未科新房與二手房的風評，一直都處在兩個極端。

熱度從未暫停過的新房市場，杭珹未來中心連開三次，三度限售。時常被人們诟病的二手房市場，挂牌6、7萬/㎡的房源随處可見，同時，總有好事者抨擊：“繞城外，也能賣這麼貴。”

4月，未科三兄弟成交了幾套房源，其中未來悅一套140㎡二樓房源流傳最為廣泛，該房源含車位總價780萬，折合單價5.57萬/㎡。

就是在這麼一個行情低迷，成交價不斷萎縮的階段，又一批新房即将進入二手房市場，接受檢閱。

▲天空之城後台挂牌房源

2019年底，天空之城一期首開一千多套，中簽率13.25%。

搖中這期的業主是幸運的，因為項目首開13.25%的中簽率不算低，此後的接連加推，中簽率降至10%以下。20年9月，天空之城已被定義為熱點樓盤，剩下的房源僅供人才、無房戶搖号，且限售五年。

如今，天空之城一期即将交付。

作為一批不限售的房源，不少房東早已按捺不住，将自家房子挂到二手房平台上試試水的心情。這樣關注度極高的樓盤，即使隻是後台的挂牌房源，也難免會流出。圖中，天空之城後台挂牌房源均在6萬/㎡以上，最高則挂到10萬/㎡。

天空之城似乎拿到了與西溪公館雷同的劇本。

2020年5月，遠洋接手的西溪公館重新登上銀幕。

這一推，就吸引了約6萬人前來登記，創下了杭州新房市場“6萬人搖”的搖号傳奇。

搖到這批房源的人生赢家，幸運可遠不止于此。20年新政之後，曾出現過萬人搖的區域均被定義為熱點區域，其中的樓盤也僅限人才、無房戶可搖。西溪公館的後續房源，也僅僅供給人才與無房戶，并且需要限售五年。

天空之城也是如此。同樣是萬千人關注的超級紅盤；同樣有一批房源搶占了時機，逃過了限售。

後來的故事，我們大概也聽了一遍又一遍。

西溪公館高調交付，卻在二手房市場慘遭滑鐵盧，從搖号傳奇、開局王炸，到最後卻經曆了瘋狂降價、踩踏出貨的反轉，一時間竟成了投資客砸盤的典型。

那麼，即将交付的天空之城能否走出屬于自己的“獨立行情”？

先來看看天空之城與西溪公館之間的區别。

首先，天空之城是個業态豐富的複合型超級TOD大盤。除了住宅外，天空之城集辦公樓、學校、商業街、文化藝術中心、公園于一身，仿若是可自我循環的微型小城。

尤其是在疫情時期，這樣一個能夠“自給自足”的大社區會更受歡迎。

相比較之下，西溪公館是個比較純粹的住宅小區，周邊除了一個比較破敗的博雅城外，缺乏亮點。

其次，天空之城作為地鐵車輛段上蓋工程，家門口便是五常站，而西溪公館北面的機場快線正在加班加點，未來機場快線也會在文一西路與荊長路的交叉口設置站點，從西溪公館出發步行可達。這點上，兩者大緻打了個平手。

▲天空之城實拍 圖源網絡

西溪公館石材幹挂的外立面，有着豪宅的底子，會留給購房者不錯的初印象。天空之城的外立面玻璃幕牆，輔以真石漆，從照片來看，顔值在線。

綜合來看，天空之城在二手房市場上競争力絕對不弱于西溪公館。若是以我個人的意願，我覺得業态更齊全的天空之城更宜居。

當然，僅僅憑這些還不夠，天空之城走出“獨立行情”的關鍵在于沒有緻命的短闆。

天空之城一期投資門檻遠高于西溪公館，其首開均價3.7萬/㎡，加推均價3.5萬/㎡，此外還有疊墅均價4.5萬/㎡，而西溪公館兩次加推均價不到3萬/㎡。

同時，西溪公館戶型繁多，還有一居室的小戶型，入手門檻低，最終才吸引6萬人搖号。

天空之城一期共計吸引1萬多人搖号，相比之下投資客比例便少了太多。

由于西溪公館繁多的戶型，而且經曆了多年的更新疊代，部分戶型有些落伍，其小區存在多套價格體系，然而買家往往隻看得到小區整體的均價，對待西溪公館價格體系上，有着嚴重的認知偏差，進而影響成交。

▲天空之城實拍 圖源網絡

此外，西溪公館還是毛坯交付。目前，市場上主流的新房都以精裝交付，毛坯交付的房源既需要一段漫長的裝修期，又影響看房人的觀感，在價格也不容易上得去。

天空之城精裝交付，起步就是三房兩衛的主流戶型，總體來看更有優勢。

再來仔細看看上圖那張後台挂牌房源，你會發現天空之城業主們的預期其實不算太高。

這些挂牌房源均為6層、7層、10層的洋房、小高層，這樣的低密産品在二手市場上客觀存在一定的溢價。

除卻個别7萬、10萬的挂牌，6萬 的挂牌再算上可以往下談的空間，其實算不得離譜。

天空之城與西溪公館交付時間上也有戲劇性的差異。

去年交付的西溪公館經曆了樓市從火熱到冰凍的過山車式大轉彎，政策層層加碼、房貸利率瘋狂攀升，銀行貸款額度不斷收縮。

期間，新房、二手房市場都遭了程度不一的打擊，其中二手房市場成交持續萎靡，西溪公館的業主們甚至還沒有反應過來，二手房市場上就已經沒人買房了。

到了今年，全國開始了普遍性的購房政策寬松，杭州的房貸利率也降至5%左右，盡管二手成交依舊極低，但政策已經見底，随時都有可能出現買房的好時機。

天空之城的交付時間有可能碰上市場由冷轉熱的節點。

目前，大家對未科的關注都集中在以未科三兄弟、湖境雲廬為首的綠汀路一帶。

屆時，待到天空之城交付，它能不能扛起未科的第二面房價大旗？我們拭目以待。

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