7月23日上午9:00~10:30，瓦房店市人民政府副市長馬永剛，在大連新聞傳媒集團FM103.3綜合廣播《12345政務服務便民熱線》節目中，圍繞瓦房店市的老舊小區改造、物業管理、城市管理、交通運輸及教育教學等相關話題與聽衆朋友們進行了互動交流。

大連交通廣播首檔法治專題節目《交廣有說法》，由大連市司法局與大連新聞傳媒集團廣播中心交通廣播聯合推出！《交廣有說法》助推大連基層社會治理、解決矛盾糾紛、提供法律援助、法律咨詢、法治宣傳、用法治理念興辦惠民實事！

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首檔法律服務類

專題節目《交廣有說法 》

2022年交通廣播

全心(新)啟播

推進基層社會治理

興辦惠民實事

解決矛盾糾紛

提供法律援助

每周六/周日

上午9:00~10:00

紅菲攜專業人士

為您說“法”，答疑解惑

大連新聞傳媒集團

大連市司法局

攜手打造《交廣有說法》

回顧上期節目主要内容

主持人：紅菲

大連市消費糾紛人民調解委員會調解員：孫琳琳

遼甯興中律師事務所律師：張光宇

提問

Qustions

&

解答

Answers

問

房屋租賃糾紛案件有哪些特點？簽署合同應該注意哪些問題？

答

大連市消費糾紛人民調解委員會 調解員孫琳琳：

我們處理的這些房屋租賃糾紛中的當事人大部分為外地大學生，有在大連讀書的，有應屆畢業來大連找工作的。某些中介公司就利用大學生着急找房子住，法律意識淡薄，容易輕信他人的這些特點惡意的賺取也可以說是騙取定金、轉租費、押金、違約金等相關費用。

問

剛開始準備租房子時，中介人員口頭答應可以提供短租服務，但當時并不會提示、提及簽訂合同的期限、違約金等問題，後在簽訂合同時，以公司要求必須簽訂一年合同為由，要求承租人簽訂合同。到期退租時，中介人員便以租賃期限未到期現在退房按照合同約定屬于違約行為，不給租客退押金。

消費者想短租，但是制式合同是一年，消費者與中介人員的微信記錄是否法律效力？

答

遼甯興中律師事務所 張光宇律師：

在通常情況下，微信聊天記錄可以作為雙方履行的合同的依據，具有法律效力，隻要雙方就合同期限做了明确約定即可。但這裡面要注意一個問題，如果雙方口頭約定租賃期限是2個月、3個月，但後來簽訂書面合同時一年，視為雙方對合同租賃期限進行變更，并以書面形式确定，應當以最後簽訂的書面合同為準，承租人應仔細确認合同内容。

問

合同已經簽訂，承租人在租住期間才發現樓上一到晚上就特别吵，嚴重影響睡眠，與樓上多次溝通均無效，承租人無耐想解除租賃合同，另外找個地方租住，但中介人員認為不是房子本身的原因，不同意解除合同。

承租人遇到這種情況下，應當如何處理？

答

遼甯興中律師事務所 張光宇律師：

首先根據房屋租賃合同約定處理。如果沒有明确約定，該種情況确是不屬于房屋本身質量問題而是屬于第三人是否構成侵權的問題，建議承租人與房主協商處理，如果協商不成，承租人可解除合同，但依據合同約定可能構成單方違約，承擔違約責任，因此承租人在簽訂合同前，一定要詳細了解房屋的居住環境，并且就相關問題作出明确約定，以避免出現類似問題，無法進行及時救濟。

問

聽衆留言：樓上租客太吵鬧，應該怎麼辦？

答

遼甯興中律師事務所 張光宇律師：

噪音問題建議搜集兩方面的證據，第一是跟出租人确定，有沒有因為這個問題跟樓上鄰居溝通過。第二就是在溝通過程中，樓上的鄰居有沒有承認這個事實。如果你多次溝通無果，那麼你認為這個房子确實不适合居住，可以跟房主的來談解除合同的問題。在解除合同過程中人民法院或者仲裁機構他會根據雙方當事人的過錯程度來分擔你的責任，證據越多越有利。為了避免這種情況發生最好的方法，還是在簽訂房屋租賃合同的時候，進行一個明确的書面約定來避免類似情況的出現。

