現在的市場，真是魔幻！

有的小區房價連創新高，有的小區業主邊賣邊降，1年房價甚至跌了約9500元/㎡，太心痛了。

今天，筆者統計了南京近1年房價跌幅TOP10的熱門小區，最高跌幅達-15.89%。

數據來自鍊家

筆者在統計中發現，南京大多小區的跌幅都沒超過20%，可見南京房價相對比較堅挺。

建邺2個小區上榜，分别是東渡新銳大廈和嘉業國際城。

這兩個小區都是住宅性質的公寓，位置靠近，位于河西奧體，坐擁河西新城小學、新城中學雙學區配套，也因此成交價屢創新高。

兩個小區周邊相當成熟，靠近地鐵2号線奧體東站，周邊聚集了一批高端住宅和地标建築。

在鍊家網站上，東渡新銳大廈去年僅成交了2套房源，成交單價在7萬/㎡左右。而到了今年，同類型房源隻能賣到5.6萬/㎡，一套房虧了70萬!

小區在2005年前後建成，距今房齡已有17年，是集商務、酒店式公寓和商鋪為一體的綜合性大樓。

所以小區存在底商，其私密性和安全性可能會受影響。

嘉業國際城曾經還能賣出6.9萬/㎡的高價，如今隻能隻能賣到4.5萬/㎡上下，資産大縮水。

嘉業國際城在2008年前後建成，至今也有14年曆史了，房齡較久。

學區房市場降溫，成交價下滑不可避免，而小區的本質是住宅性質的公寓，這也是房價不抗跌的原因。

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秦淮和鼓樓的4個小區都是學區房，瑞金新村是瑞金路小學 一中初中的學區房，瑞金北村的學區是瑞北小學 一中，場門口的學區是29中，育才公寓西片在銀小 彙文的施教範圍内。

後兩者是頂級學區房，前兩者學區資源相相對弱一些，但共同點都是房齡很老的小區。

自從官方禁止學區房的名義炒作之後，再加上多個城市開始多校劃片、教師輪崗，南京的學區房市場也受到了波動，不少學區房價格都倒退回2、3年前。

就拿場門口小區來說，去年小面積的成交價都在7、8萬/㎡以上，如今小面積隻能賣到6萬/㎡左右。

雨花台、江甯、浦口的4個小區都是剛需大盤，所在闆塊又是高挂牌量，難以賣出高價，房價走跌也是意料之中。

金地自在城七期：去年普遍賣到2.4萬/㎡左右，今年隻能賣到2.1萬/㎡。

翠屏城：去年成交價在1.5萬/㎡左右，今年1.2萬/㎡左右。

一年跌幾十上百萬，對于業主來說，都是一筆不小的損失。

有人曾經踩對風口上車，賺的盆滿缽滿，有人高位接手後，市場急轉直下，脫手難上加難。

這也給接下來買房的人一下警醒：

1、公寓慎買，盡管是住宅性質的公寓，可以落戶，可以享受教育資源，民用水電，交易也是正常的稅費，與商業公寓有本質區别。

但和普通住宅相比，住宅式公寓的公攤面積更大，一梯多戶，人口密度大，居住體驗遠比不上普通住宅。

不過比起同區域的住宅，住宅式公寓戶型面積小、總價低，對于有教育資源需求的家庭來說，它的性價比更高。

自從學區房市場遭受打擊之後，有學區的住宅式公寓也難逃一劫。

2、隻有學區、毫無居住體驗的老破小慎買，曾經的老破小賣出高價，無非有學區的加持。

如今，買房邏輯改變，國家一直倡導教育公平化，如今南京名校遍地，隻是挂牌不同，這讓對教育資源沒有極緻追求的家庭有了更多選擇。

而且今年老破小房價全面倒退，也讓大家越發明白了居住的重要性。

但話說回來，短時間内，有沒有學區依然會作用在房價上，但應該在一個合理區間。

如果有對教育資源有必要需求的，可以趁機會撿漏性價比高的房源。

3、房齡已久的剛需大盤慎買，這類小區大多聚集在橋北、闆橋，物業維護一般，周圍配套成熟，已經沒有太大的發展空間。

拿金地自在城來說，有427套房源正在出售，挂牌量大。

在高供應量下，業主也很難賣出價格，隻有不斷降價才能盡快脫手，所以房價一直下滑。

但這也給了剛來南京的年輕人一個機會，一個家。

南京的二手房市場，不容樂觀。

在挂牌價方面，據我愛我家南京研究院統計，2022年上半年二手房挂牌均價34898元/㎡，環比小幅下滑1.2%。5月南京限售政策放寬，市場挂牌量迎來一波上漲，大批次新房入市拉升了挂牌價。

2021-2022年南京二手住宅逐月挂牌量價情況

數據來源：我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡

在成交價方面，今年南京二手房整體成交均價32141元/㎡，環比基本持平，同比下跌11.9%，成交價明顯回落。一方面是因交易結構影響，學區房成交量下滑，對房價助推作用減弱，另一方面，市場持續下行，以價換量居多，二手房成交價不斷走低。

2021-2022年南京二手住宅逐月成交量價情況

2017-2022年H1南京二手住宅成交量價情況

數據來源：我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡

供求關系決定價格，目前南京鍊家在售二手房（除去句容）已超12萬套，居于高位。

從新房角度看，目前南京各個闆塊的新房供應量也較為充足，且有的比二手房價格更低，買房人更偏向新房市場。

多方擠壓下，二手房市場發揮空間狹小，非獨特房源或小區難以在市場上有一席之地。

與此同時，看跌房價大幅增長。

全國50個城市進行的2萬戶城鎮儲戶問卷調查顯示，對下季房價，16.2%的居民預期“上漲”，低于一季度的16.3%，54.6%的居民預期“基本不變”，16.0%的居民預期“下降”，大幅高于一季度調查的14.4%，13.2%的居民“看不準”。

當買房人一步步看跌房價時，買房意願也會降低，房源堆積，難以流通。

筆者建議，現在買房要綜合地段、品質、學區、居住體驗等多方面，精挑細選，切勿抱着炒房的心态。

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