未科新房與二手房的風評,一直都處在兩個極端。
熱度從未暫停過的新房市場,杭珹未來中心連開三次,三度限售。時常被人們诟病的二手房市場,挂牌6、7萬/㎡的房源随處可見,同時,總有好事者抨擊:“繞城外,也能賣這麼貴。”
4月,未科三兄弟成交了幾套房源,其中未來悅一套140㎡二樓房源流傳最為廣泛,該房源含車位總價780萬,折合單價5.57萬/㎡。
就是在這麼一個行情低迷,成交價不斷萎縮的階段,又一批新房即将進入二手房市場,接受檢閱。
▲天空之城後台挂牌房源
2019年底,天空之城一期首開一千多套,中簽率13.25%。
搖中這期的業主是幸運的,因為項目首開13.25%的中簽率不算低,此後的接連加推,中簽率降至10%以下。20年9月,天空之城已被定義為熱點樓盤,剩下的房源僅供人才、無房戶搖号,且限售五年。
如今,天空之城一期即将交付。
作為一批不限售的房源,不少房東早已按捺不住,将自家房子挂到二手房平台上試試水的心情。這樣關注度極高的樓盤,即使隻是後台的挂牌房源,也難免會流出。圖中,天空之城後台挂牌房源均在6萬/㎡以上,最高則挂到10萬/㎡。
天空之城似乎拿到了與西溪公館雷同的劇本。
2020年5月,遠洋接手的西溪公館重新登上銀幕。
這一推,就吸引了約6萬人前來登記,創下了杭州新房市場“6萬人搖”的搖号傳奇。
搖到這批房源的人生赢家,幸運可遠不止于此。20年新政之後,曾出現過萬人搖的區域均被定義為熱點區域,其中的樓盤也僅限人才、無房戶可搖。西溪公館的後續房源,也僅僅供給人才與無房戶,并且需要限售五年。
天空之城也是如此。同樣是萬千人關注的超級紅盤;同樣有一批房源搶占了時機,逃過了限售。
後來的故事,我們大概也聽了一遍又一遍。
西溪公館高調交付,卻在二手房市場慘遭滑鐵盧,從搖号傳奇、開局王炸,到最後卻經曆了瘋狂降價、踩踏出貨的反轉,一時間竟成了投資客砸盤的典型。
那麼,即将交付的天空之城能否走出屬于自己的“獨立行情”?
先來看看天空之城與西溪公館之間的區别。
首先,天空之城是個業态豐富的複合型超級TOD大盤。除了住宅外,天空之城集辦公樓、學校、商業街、文化藝術中心、公園于一身,仿若是可自我循環的微型小城。
尤其是在疫情時期,這樣一個能夠“自給自足”的大社區會更受歡迎。
相比較之下,西溪公館是個比較純粹的住宅小區,周邊除了一個比較破敗的博雅城外,缺乏亮點。
其次,天空之城作為地鐵車輛段上蓋工程,家門口便是五常站,而西溪公館北面的機場快線正在加班加點,未來機場快線也會在文一西路與荊長路的交叉口設置站點,從西溪公館出發步行可達。這點上,兩者大緻打了個平手。
▲天空之城實拍 圖源網絡
西溪公館石材幹挂的外立面,有着豪宅的底子,會留給購房者不錯的初印象。天空之城的外立面玻璃幕牆,輔以真石漆,從照片來看,顔值在線。
綜合來看,天空之城在二手房市場上競争力絕對不弱于西溪公館。若是以我個人的意願,我覺得業态更齊全的天空之城更宜居。
當然,僅僅憑這些還不夠,天空之城走出“獨立行情”的關鍵在于沒有緻命的短闆。
天空之城一期投資門檻遠高于西溪公館,其首開均價3.7萬/㎡,加推均價3.5萬/㎡,此外還有疊墅均價4.5萬/㎡,而西溪公館兩次加推均價不到3萬/㎡。
同時,西溪公館戶型繁多,還有一居室的小戶型,入手門檻低,最終才吸引6萬人搖号。
天空之城一期共計吸引1萬多人搖号,相比之下投資客比例便少了太多。
由于西溪公館繁多的戶型,而且經曆了多年的更新疊代,部分戶型有些落伍,其小區存在多套價格體系,然而買家往往隻看得到小區整體的均價,對待西溪公館價格體系上,有着嚴重的認知偏差,進而影響成交。
▲天空之城實拍 圖源網絡
此外,西溪公館還是毛坯交付。目前,市場上主流的新房都以精裝交付,毛坯交付的房源既需要一段漫長的裝修期,又影響看房人的觀感,在價格也不容易上得去。
天空之城精裝交付,起步就是三房兩衛的主流戶型,總體來看更有優勢。
再來仔細看看上圖那張後台挂牌房源,你會發現天空之城業主們的預期其實不算太高。
這些挂牌房源均為6層、7層、10層的洋房、小高層,這樣的低密産品在二手市場上客觀存在一定的溢價。
除卻個别7萬、10萬的挂牌,6萬 的挂牌再算上可以往下談的空間,其實算不得離譜。
天空之城與西溪公館交付時間上也有戲劇性的差異。
去年交付的西溪公館經曆了樓市從火熱到冰凍的過山車式大轉彎,政策層層加碼、房貸利率瘋狂攀升,銀行貸款額度不斷收縮。
期間,新房、二手房市場都遭了程度不一的打擊,其中二手房市場成交持續萎靡,西溪公館的業主們甚至還沒有反應過來,二手房市場上就已經沒人買房了。
到了今年,全國開始了普遍性的購房政策寬松,杭州的房貸利率也降至5%左右,盡管二手成交依舊極低,但政策已經見底,随時都有可能出現買房的好時機。
天空之城的交付時間有可能碰上市場由冷轉熱的節點。
目前,大家對未科的關注都集中在以未科三兄弟、湖境雲廬為首的綠汀路一帶。
屆時,待到天空之城交付,它能不能扛起未科的第二面房價大旗?我們拭目以待。
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