這一做法可以有效解決物業受讓人拒絕交納或拖延交納專項維修資金的問題，使專項維修資金的全額收取獲得保障，今天小編就來說說關于專項維修資金交存通知單是什麼?下面更多詳細答案一起來看看吧!

專項維修資金交存通知單是什麼

一、交納主體

筆者認為以建設單位作為專項維修資金的交納主體優于以物業受讓人作為專項維修資金的交納主體。這一做法可以有效解決物業受讓人拒絕交納或拖延交納專項維修資金的問題，使專項維修資金的全額收取獲得保障。

在以物業受讓人作為專項維修資金交納主體的制度下，為促使物業受讓人積極履行交納專項維修資金的義務，房屋土地的權屬登記部門一般要求物業受讓人在辦理其所受讓物業的過戶登記手續時提供已交納專項維修資金的憑證，以确保專項維修資金的足額歸集。如物業受讓人屆時不能提供其已交納專項維修資金的憑證，則權屬登記部門将拒絕為其辦理物業的過戶登記手續。權屬登記部門的這一做法因缺乏明确的法律依據已遭到諸多質疑。媒體曾報道，湖南省長沙市房屋産權管理局因某購房人未交納專項維修資金而拒絕為其辦理房産證，該人遂以長沙市房屋産權管理局為被告提起行政訴訟，請求法院确認該局不交專項維修資金就不辦房産證的做法違法。而且，實踐中某些物業受讓人為逃避交納專項維修資金的義務而不去辦理物業的過戶手續。再者，由于建設單位自用物業無需辦理産權過戶手續，因此權屬登記部門以交納專項維修資金作為辦理過戶手續前提條件的做法無法對建設單位自用物業的專項維修資金交納形成有效的監管。

此外，以物業受讓人作為專項維修資金的交納主體在一定條件下能夠給予建設單位挪用專項維修資金的空間。盡管為避免建設單位挪用專項維修資金，很多城市目前均明文禁止建設單位代收專項維修資金，但由于有一部分物業受讓人委托建設單位辦理物業的過戶手續，建設單位為防止物業受讓人不按時交納過戶所需的相關稅費而延誤辦理過戶手續的進程，往往要求物業受讓人将專項維修資金、契稅等稅費一起交予建設單位。建設單位的此類做法有其苦衷，但确實增加了專項維修資金被挪用的風險。

如果以建設單位作為專項維修資金的交納主體，因物業受讓人不再承擔交納專項維修資金的義務，則不再存在物業受讓人怠于交納專項維修資金及建設單位挪用專項維修資金的問題。為确保建設單位按時足額交納專項維修資金，筆者建議通過立法将交納專項維修資金作為頒發預售許可的前提條件，即要求建設單位在領取商品房預售許可證的同時按照當時的規劃建築面積預交專項維修資金。待建成的房屋進行初始登記時，再由政府相關部門與建設單位根據實測的建築面積進行專項維修資金的最終結算，多退少補。

二、基數

筆者建議将建築成本作為基數計算專項維修資金，而不以物業轉讓價款作為基數。專項維修資金的作用是用于物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造所需要的費用主要為建築成本。而物業轉讓價款的構成中所包含的内容要遠遠超過建築成本，例如還包括土地成本、開發過程中所發生的稅費、建設單位的利潤等。在進行物業共用部位、共用設施設備的維修、更新及改造時，基本上無需考慮土地成本、開發過程中所發生的稅費和建設單位的利潤。另外，不同的物業買受人所承擔的物業轉讓價款的單價可能是不同的。物業轉讓價款的單價存在諸多的變數。物業的位置、朝向、樓層、戶型的不同可能直接到影響物業轉讓價款的單價。在項目銷售的不同階段，物業轉讓的價格也可能不同。但整個項目測算下來，單位面積物業的建築成本是固定的，不會因物業的朝向、樓層、戶型或在項目中的位置不同而變化，也不可能由建設單位與物業受讓人通過協議進行調整。故對每一個物業買受人而言，其所承擔的單位面積物業的建築成本是相同的。同樣，如果發生物業共用部位、共用設施設備需要維修、更新或改造的情形，由于所發生的維修、更新或改造費用主要為建築成本，因此對于每一個物業買受人而言，無論其受讓物業時轉讓價款的單價為多少，其所承擔的單位面積的維修、更新或改造費用都是相同的。但如果按照物業轉讓價款計收專項維修資金，則物業轉讓價款單價高的物業受讓人實際上要比單價低的物業受讓人多承擔維修、更新和改造費用。這對物業轉讓價款單價高的物業受讓人是不公平的。因此，以建築成本作為基數、按照建築成本的一定比例計算專項維修資金更加合理和公平。

