我是陳攀東，專門出租杭州寫字樓、共享辦公室。

一般個人購買投資寫字樓，是為了獲取可觀的租金回報，而租得好不好，受很多因素的影響，所以我從租賃的角度談下這個問題，總結出了投資寫字樓的10大鐵律，如下：

1、寫字樓要集中、紮堆。不要擔心寫字樓太多，競争壓力就大，會面臨價格戰，這是它的弊端，但好處也更多。寫字樓一般都是中介帶客戶成交的，而寫字樓集中的地方，中介也多，因為房源多，便于宣傳推廣、帶看，所以有的大一些的中介公司，就專門做錢江新城、濱江、錢江世紀城、未來科技城，其他地方就不去，為什麼呢，因為房源集中。

房源集中，企業也會集中，因為這裡選擇多，好比一般人購物，是更喜歡去大的電商平台、商場，街邊小店就少了，因為商品不豐富，人也是群居動物，喜歡紮堆。

2、要在商圈裡。商圈可以帶來流量、人氣，比如這裡有個寫字樓，客戶問是哪裡，我說在拱墅萬達、城西銀泰、錢江新城、汽車西站等，客戶一聽就知道，減少了宣傳成本、客戶的抗拒心理。一般大的開發商打造的商業綜合體，容易形成一個商圈，如杭州新天地、濱江寶龍城、龍湖西溪天街、城西銀泰城、中糧大悅城等。

一般的企業還是喜歡去市中心、繁華的地方，非商圈裡的寫字樓也有企業租，那就要有其他優勢補充，如價格便宜、交通方便、配套豐富。

3、要有發展潛力。這個需要眼光來判斷。尤其是一些新城區，以後會不會繁榮，沒有多少人知道，如錢江新城，從開發到成熟，至少花了15年，就是前10年，寫字樓都不好租的，空置率高，但20年後（2021年），錢江新城的空置率一般在3-6%，算是很優秀了。

杭州現在也有幾個新城，如良渚新城、武林新城、臨平新城，未來是否會很繁榮發達，要靠個人的眼光和判斷力了。

4、開發商品牌。尤其是口碑好的、大型的、影響力大的，樓盤的名字帶上開發商的品牌，就更好了，好的樓盤品牌可以吸引企業入駐，減少了宣傳、說服成本。當然，有的開發商可能品牌影響力不大，但開發的樓盤品質不錯，又在重要商圈，這樣的産品也是有優勢的。

5、物業服務。物業服務也非常重要！有的寫字樓破破爛爛，缺乏維修保養，環境髒亂差，導緻租不掉。有的服務不到位，導緻企業體驗不好，提前搬走。物業不僅僅是服務房東和租戶，還有外來人員。如中介要去熟悉某間房源，而有的物業因為沒帶客戶來，不給借鑰匙，不願意配合看房，這樣怎麼能行？中介哪怕沒有客戶，也要先去現場實地了解下，便于熟悉情況，遇到客戶能清楚講解。而好的物業，也意味着收費更高，但有時過高，也影響了客戶的選擇。在選擇物業前，可以打聽下該物業的口碑、體驗它在管的樓盤服務怎麼樣。

6、配套。如果寫字樓不在集中的地方，也不在核心商圈内，又不是大開發商打造的，樓宇品質一般，那至少配套還過得去，如底商或附近有餐廳、便利店這些，當然，業态越豐富越好。交通上，距離主幹道近，或就在主幹道邊上。附近有公交車站，有地鐵就更好了。

7、停車位充足。一般每100至300平米配一個車位是基本的要求。老城區停車難、貴，很影響招租，所以一些樓盤做了改造，增加了機械停車位，新建的寫字樓一般好些。

8、朝向、戶型。在買寫字樓時，要看看樓盤四周是不是已經開發完了，尤其是自己買的那一間，前方有沒有更高、更近的建築物擋着，在建的會不會有影響，因為有的會影響采光，導緻不好租，有時降價都不好租。采光的面積大一些好，有的戶型在邊角，可能兩面都有窗戶，或者小戶型，南北面都有窗戶，這種一般比較受歡迎。室内避免有柱子，邊邊角角的多了，會影響使用率。窗戶，能有自然風進來更好，不一定要窗戶開多大，因為不少人還是喜歡自然風。樓層數（如24層）、房間号（如604，404室）、面積的尾号（如134平米），盡量不要帶4，還是有租戶忌諱這些。

9、人口。如統計上看，三墩、下沙的人口是增長幅度比較大的，這些人既然買得起房子，能力自然是不差的，以後或現在會不會有創業的需求？而有的地方人口增長幅度少，就要注意了，年齡也很重要，你不能指望老年人去創業，創業的主力還是中青年。對于老年人口占比比較大的區域要當心。

10、得房率。一般寫字樓的得房率是70%，達到這個就可以了，再高是加分，但是對租戶影響不大。而且得房率過高，也意味着單層面積較大，公共配套少，樓層矮。一般地标性的寫字樓，設計得很漂亮的那種，得房率會比較低。

還有其他的，比如這個地方的營商環境、行政辦事水平怎麼樣，對一些産業是不是有鼓勵補貼政策；整體硬件，是不是都是比較破舊，一個全新的環境，是更受歡迎的。

聲明：本文非投資建議，據此操作，風險自擔。

本文配圖：杭州·天目裡。

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