問

我們受理過的投訴案件中有一些承租人都是大學生（有在讀的，有剛畢業的），看完房子照片就把定金交給業務員了。有的甚至簽合同之前都沒實際看過房子，入住後發現實際情況和照片嚴重不符。但是不管承租人對房屋實際情況及合同内容是否同意、是否簽訂合同，業務員都表示不退還押金。要麼就住着，定金轉到租房合同中的押金去，要麼不住但是定金不退。

簽訂了這種照片與事實不符的合同，合同有效嗎？

答

遼甯興中律師事務所 張光宇律師：

如果承租人租賃房屋與中介人員提供的照片嚴重不符，構成重大誤解，承租人可以向人民法院或仲裁機構主張撤銷該租賃合同，并需要進一步舉證證明租賃标的真實情況。

問

合同到期後中介公司沒有按照合同約定時間（7-15個工作日）退水電押金，和租房押金等相關約定好的退費問題；如果承租人沒有按照合同約定提前15天交下個月房租就算違約，但是對于租賃合同到期後租賃公司拖延退還押金的做法卻沒有任何約束。

遇有這種情況的合同，我們如何補充？

答

遼甯興中律師事務所 張光宇律師：

這種情況可以在租賃合同中約定違約責任，比如可以約定“自應返還押金之日起，每逾期一日，以應返還押金總額為基數，按照同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計支付違約金”。

問

在實際租住期間，對于出現的問題，如出現漏水，物品損壞等，解決不及時或根本不予解決(中介公司有收取租金的權利，但是卻不承擔相應的義務)。

遇有這種情況，消費者應該怎麼辦，如何避免？

答

遼甯興中律師事務所 張光宇律師：

出現漏水漏電情況，首先要根據合同約定由出租方或承租方負責維修義務。如約定不明确，根據我國民法典規定，由出租人負責維修義務。同時民法典還規定，如果出現漏水、漏電，根據民法典規定，承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限内維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。因此，在簽訂房屋租賃合同時，一定明确房屋維修責任和救濟途徑，避免自己的合法權益受到損害。

問

中介公司拟定的合同，很多條款均為格式條款，隻約定承租人，對于承租人來說屬于不平等條約。

如果格式合同顯失公平，合同是否有效？法律上對這方面有哪些規定？

答

遼甯興中律師事務所 張光宇律師：

采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則确定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明，未說明的，合同條款無效。

根據我國民法典規定，格式合同是當事人為了重複使用而預先拟定，并在訂立合同時未與對方協商的合同，常見于銀行保險業務，勞動者勞動合同，不動産買賣合同等，租賃合同也是常見的情形之一。提供格式合同的一方，負有兩項特别的法定義務，其一，提供格式合同的一方應遵循公平原則确定當事人之間的權利和義務，其二，訂立合同時，提供格式合同的一方，對于免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的格式條款，應當采取足以引起對方注意的合理方式提示對方注意，并按照對方的要求，對該格式條款予以說明，對于這種條款，提供格式合同的一方未履行提示或者說明義務，緻使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該格式條款不成為合同的内容。常見的格式條款無效的事由有違反法律、行政法規效力性強制規範，違背公序良俗，惡意串通損害他人合法權益，提供格式合同一方不合理地免除或者減輕其責任、家中對方責任、限制對方主要權利的，提供格式條款一方排除對方主要權利的。

人民調解員給廣大租客的一些建議

答

大連市消費糾紛人民調解委員會 調解員孫琳琳：

中介公司存在的問題是需要整改的，也是我們在租房子時應該注意的。口頭合同也屬于合同的一種形式，需要當事人證明口頭合同的存在及效力。各方在簽訂房屋租賃合同時，應當遵循平等自願的原則簽訂合同。租房時首先要審查房産證件，審查權利人的身份證明；其次，一定要簽訂書面租賃合同。在簽訂合同過程中，承租人一定要仔細閱讀合同的各項條款；對于模糊的内容要詳細詢問并落實于字面；遇到格式文本裡沒有的内容，要提出來，各方達成一緻意見後，在合同空白處寫明。最後也是希望中介公司少一些套路，多一些真誠，這樣才能長久發展。

（來源：大連交通廣播）

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