如果以建築成本作為基數計算專項維修資金，則建築成本如何确定是一個需要解決的問題。目前有的城市定期公布全市統一的房屋建安成本價。這種确定建築成本方式的特點是比較簡便，易于計算，但過于僵化。如果一個城市的區域發展不平衡問題比較嚴重，由于統一的房屋建安成本價屬于較低的标準，則依此成本價計算交納的專項維修資金可能不能滿足高檔物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的需要。鑒于此，筆者建議政府相關主管部門可以指定評估機構對每個項目的建築成本進行評估，以評估值作為計算專項維修資金的基數。

三、比例

筆者認為專項維修資金的交納比例應統一，而不應對單一業主物業和多業主物業分别适用不同的标準。目前北京市單一業主物業的業主與多業主物業的業主所交納的專項維修資金的标準就存在着差别。根據原北京市國土資源和房屋管理局《關于非異産毗連結構商品住宅共用設施設備維修基金收取标準有關事項的通知》（京國土房管物字[20XX]69号），整棟住宅隻有一個産權，且住宅結構獨立，與其他住宅無毗連部位，購房者可按購房款1%的比例交納維修基金。另據北京市建設委員會《關于住宅區内非住宅物業交納專項維修資金的通知》（京建物[20XX]511号），住宅區内的獨幢非住宅，隻有一個業主的，按購房款1%的比例交納專項維修資金。由上述規定可知，在北京市單一業主的獨棟住宅和住宅區内的獨棟非住宅，其買受人可以按照1%的比例交納專項維修資金。

筆者理解，設置此種制度的原因在于單一業主的獨棟物業無需區分專有部分和共用部分，而且在物業需要維修、更新或改造時，費用容易籌集，不會發生多個業主物業中個别業主怠于承擔修繕義務的情形。但筆者認為，專項維修資金是相對于物業共用部位和共用設施設備而言的。如果一個物業不存在共用部位和共用設施設備，且業主隻有一個，則在發生物業需要修繕或改造的情形時，該業主可屆時自行決定如何籌集資金支付修繕、改造費用，而無必要提前交納一筆金額不小的專項維修資金。從這一角度出發，單一業主物業的業主無需交納專項維修資金。因此，要求單一業主物業的業主按1%的比例交納專項維修資金缺少理論依據。

此外，單一業主的物業通過分割轉讓可能轉變為多業主物業。發生此種轉變之後，作為一個多業主的物業，其業主應适用2%的專項維修資金交納比例，故新業主（包括未全部分割轉讓而保留部分産權的原業主）需要将原業主已按照1%比例交納的專項維修資金補充增加至2%。但目前北京市的規範性文件中對于新業主如何補交專項維修資金并無規定，權屬登記部門在辦理二手房的轉讓過戶登記手續時也未要求新業主補交專項維修資金。因而此類區别适用專項維修資金比例的做法将間接導緻部分多業主物業的業主按1%的比例交納專項維修資金。

鑒于區别适用專項維修資金比例的做法存在一定的不合理性，結合本文前面提及的以建設單位作為專項維修資金的交納主體的論點，筆者認為，專項維修資金應由建設單位交納，且應适用同一比例。

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