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01

一朋友最近想在一線城市買房，首套，真剛需。

但是，因為他剛畢業的時候人在一線工作，卻一沖動在老家縣城買了套房，便失去了首貸資格，首付一下子翻了倍，從30%提到了60%。

這還不是最要命的。最要命的是，他當下需要賣掉老家的房子湊首付，卻發現根本賣不掉！

當地新房近2年好像還在漲，但是二手房交易極不活躍，他挂牌好幾個月了，據他說已經降價了3次，還是沒成功脫手。

其實，這些年，類似這樣“房子砸手裡”的情況不少。

比如，城市裡有很多針對中老年人的免費旅遊團。

旅遊确實是免費，但是你的時間不能隻用來旅遊，還得聽他們賣樓盤的講座。一來二去的，不少老年人就買了。

什麼山景房啦、海景房啦……很多老年人都持有。買了7、8年，發現總共住了不超過10天。放着也租不掉，要用錢也賣不掉。

又比如，縣城的、遠郊的商鋪。

我們2019年在諸暨買的二手房，上一任房主手裡據說好幾套當地縣級市的商鋪，面積都不小，一套值200萬那種。

但是都是有價無市。租也不好租，是賣也沒人接盤。

要知道，諸暨地處江浙滬經濟圈，是全國百強縣排前20的，人均GDP非常高，産業也發達。

内陸城市大量沒産業的縣城，情況可想而知。

02

為啥房子會賣不掉？

摸着良心說，大部分人買的時候，是不是也沒考慮賣這一步？

賣不賣得掉，背後是房子的流動性問題。

房子是非常特殊的商品，買入的時候，一定要考慮其金融屬性。而對于具備金融屬性的産品，我們也必然是應該去考察它流動性的。

最簡單的，你銀行存錢存定期5年，為啥比存活期利率高那麼多？因為前者流動性弱啊，限制了5年内不能交易。後者随時随便交易，自然利率低。

但是，因為房子還有居住的屬性，很容易混淆視聽，讓人忽視了它的流動性，非理性買入。

比如海景、山景房的銷售，一定是給你描繪住在秀美風景中的身心愉悅，你一沉浸式體驗，就下單了。

想要理性，要在心裡面，默默把居住功能和金融屬性分離。

作為金融屬性，一定要有“接盤俠”思維。

買入後，我這房能不能升值，能不能賣出去？有多少可能的潛在交易者，願意從我手中“接盤”？

帶着這樣的疑問，那自然就要考察銷售主打的賣點，是不是具備稀缺性。

随便一個山景、北方9個月吹飕飕冷風的海景，哪裡來的稀缺性？

城市也沒産業支撐，因此不會有年輕人來就業，配套就是村鎮級别的，這房能有流動性？

金融屬性不成立。

純考慮居住屬性，我一年來不了一次，為啥要買房？我度假住個四星五星酒店的，它不香麼？

沒産業支撐的縣城，大量的老破小房子，一樣的邏輯，金融屬性不成立麼。

那你買入的時候，就應該拷問下自己：可能沒人來接盤了，自己是最後一棒了。那你還要不要買？

以前我們城鎮化率30%的時候你不用考慮這個問題，閉眼買就赢麻了，那麼多人要進城啊！供遠遠小于求麼。

而現在，我們城鎮化率已經超過60%了，疊加生育率的大幅下跌，隻有配套、地段等，真正稀缺的房子，才會不缺“接盤俠”。

甚至一線都是同樣的邏輯，絕對不能閉眼入。

這個從近5年，一線不同區域、不同樓盤價格波動的分化就可以看出來。普漲時代，真的已離我們遠去了，一去不回頭了。

03

還有個非常流行的說法，我覺得很坑人：是剛需，就閉眼入。

剛需的錢不是錢？在我看來，這個話剛好是說反了。

越是剛需，越要考慮房子的金融屬性。

剛需意味着啥？意味着他就這麼點錢，還要幾乎all in在房子裡，甚至是6個錢包的 all in。倘若買到了無法再交易的房子，那不是這點錢就被困住一輩子了？

很多年輕人在一線工作、老家買房的，就是這樣的情況。

老家的房一年回去不了一次，一直空置。在一線隻能租房住，因為失去了首貸資格，付不起60%的首付。

工作做到極出色、升職加薪、碾壓同齡人，好不容易想一線上車了，發現困在老家房子裡的錢，還1分動不了。因為房根本賣不掉。

而他們中很多當年買老家的時候，就是被“真剛需，閉眼入”洗腦。

就算一線上車，也要認真考慮其流動性。有幾個人真一輩子住在一個地方不變的？

我和率哥2015年在北京上車第一套迷你戶型的時候，我們也以為肯定會住很多年呢。但是我們2016年底就賣掉了它。關注@啡小沫專注職場人賺錢幹貨，和你一起飛速成長！

我們不是剛需麼？不是剛需我們當時會集齊所有人力量買了個不到30平的房？

因此，越是剛需，越要想清楚你買的房，未來有沒有人“接盤”。

隻有流動性充足，有人接盤，你僅有的那點錢投進房子裡才是安全的，不會被困住。要不真不如存銀行，自己租房住。

反而倒是非剛需，可以更随意。

比如商住，是剛需的深坑。因為極高的稅費，流動性極差。且享受不了教育資源，也不能落戶，無比雞肋。

但是非剛需其實是完全不一樣的視角。

率哥一個老鄉，手裡10來套一線城市小面積商住，每月坐收5萬塊租金。

人家配置這些商住，就壓根沒打算賣，就是為了這份穩健的現金流。隻要地段好不愁租，人家作為資産配置一部分，沒毛病！

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