【南方日報、南方 “看懂樓市”系列報道①】

深圳二手房價正在下跌。

國家統計局發布數據顯示，深圳1月二手房（指住宅，下同）價格環比減少0.5%，同比減少1.5%。

值得留意的是，其中二手房價格環比已連續9個月下跌，且近3個月跌幅進一步加深。

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而新房（指住宅，下同）價格方面，近5個月交替漲跌之後，1月呈現上漲。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉博士指出，二手房市場的走勢跟新房不一樣，每次市場開始回暖，二手房市場都要滞後于新房。

李宇嘉表示，現在深圳的新房價格指數環比已經轉正，二手房還在下跌，主要原因:一是，新房的定價比二手房要合理一些，再加上開發商資金鍊緊張，市場促銷是主基調；二是，二手房價格由千千萬萬的小業主決定，他們普遍認為二手房市場還停留在此前的高熱度，跟開發商的策略不一樣；三是，購買二手房還要考慮交易成本、裝修程度等，規劃利好也已兌現，這些對比下來都不如新房，購房者會更關注新房市場。所以，大家不願意去買二手房，導緻二手房價格繼續下跌。上面幾點是導緻二手房價格繼續下跌的重要原因。

而新房價格同、環比上升的原因，李宇嘉認為，是因為去年四季度開發商大幅度的打折促銷。同時，今年因為政策纾困，調控重點也在新房市場。二手房方面，則去年整個二手房價上漲的比較明顯。其中是因為新房與二手房價格倒挂，相互推動，導緻二手房價格景氣度高。現在大家關注新房，二手房賣不出去，業主從去年開始明顯的打折促銷。

“當然這是一個因素，還有很重要就是深圳的二手房參考價”。李宇嘉表示，越來越多的二手房按照參考價來成交，主要是明顯高于參考價的房子很少交易，挂出去也沒人買，或者周期很長，或者隻有降價以後才能賣得掉。“所以，對比在2020年和2021年高價位上交易的房子，在參考價的制度下必須降價，所以深圳二手房價格同、環比都是下跌的”。

李宇嘉強調，當新房市場回暖以後，新房的庫存比較低，滿足不了市場需求時，購房者會轉向二手房市場，這時二手房價的跌幅會減緩。

那麼，深圳二手房價什麼時候能回正呢？

“我覺得短期内不會上漲，至少上半年不會”。李宇嘉表示，因為參考價因素，對前期泡沫太大的那部分二手房是個利空，這會導緻二手房的價格處于一個下跌的過程中。

他認為，二手房價轉正與二手房參考價政策有關。因為，一是政府調高參考價，對市場預期有個引導；二是，銀行會不會執行二手房參考價貸款，如果銀行不再執行，或者執行的力度有所減緩，也能緩解二手房價下跌。

“就當前情況來看，銀行利率在降低，也是一個緩解的因素”。李宇嘉說。

而按照目前的情況，在美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，二手住宅價格環比繼續下跌的可能性還是存在的。目前内地部分城市出現政策放松的現象，但大部分是庫存量較高、成交量偏低的城市，且在“因城施策”是政策框架下調整。

何倩茹強調，但深圳的市場比較特殊，敏感度比較高，因此不會輕易調整目前的調控政策。而從市場的實際情況看，農曆新年後，看房及咨詢二手房的客戶是有所回升的，而且基本上可以達到2021年年底的水平，因此即使2月份的備案量受節日因素影響出現低位，都是比較正常的。

何倩茹說，“我相信，第一，市場會承接去年年底以來的溫和回暖态勢，繼續回暖。第二，深圳目前的政策确實比較嚴格，而且對于剛需客戶、換房客戶的打擊很大，因此政策對這部分客戶适當放松，是存有機會的”。

【策劃/文/圖】馮少文

【作者】

大灣區樓市觀察

來源：南方 - 創造更多價值

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