土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附着物産權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。這裡的單位主要是指房地産行業，賣房子對他們是主營業務，簡單地說就是房地産行業在賣房子時土地使用權也随之轉移了，并且土地比剛開始增值了不少，但單獨抽出土地進行估價比較麻煩，因此把它放進了房子價格一起計算，同時進行各種成本和費用的扣除來算出要交的土地增值稅，同時這個土地是國有土地，也就是這個地的來源是來自政府，并且繳納了土地出讓金。

财政部公布的數據顯示，2021年全國稅收收入172731億元，土地增值稅6896億元，同比增長6.6%，土地增值稅屬于地方稅種，占稅收收入比例不高，但是對于房地産行業卻屬于一個大稅種。

因為房地産項目開發轉讓周期較長，因此土地增值稅往往采取項目地預繳的方式進行，在項目完成時再進行清算。也就是說當房地産公司收到預售房款的次月15日前要進行預繳稅款的申報，預交土地增值稅稅款=（預收款-應預繳增值稅稅款）*預征率。同時土地增值稅暫行條例實施細則規定除保障性住房外，東部地區預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區不得低于1%。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。

如：某房地産開發企業開發A項目，2022年4月銷售普通住宅預收房款1090萬元，根據當地的規定，土地增值稅預征率2%。則應預交的增值稅稅款=1090/(1 9%)*3%=30萬元。土地增值稅預征的計征依據=1090-30=1060萬元。預交土地增值稅稅款=1060*2%=21.2萬元。

同時政策規定房地産行業應當自達到以下清算條件起90日内，向房地産項目稅務機關報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅（注意清算要分項目分房屋類型）。(一)已竣工驗收的房地産開發項目，已轉讓的房地産建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(三)整體轉讓未竣工決算房地産開發項目的；(四)直接轉讓土地使用權的；(五)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；(六)國務院确定的其他情形。

房地産公司應納土地增值稅計算

例子：假設上述A房地産開發企業2020年12月份開發的5棟住宅樓已全部竣工并驗收，總建築面積100000平方米，出售率達到90%，已實現不含增值稅稅收入總額為45000萬元，預繳土地增值稅800萬元。開發相關支出為：支付地價款及各種費用7000萬元;房地産開發成本12500萬元;财務費用中的利息支出為3750萬元(已正确按轉讓項目計算分攤并已提供金融機構證明)，轉讓環節繳納的有關稅費共計為2900萬元;當地政府規定的其他房地産開發費用計算扣除比例為5%.收到主管稅務機關的清算通知，要求在90日内完成清算，其在清算時應補繳土地增值稅的計算方法如下：

(1)實際收入總額為45000萬元。單位售價=45000÷(100000×90%)=0.5萬元/平方米

(2)已預繳土地增值稅為800萬元。(3)取得土地使用權支付的地價及相關費用為7000萬元。(4)房地産開發成本為12500萬元。(5)房地産開發費用=3750 (7000 12500)×5%=4725萬元。(6)允許扣除的稅費為2900萬元。(7)加計扣除額=(7000 12500)×20%=3900萬元。

(8)允許扣除的項目金額合計=(7000 12500 4725 2900 3900)×90%=27922.50萬元。

(9)增值額=45000-27922.50=17077.50萬元。(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%.(10)清算應補交的土地增值稅=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875萬元。

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