一環貴三環遠，還是二環更合适。

一位粉絲轉遍了一二三環的樓盤後，吐出了這個金句。

想在一環買套新房，不但可選擇的樓盤屈指可數，而且都是2萬 ，130平妥妥算是小戶型。

三環附近的樓盤雖然便宜，但要耐得住寂寞去等待配套跟上來，少說也要3年開外了。

而二環周邊恰好是主城人口外溢的首要承接區域，也是城市紅利最快兌現的區域。更重要的是，目前盤多貨量大。

土豪買一環，改善選二環，剛需進三環。

這就是石家莊樓市的現狀。

不過再過5年，剛需很可能會被繼續向外溢出。要知道，5年前的二環周邊，還是剛需置業的熱土呢。

長期看人口。石家莊已經開始的零門檻“搶人”，将對人口流入起到積極效果，那這部分人将把家安到哪裡呢？

[壹]

一環，在不少老石家莊人的眼裡才算真正的城區。這裡聚集了莊裡更優質的各種配套資源。

二環的形成和發展，也不過是近20年的事情。

前幾年一環買套新房不過百萬出頭，現在至少翻一番多才能上車。失去才知道後悔，一環錯過了就很難回去，未來更是如此。

目前一環供地非常緊張，除了前些年的污染企業搬遷和近兩年的棚戶區改造之外，幾乎沒有其他供地的方式。比如在售的幾個樓盤，衆裡景園是三環閥門搬遷改造項目，天頌是第二印染廠搬遷改造項目，榮盛華府是棉三棉四舊廠改造項目，帝王國際是鐵路運輸學校改造項目等。

一環以内在售和未來新盤的主要特點是，以改善型大戶型為主，起步面積在120平以上。即便有中小戶型，配比也很低。

原因有兩方面：一是由土地成本決定的。棚戶區改造的成本很高，目前已達1-1.5萬/平米。隻有定位改善型産品，才能做出溢價。

二是由購房者需求決定的。石家莊一環存量房以中小套型為主，改善型需求更加旺盛。還有就是剛需的承受力有限。比如要做90平米左右的兩室，單價也要2萬 ，首次置業壓力很大。

就房價而言，一環及周邊的新盤低于2.5萬/平，基本沒有什麼回調空間。未來新上市項目的定價下限，會越來越高。

[貳]

石家莊主幹道的不斷向外延伸，縮短了三環與主城區的時間距離。

三環周邊是目前剛需項目集中的主要區域，特别是石家莊的西南、南部和東部。東北三環目前尚未貫通，屬于樓市的真空地帶，規劃中的長安國際服務外包經濟開發區位于此區域。

剛需置業的熱點闆塊，包括前兩年火熱的寺家莊闆塊，去年四季度開始爆發的東三環闆塊，以及今年在醞釀起勢的銅冶闆塊等。

作為剛需闆塊，它們的配套短闆無可回避，但這也正是價格能夠滿足剛需預算的原因。

随着市區人口的持續外溢，城市骨架的不斷延伸，配套短闆将被逐步補齊。與主城配套完善的老舊小相比，如果你更在意戶型的功能性和舒适度，建築的立面、社區的景觀等方面，那就選擇三環沿線。

這幾個三環的剛需闆塊各具特點。寺家莊闆塊是全國性房企還沒有進駐的闆塊，但最早了上輪房價上漲的紅利，有項目沖到了1.4萬/平左右。目前主流在售項目價格在1.1-1.2萬/平。

去年四季度，東三環闆塊成為石家莊樓市最火熱的區域。從保利堂悅到融創臻園壹号均迎來熱銷，年底萬科新都會以“日光”收官，顯示了這個闆塊的性價比和市場潛力。特别是南二環東延線，加持了地鐵3号線、石雄高鐵站等利好，更受購房者關注。如萬科新都會自開盤至今推盤5次，去化房源千餘套。這個闆塊在售樓盤價格集中在1.3-1.4萬/平。

2019年，随着保利時光印象、豐銘·鹿鳴臺等項目的入市，加上新增供地不斷，預計這個闆塊仍将保持高光表現，也将是競争最激烈的區域之一。

銅冶闆塊雖處西南三環之外，但由于三環線的走向因素，實際距離并不如想象般遙遠，交通也比較便利。随着保利、碧桂園和潤江地産的集中進駐，今年有望成為新晉熱點。預計這個闆塊樓盤價格集中在1 -1.3萬元/平。

石家莊三環是一條尚沒有打通的環城路，古城路是北三環輔路，臨近太平河水系，具有水景資源優勢，所以沿線樓盤定位更傾向改善型需求，與其他幾個方位房價相比明顯要高，比如鉑宮後海等項目。

[叁]

最後要說的是二環沿線。

二環，現在留給了剛需不多的上車機會，近兩年的主流改善需求也将集中在這裡。

石家莊發展跨越二環的周期并不長，不過十多年時間。除了高新區核心區域，二環之外發展連接成片的區域并不多。

石家莊城市的擴張，主要是随着城市的骨架也就是主幹道向外延伸而發展。

目前來看東南部的建華大街和翟營大街，西南部的紅旗大街和友誼大街，城西的裕華路和槐安路、中山路和新華路，城北的友誼大街、中華大街和勝利大街，輻射區域的成熟度明顯高于其他片區。

而裕翔街、建設南大街、勝利南大街、新勝利大街、高營大街、南二環東西延線等的輻射區域，有望成為近幾年發展比較迅速的闆塊，周邊的項目可以重點關注。

二環周邊的大盤着實不少，體量超過百萬平米的在（待）售項目有恒大禦景半島、奧北公元、天洲視界城、尚賓城、彙君城、富貴城、盛世禦城、維多利亞時代、東南智彙城等。這些樓盤無一例外，都是城中村改造項目。

從定價來看，二環内外項目價差比較明顯。二環内在售項目的底線約1.8萬/平，而二環外部分在售項目下探到1.3-1.4萬/平。

從二環沿線項目分布來看，北二環項目數量遠遠超過了其他區域。

北二環沿線，密密麻麻分布着20多個樓盤。它将成為近幾年石家莊供應量最大且競争更激烈的區域之一。

即便同在北二環外且區位接近的項目，基本面也相差較大，既有偏首置首改項目，也有純改善項目，反映在定價上也差距很大。

不少本地項目已近尾盤，如博雅盛世、天河悅城、祥雲·岸芷汀蘭、熙悅等。年内預計上市的新盤以品牌房企為主，包括萬科翡翠書院、萬科中央公園、中冶德賢華府、綠地新裡城西斯萊公館、尚賓城三期（綠城管理）、保利接盤的地潤新城項目等。

在今年市場橫盤築底階段，正是首置首改需求入手二環周邊的時機。等拿地價格較低的這批項目大緻去化完畢，未來的新項目定價将在成本推動下出現比較明顯的上漲，而且适合剛需的産品比例會越來越少。

城市擴張的背後就是，剛需會外溢到更遠的環線置業。

昨天的二環，就是今天的三環。

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